鄂州市建王置业有限责任公司与张海军、湖北永宏置业有限公司等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

鄂州市建王置业有限责任公司
黄春红（湖北立丰律师事务所）
李国胜（湖北伸道律师事务所）
张海军
秦前坤（湖北尚卓律师事务所）
周少英（北京奥东（武汉）律师事务所）
湖北永宏置业有限公司
江琼
张英

原告（反诉被告）:鄂州市建王置业有限责任公司。住所地:鄂州市明塘路61号。
法定代表人:徐德莲，该公司经理。
委托代理人:黄春红，湖北立丰律师事务所律师（代理权限为特别授权代理）。
委托代理人:李国胜，湖北伸道律师事务所律师（代理权限为特别授权代理）。
被告（反诉原告）:张海军。
委托代理人:秦前坤，湖北尚卓律师事务所律师（代理权限为特别授权代理）。
被告（反诉原告）:湖北永宏置业有限公司。住所地:鄂州市杜山镇永宏油厂办公楼。
法定代表人:张英，该公司经理。
被告（反诉原告）:江琼，系湖北永宏置业有限公司股东。
委托代理人:秦前坤，湖北尚卓律师事务所律师（代理权限为特别授权代理）。
被告（反诉原告）:张英，系湖北永宏置业有限公司股东。
上述四被告的委托代理人:周少英，北京奥东（武汉）律师事务所律师（代理权限为特别授权代理）。
原告（反诉被告）鄂州市建王置业有限责任公司（以下简称鄂州建王置业公司）诉被告（反诉原告）张海军、被告（反诉原告）湖北永宏置业有限公司（以下简称湖北永宏置业公司）、被告（反诉原告）江琼、被告（反诉原告）张英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月25日立案受理后，依法组成由审判员齐志刚担任审判长，审判员缪冬琴、人民陪审员邓睿参加的合议庭，于2015年4月20日、2015年6月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）鄂州建王置业公司的委托代理人黄春红、李国胜、被告（反诉原告）张海军的委托代理人秦前坤、周少英、被告（反诉原告）湖北永宏置业公司的委托代理人周少英、被告（反诉原告）江琼的委托代理人秦前坤、周少英、被告（反诉原告）张英的委托代理人周少英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为:（一）关于本案的定性。基于双方签订的《商品房买卖合同》，原告（反诉被告）鄂州建王置业公司向被告（反诉原告）张海军、江琼履行了转移房屋所有权的义务，但被告（反诉原告）张海军、江琼未及时、足额向原告（反诉被告）鄂州建王置业公司履行支付价款的义务，因此，根据最高人民法院《民事案件案由规定》的规定，双方之间应属房屋买卖合同纠纷。
（二）关于双方签订的六份《商品房买卖合同》、及《房屋买卖补充协议》、《补充协议二》、《土地抵押协议》是否符合解除的条件。1、双方签订《商品房买卖合同》时，原告（反诉被告）鄂州建王置业公司已经取得鄂州市房产管理局颁发的鄂州房预字（1100006）商品房预售许可证，故双方签订的六份《商品房买卖合同》，及此后双方签订的《房屋买卖补充协议》等协议应为有效合同。2、原告（反诉被告）鄂州建王置业公司在2012年2月15日与被告（反诉原告）张海军签订六份《商品房买卖合同》后，于2012年3月1日即为被告（反诉原告）张海军办理了房屋所有权证，原告（反诉被告）鄂州建王置业公司既不存在逾期交房，也不存在逾期办证；同时，原告（反诉被告）鄂州建王置业公司开发的擎天华府（金色名苑）小区，早已经相关部门验收，住宅房的住户、商铺的用户早已入住，其房屋主体结构质量合格，不存在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”规定的情形，故被告（反诉原告）张海军、湖北永宏置业公司、江琼、张英请求解除六份《商品房买卖合同》、及《房屋买卖补充协议》、《补充协议二》、《土地抵押协议》，既不符合双方合同约定的解除条件，也不符合法定的解除条件。3、被告（反诉原告）张海军、江琼已将上述房屋全部用于抵押贷款，其所贷款项亦未清偿，抵押尚未解除，同时，江琼提起的“撤销鄂州市房产管理局颁发的房屋所有权证”的行政诉讼，亦未受理，被告（反诉原告）张海军、湖北永宏置业公司、江琼、张英请求解除六份《商品房买卖合同》等，势必损害抵押权人的利益。