郭某某、郭某某等与张某某等买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：郭某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住邢台县。
委托诉讼代理人：罗双华，河北佳信时代律师事务所律师。
原告：郭某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住邢台县。
委托诉讼代理人：罗双华，河北佳信时代律师事务所律师。
被告：张某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住邢台县。
委托诉讼代理人：周捷，河北法众律师事务所律师。
被告：郭振海，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住邢台县。

原告郭某某、郭某某与被告张某某、郭振海买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，依法适用普通程序，于2018年2月28日公开开庭进行了审理。原告郭某某、郭某某的委托诉讼代理人罗双华，被告张某某及其委托诉讼代理人周捷，被告郭振海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭某某、郭某某向本院提出诉讼请求：1.依法认定二被告签订的房屋买卖合同无效，返还房屋；2.本案费用由被告承担。事实与理由：二原告与被告郭振海系亲姐弟关系，父母生前在南石门村留有一处宅基地并建了房屋，宅基证的编号为9705051**号，房屋所有权证号为3020705号，房屋面积约为150平方米。父母亲过世后，二原告经常在外地打工，该房屋一直由被告郭振海代为打理，原告也未对该房产进行继承分割。但被告却在未经二原告同意的情况下，私自将属于姐弟三人的共同房产卖给了外村村民，被告郭振海并不享有该房的处置权，其行为严重侵犯了二原告的合法所有权。二被告之间的买卖协议应是无效行为，该房产是二原告与被告郭振海父母的遗产，二原告均有继承权，而被告郭振海却在未经二原告同意的情况下，私自将房产卖掉。另外，国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中明文规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民。城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”国家政策是禁止本集体土地卖给本集体经济组织以外的人，而被告郭振海却将房屋及附着宅基地卖给了被告张某某，二被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，且有违国家法律规定，应认定为无效合同。
郭振海承认二原告主张的事实与诉讼请求。
张某某辩称，原告主体不适格。原告父母已去世多年，在此期间原告未提出要求继承分割涉案房屋，现在已超过诉讼时效。本案系认定房屋买卖合同效力，不能一并处理继承问题，原告是否享有所有权和处置权尚不能确认。二被告签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，且已履行完毕，具有法律效力。虽然宅基地不能买卖，但是宅基地上的房屋属于公民个人财产，可依法处置。国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》是于2007年12月30日下发，二被告的房屋买卖合同系2007年8月27日签订，故不能以该通知来否定房屋买卖合同的效力。张某某取得该房屋所有权是善意取得，双方签订合同时，被告郭振海保证该房屋没有纠纷，张某某相信其对该房屋享有处置权，其也不知晓他人对该房屋有处置权。该房屋当时是危房，张某某在2007年以65,000元的价格购买该房屋，符合当时的行情，且合同已经履行完毕，张某某办理了房屋所有权证，对该房屋进行了维修和加固并居住至今。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.二原告提交的村委会证明，可以证实二原告与被告郭振海的身份关系，以及其父母的去世情况，本院对该证据予以认定；2.被告张某某提交的两份房屋所有权证书，均由邢台县人民政府颁发，本院对其真实性予以认定。涉案房屋系郭庆俊和尹连素的遗产，二原告系郭庆俊和尹连素的女儿。

本院认为，案涉房屋系郭庆俊和尹连素的遗产，尚未分割，二原告和被告郭振海均是第一顺序继承人，该房屋应归其共有。被告郭振海对该房屋负有管理的义务，其未征得二原告同意无权处分该房屋，被告郭振海的行为侵害了二原告的权益，故二原告诉讼主体适格。被告张某某虽然办理了房屋过户手续，但二被告之间的买卖合同因被告郭振海无权处分共有的房屋而无效，其不能据此取得该房屋的所有权，故其应当将该房屋返还，被告郭振海也应将购房款65,000元返还被告张某某。考虑到被告郭振海故意隐瞒房屋权属问题，导致被告张某某做出错误的判断，进而错失购买其他房源的机会，对于被告张某某的损失应由被告郭振海承担，结合现在同地段房屋的市场行情，本院酌定由被告郭振海赔偿被告张某某损失83,640元（148.64平方米×1000元／平方米－65,000元）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国继承法》第三条、第十条的规定，判决如下：

一、被告郭振海和被告张某某于2007年8月27日签订的房屋买卖合同无效；
二、被告郭振海应于本判决生效之日起十日内将购房款65,000元返还给被告张某某，并赔偿张某某损失83,640元；在被告郭振海履行完付款义务后三十日内，被告张某某将邢台县房权证002字第××、邢台县房权证002字第××房屋所有权证上载明的房屋返还给原告郭某某、郭某某和被告郭振海。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3280元，由被告郭振海负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。

审判长 蒋铁雷
审判员 李世军
审判员 李继存

书记员： 程洋