郭剑锋与李小平房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：郭剑锋，男，1987年3月17日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：李昌靖，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：李小平，女，1984年8月19日出生，汉族，住上海市嘉定区。
　　委托诉讼代理人：张国印(系被告李小平丈夫)，住同被告李小平。
　　原告(反诉被告)郭剑锋诉被告(反诉原告)李小平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月12日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)郭剑锋及其委托诉讼代理人李昌靖，被告(反诉原告)李小平委托诉讼代理人张国印到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　郭剑锋向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.判令被告返还上海市浦东新区夏栎路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉诉房屋)；3.判令被告按每月人民币(以下币种同)1,400元的标准支付2019年2月27日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费。事实及理由：2018年5月27日，原、被告签订租赁合同，约定由被告承租原告所有的涉诉房屋，月租金为1,400元，租金每三个月支付一次，先付后用，租期为2018年8月27日至2023年8月26日。签订合同后，原告将涉诉房屋交付被告。2018年9月6日，原告收到上海市临港地区住房保障中心的告知书，知晓涉诉房屋不能出租。原告即联系被告要求解除合同，但被告均不予理会，故原告起诉来院，要求判如诉请。
　　李小平辩称，同意解除原、被告之间的租赁合同，支付房屋使用费并返还涉诉房屋，但系原告要解除合同，其应当按照租赁合同约定的月租金的35倍向被告支付违约金。被告当庭提出反诉请求如下：要求反诉被告向反诉原告支付违约金49,000元。
　　针对被告的反诉请求，原告答辩称不同意支付违约金，是政府不让出租涉诉房屋，不可归责于双方。即便原告需要支付违约金，被告主张的违约金数额过高，要求法院予以调整。
　　本院经审理认定事实如下：涉诉房屋系双限双定商品房，房屋用途为居住，于2018年6月24日登记至原告名下，并载明产权人取得不动产权证10年方可上市交易。
　　2018年5月27日，以原告为甲方(出租方)，被告为乙方(承租方)，双方签订房屋租赁合同，约定由被告承租涉诉房屋，租赁该房屋作为租赁使用，租赁期限为五年，自2018年8月27日起至2023年8月26日止，2018年5月27日至2018年8月27日为租房空置期，甲方无偿赠予乙方；房屋月租金为1,400元，保证金为一个月的租金，即1,400元；租金按三个月为一期支付；双方同意，有下列情形之一的，一方可通知另一方解除本合同。违反合同的一方除需支付逾期赔偿金之外，需另按月租金的35倍支付违约金，已给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。“……6)租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回房屋的；……”。签订租赁合同后，原告将涉诉房屋(已装修)交付给被告。被告在涉诉房屋内添置电器、家具(无附合装修装饰物)后将涉诉房屋转租。
　　2018年9月6日，上海市临港地区住房保障中心发布《关于“严禁出租临港地区限价商品房”的告知书》及《关于“禁止出租临港地区限价商品住房”的情况说明》，主要内容为告知小区全体购房人及其家庭、相关房产中介公司等，按照临港限价房供应的相关要求，有资格的购房人所签订的“购买限价房承诺书”中约定临港地区限价房购房人在取得不动产权证未满10年期间，不得交易、转租、转借或者改变限价房用途。原告知晓以上情况后，于2018年11月22日通过EMS向被告寄送律师函，要求解除双方之间的租赁合同，但该EMS被退回。被告向原告已支付租金至2019年2月26日，被告未搬出涉诉房屋，故原告诉至法院，要求判如诉请。
　　本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，原、被告就涉诉房屋签订房屋租赁合同，双方建立租赁关系。根据原、被告的诉讼请求和答辩意见，对本案的有关问题具体分析如下：
　　关于本诉，根据庭审查明的事实，因涉诉房屋系限价商品房，原告购买涉诉房屋时，已承诺在取得涉诉房屋不动产权证的10年期间不得转租，原告应当遵守该约定，将涉诉房屋用于自己及家庭成员居住。现原告据此要求被告解除双方之间的租赁合同，且被告也予以同意，故对原告要求解除双方之间的房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。依据相关法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。现原、被告的房屋租赁合同已解除，故原告要求被告返还涉诉房屋的诉讼请求，本院亦予以支持，同时原告应当将保证金1,400元返还被告。至于房屋租金/使用费，在被告将涉诉房屋实际返还之日前，其应当支付相应的租金/使用费，且被告同意支付诉请费用，故对原告要求被告按照每月1,400元的标准支付2019年2月27日起至实际返还涉诉房屋之日止的租金/使用费的诉讼请求，本院予以支持。
　　关于反诉，被告认为因原告原因造成双方的合同解除，故原告应当向其支付违约金，而原告认为合同解除的原因不能归责于双方，即便法院认定归责于原告，也认为违约金数额过高，要求法院予以调整。如前文所述，原告作为限价商品房的购房人，其应当遵守购房时向相关部门所作的承诺。现造成本案租赁合同解除的原因在原告，原告理应向被告支付违约金。故对被告要求原告支付违约金的反诉请求，本院予以支持。至于违约金的金额是否过高或过低，应结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及原告违约给被告造成实际损失等因素综合考虑。本院结合本案中双方的具体履约情况及举证情况，将违约金金额酌定为7,000元。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，判决如下：
　　一、解除原告(反诉被告)郭剑锋、被告(反诉原告)李小平于2018年5月27日就上海市浦东新区夏栎路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋租赁合同；
　　二、被告(反诉原告)李小平于本判决生效之日起十五日内将上海市浦东新区夏栎路XXX弄XXX号XXX室房屋返还原告(反诉被告)郭剑锋；
　　三、被告(反诉原告)李小平于本判决生效之日起十五日内按照每月1,400元的标准向原告(反诉被告)郭剑锋支付2019年2月27日起至实际返还涉诉房屋之日止的租金/使用费；
　　四、原告(反诉被告)郭剑锋于本判决生效之日起十五日内返还被告(反诉原告)李小平保证金1,400元；
　　五、反诉被告郭剑锋于本判决生效之日起十五日内向反诉原告李小平支付违约金7,000元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费80元，减半收取计40元，由被告李小平负担。反诉案件受理费512.50元，由反诉被告郭剑锋负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　
　　

审判员：杨燕燕

书记员：张  敏