4、根据《建筑工程施工质量验收统一标准》的分类，消防工程属于建筑工程分部、分项工程，不属于商品房的主体结构工程，鄂州市公安消防支队对原告（反诉被告）鄂州建王置业公司开发的擎天华府（金色名苑）小区除1至4层商业部分外的建设工程进行了消防验收，并评定为合格，说明原告（反诉被告）鄂州建王置业公司开发的擎天华府（金色名苑）小区的消防工程整体是合格的，即使部分地方存在不合格，可以进行返修或补充验收，不能以此为由解除合同。因此，原告（反诉被告）鄂州建王置业公司与被告（反诉原告）张海军、湖北永宏置业公司、江琼、张英签订的六份《商品房买卖合同》、及《房屋买卖补充协议》、《补充协议二》、《土地抵押协议》不符合法定、约定的解除条件，被告（反诉原告）张海军、湖北永宏置业公司、江琼、张英要求解除合同、返回购房款并赔偿损失的反诉请求不能成立。
（三）关于被告（反诉原告）张海军、江琼下欠购房款金额的认定。根据六份《商品房买卖合同》的约定，被告（反诉原告）张海军、江琼购买房屋的总价款为60757726元，被告（反诉原告）张海军、江琼虽已付45800000元，但因被告（反诉原告）张海军、江琼违反了与原告（反诉被告）鄂州建王置业公司于2013年8月30日签订《补充协议二》中“乙方应于2013年10月31日前向甲方付清所欠购房款27878863元”的约定，按照该协议的约定，其所付2500000元只能作为应付原告（反诉被告）鄂州建王置业公司的利息，故被告（反诉原告）张海军、江琼已付购房款实为43300000元，下欠原告（反诉被告）鄂州建王置业公司购房款为17457726元。
（四）关于利息损失的计算。按照双方签订的《房屋买卖补充协议》中“可以要求买受人按所欠购房款按月利率3%支付利息”的约定，该约定标准过高，同时，双方约定将2013年2月20号被告（反诉原告）支付的2500000元，作为支付所欠房款2012年11月11日至2013年2月1日期间的利息，该约定明显超出法律规定的计算标准，对于超出部分可以抵扣下欠的利息。本院参照中国人民银行同期贷款利率的四倍分段计算如下:
1、2012年2月15日至2012年6月7日，购房款30457726元，利率6.56%，利息为2452373元（30457726元×6.56%÷365×4×112天）；
2、2012年6月8日至2012年7月5日，购房款30457726元，利率6.31%，利息为610790元（30457726元×6.31%÷365×4×29天）；
3、2012年7月6日至2013年11月1日，购房款30457726元，利率6%，利息为9632986元（30457726元×6%÷365×4×481天）；
4、2013年11月2日至2014年11月21日，购房款17457726元，利率6%，利息为4419435元（17457726元×6%÷365×4×385天）；
5、2014年11月22日至2015年2月28日，购房款17457726元，利率5.65%，利息为1070135元（17457726元×5.65%÷365×4×99天）；
6、2015年3月1日至2015年5月9日，购房款17457726元，利率5.35%，利息为716484元（17457726元×5.35%÷365×4×70天）；
7、2015年5月10日至2015年6月27日，购房款17457726元，利率5.1%，利息为478103元（17457726元×5.1%÷365×4×49天）；
8、2015年6月28日至2015年8月25日，购房款17457726元，利率4.85%，利息为547455元（17457726元×4.85%÷365×4×59天）；
9、2015年8月26日至2015年9月21日，购房款17457726元，利率4.6%，利息为228816元（17457726元×4.6%÷365×4×26天）。
上述合计为20156577元，扣减已付的利息2500000元，下欠利息17656577元。
（五）关于被告（反诉原告）湖北永宏置业公司是否承担责任。被告（反诉原告）湖北永宏置业公司虽与原告（反诉被告）鄂州建王置业公司签订《土地抵押协议》，约定以其鄂州国用（2011）第1-287号土地使用权作为抵押，但是双方未到土地部门办理抵押登记手续，故该抵押协议虽有效，但是不能对抗其他已九该幅地块设置抵押等手续的第三人，因《土地抵押协议》还约定“甲方如违反协议约定致使该协议无法顺利进行抵押登记，或致使该抵押合同不能履行，甲方应承担保证责任”，而双方对于保证方式约定不明，因此，应按连带责任保证处理，即被告（反诉原告）湖北永宏置业公司对张海军、江琼下欠原告（反诉被告）鄂州建王置业公司的款项应承担连带保证责任。同时，原告（反诉被告）鄂州建王置业公司请求“湖北永宏置业公司以提供担保的土地上的建筑物（包括但不限于房屋及门面房）按其售价或评估价的六折抵付张海军、江琼未按期支付的购房款”不便于执行，故对原告（反诉被告）鄂州建王置业公司该项请求不予支持。
（六）关于被告（反诉原告）张英、江琼是否承担损害赔偿责任。因张英、江琼仅仅只是在湖北永宏置业公司召开股东会并形成《股东会决议》时，张英同意以其持有公司的55%股权、江琼同意以其持有公司的45%股权质押给原告（反诉被告）鄂州建王置业公司，但双方并未另行签订股权质押合同，并在工商部门办理登记手续，故原告（反诉被告）鄂州建王置业公司请求被告（反诉原告）张英、江琼承担损害赔偿责任的理由不能成立，本院不予支持。
（七）关于被告（反诉原告）张海军、湖北永宏置业公司、江琼、张英应付承担代理费。因双方对于律师代理费的约定不明，故原告（反诉被告）鄂州建王置业公司要求按本案诉讼标的6%承担原告聘请律师应支付的代理费的请求，本院不予支持。
综上，原告（反诉被告）鄂州建王置业公司与被告（反诉原告）张海军、湖北永宏置业公司、江琼、张英签订的六份《商品房买卖合同》、及《房屋买卖补充协议》、《补充协议二》、《土地抵押协议》是双方真实意思的表示，除部分利息、违约金的约定过高外，上述协议均为有效协议。原告（反诉被告）鄂州建王置业公司在合同签订后，及时为被告（反诉原告）张海军、江琼办理了房产证，但是被告（反诉原告）张海军、江琼未及时支付购房款，引起本次纠纷的发生，应承担相应的民事责任。被告（反诉原告）张海军、湖北永宏置业公司、江琼、张英以消防未验收为由，反诉要求解除《商品房买卖合同》等，并返还购房款、赔偿损失的请求无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条  第二款  、第九十四条  、第一百零七条  、《中华人民共和国担保法》第十八条  、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，判决如下:
一、被告（反诉原告）张海军、江琼支付原告（反诉被告）鄂州建王置业公司购房款17457726元；
二、被告（反诉原告）张海军、江琼支付原告（反诉被告）鄂州建王置业公司利息17656577元（自2012年2月15日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍分段计算至2015年9月21日）；
三、被告（反诉原告）湖北永宏置业公司对被告（反诉原告）张海军、江琼下欠原告（反诉被告）鄂州建王置业公司的上述款项承担连带保证责任；
四、驳回原告（反诉被告）鄂州建王置业公司对被告（反诉原告）张英的诉讼请求；
五、驳回原告（反诉被告）鄂州建王置业公司本诉的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）张海军、湖北永宏置业公司、江琼、张英的反诉请求。
上述款项于本判决生效之日起10日内履行完毕。逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费253421元，诉前保全费5000元，共计258421元，由原告（反诉被告）鄂州建王置业公司负担58421元，被告（反诉原告）张海军、湖北永宏置业公司、江琼、张英共同负担200000元。反诉受理费662582元，减半收取331291元，保全费5000元，共计336291元，由被告（反诉原告）张海军、湖北永宏置业公司、江琼、张英共同负担。
如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条  第（一）款  的规定，预交上诉案件受理费，款汇至湖北省高级人民法院，开户银行:中国农业银行武汉市东湖支行，户名:湖北省财政厅非税收入财政专户，账号:05×××69-1。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

本院认为:（一）关于本案的定性。基于双方签订的《商品房买卖合同》，原告（反诉被告）鄂州建王置业公司向被告（反诉原告）张海军、江琼履行了转移房屋所有权的义务，但被告（反诉原告）张海军、江琼未及时、足额向原告（反诉被告）鄂州建王置业公司履行支付价款的义务，因此，根据最高人民法院《民事案件案由规定》的规定，双方之间应属房屋买卖合同纠纷。
（二）关于双方签订的六份《商品房买卖合同》、及《房屋买卖补充协议》、《补充协议二》、《土地抵押协议》是否符合解除的条件。1、双方签订《商品房买卖合同》时，原告（反诉被告）鄂州建王置业公司已经取得鄂州市房产管理局颁发的鄂州房预字（1100006）商品房预售许可证，故双方签订的六份《商品房买卖合同》，及此后双方签订的《房屋买卖补充协议》等协议应为有效合同。2、原告（反诉被告）鄂州建王置业公司在2012年2月15日与被告（反诉原告）张海军签订六份《商品房买卖合同》后，于2012年3月1日即为被告（反诉原告）张海军办理了房屋所有权证，原告（反诉被告）鄂州建王置业公司既不存在逾期交房，也不存在逾期办证；同时，原告（反诉被告）鄂州建王置业公司开发的擎天华府（金色名苑）小区，早已经相关部门验收，住宅房的住户、商铺的用户早已入住，其房屋主体结构质量合格，不存在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”规定的情形，故被告（反诉原告）张海军、湖北永宏置业公司、江琼、张英请求解除六份《商品房买卖合同》、及《房屋买卖补充协议》、《补充协议二》、《土地抵押协议》，既不符合双方合同约定的解除条件，也不符合法定的解除条件。3、被告（反诉原告）张海军、江琼已将上述房屋全部用于抵押贷款，其所贷款项亦未清偿，抵押尚未解除，同时，江琼提起的“撤销鄂州市房产管理局颁发的房屋所有权证”的行政诉讼，亦未受理，被告（反诉原告）张海军、湖北永宏置业公司、江琼、张英请求解除六份《商品房买卖合同》等，势必损害抵押权人的利益。4、根据《建筑工程施工质量验收统一标准》的分类，消防工程属于建筑工程分部、分项工程，不属于商品房的主体结构工程，鄂州市公安消防支队对原告（反诉被告）鄂州建王置业公司开发的擎天华府（金色名苑）小区除1至4层商业部分外的建设工程进行了消防验收，并评定为合格，说明原告（反诉被告）鄂州建王置业公司开发的擎天华府（金色名苑）小区的消防工程整体是合格的，即使部分地方存在不合格，可以进行返修或补充验收，不能以此为由解除合同。因此，原告（反诉被告）鄂州建王置业公司与被告（反诉原告）张海军、湖北永宏置业公司、江琼、张英签订的六份《商品房买卖合同》、及《房屋买卖补充协议》、《补充协议二》、《土地抵押协议》不符合法定、约定的解除条件，被告（反诉原告）张海军、湖北永宏置业公司、江琼、张英要求解除合同、返回购房款并赔偿损失的反诉请求不能成立。
（三）关于被告（反诉原告）张海军、江琼下欠购房款金额的认定。根据六份《商品房买卖合同》的约定，被告（反诉原告）张海军、江琼购买房屋的总价款为60757726元，被告（反诉原告）张海军、江琼虽已付45800000元，但因被告（反诉原告）张海军、江琼违反了与原告（反诉被告）鄂州建王置业公司于2013年8月30日签订《补充协议二》中“乙方应于2013年10月31日前向甲方付清所欠购房款27878863元”的约定，按照该协议的约定，其所付2500000元只能作为应付原告（反诉被告）鄂州建王置业公司的利息，故被告（反诉原告）张海军、江琼已付购房款实为43300000元，下欠原告（反诉被告）鄂州建王置业公司购房款为17457726元。
（四）关于利息损失的计算。按照双方签订的《房屋买卖补充协议》中“可以要求买受人按所欠购房款按月利率3%支付利息”的约定，该约定标准过高，同时，双方约定将2013年2月20号被告（反诉原告）支付的2500000元，作为支付所欠房款2012年11月11日至2013年2月1日期间的利息，该约定明显超出法律规定的计算标准，对于超出部分可以抵扣下欠的利息。本院参照中国人民银行同期贷款利率的四倍分段计算如下:
1、2012年2月15日至2012年6月7日，购房款30457726元，利率6.56%，利息为2452373元（30457726元×6.56%÷365×4×112天）；
2、2012年6月8日至2012年7月5日，购房款30457726元，利率6.31%，利息为610790元（30457726元×6.31%÷365×4×29天）；
3、2012年7月6日至2013年11月1日，购房款30457726元，利率6%，利息为9632986元（30457726元×6%÷365×4×481天）；
4、2013年11月2日至2014年11月21日，购房款17457726元，利率6%，利息为4419435元（17457726元×6%÷365×4×385天）；
5、2014年11月22日至2015年2月28日，购房款17457726元，利率5.65%，利息为1070135元（17457726元×5.65%÷365×4×99天）；
6、2015年3月1日至2015年5月9日，购房款17457726元，利率5.35%，利息为716484元（17457726元×5.35%÷365×4×70天）；
7、2015年5月10日至2015年6月27日，购房款17457726元，利率5.1%，利息为478103元（17457726元×5.1%÷365×4×49天）；
8、2015年6月28日至2015年8月25日，购房款17457726元，利率4.85%，利息为547455元（17457726元×4.85%÷365×4×59天）；
9、2015年8月26日至2015年9月21日，购房款17457726元，利率4.6%，利息为228816元（17457726元×4.6%÷365×4×26天）。
上述合计为20156577元，扣减已付的利息2500000元，下欠利息17656577元。
（五）关于被告（反诉原告）湖北永宏置业公司是否承担责任。被告（反诉原告）湖北永宏置业公司虽与原告（反诉被告）鄂州建王置业公司签订《土地抵押协议》，约定以其鄂州国用（2011）第1-287号土地使用权作为抵押，但是双方未到土地部门办理抵押登记手续，故该抵押协议虽有效，但是不能对抗其他已九该幅地块设置抵押等手续的第三人，因《土地抵押协议》还约定“甲方如违反协议约定致使该协议无法顺利进行抵押登记，或致使该抵押合同不能履行，甲方应承担保证责任”，而双方对于保证方式约定不明，因此，应按连带责任保证处理，即被告（反诉原告）湖北永宏置业公司对张海军、江琼下欠原告（反诉被告）鄂州建王置业公司的款项应承担连带保证责任。同时，原告（反诉被告）鄂州建王置业公司请求“湖北永宏置业公司以提供担保的土地上的建筑物（包括但不限于房屋及门面房）按其售价或评估价的六折抵付张海军、江琼未按期支付的购房款”不便于执行，故对原告（反诉被告）鄂州建王置业公司该项请求不予支持。
（六）关于被告（反诉原告）张英、江琼是否承担损害赔偿责任。因张英、江琼仅仅只是在湖北永宏置业公司召开股东会并形成《股东会决议》时，张英同意以其持有公司的55%股权、江琼同意以其持有公司的45%股权质押给原告（反诉被告）鄂州建王置业公司，但双方并未另行签订股权质押合同，并在工商部门办理登记手续，故原告（反诉被告）鄂州建王置业公司请求被告（反诉原告）张英、江琼承担损害赔偿责任的理由不能成立，本院不予支持。
（七）关于被告（反诉原告）张海军、湖北永宏置业公司、江琼、张英应付承担代理费。因双方对于律师代理费的约定不明，故原告（反诉被告）鄂州建王置业公司要求按本案诉讼标的6%承担原告聘请律师应支付的代理费的请求，本院不予支持。
综上，原告（反诉被告）鄂州建王置业公司与被告（反诉原告）张海军、湖北永宏置业公司、江琼、张英签订的六份《商品房买卖合同》、及《房屋买卖补充协议》、《补充协议二》、《土地抵押协议》是双方真实意思的表示，除部分利息、违约金的约定过高外，上述协议均为有效协议。原告（反诉被告）鄂州建王置业公司在合同签订后，及时为被告（反诉原告）张海军、江琼办理了房产证，但是被告（反诉原告）张海军、江琼未及时支付购房款，引起本次纠纷的发生，应承担相应的民事责任。被告（反诉原告）张海军、湖北永宏置业公司、江琼、张英以消防未验收为由，反诉要求解除《商品房买卖合同》等，并返还购房款、赔偿损失的请求无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条  第二款  、第九十四条  、第一百零七条  、《中华人民共和国担保法》第十八条  、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，判决如下:

一、被告（反诉原告）张海军、江琼支付原告（反诉被告）鄂州建王置业公司购房款17457726元；
二、被告（反诉原告）张海军、江琼支付原告（反诉被告）鄂州建王置业公司利息17656577元（自2012年2月15日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍分段计算至2015年9月21日）；
三、被告（反诉原告）湖北永宏置业公司对被告（反诉原告）张海军、江琼下欠原告（反诉被告）鄂州建王置业公司的上述款项承担连带保证责任；
四、驳回原告（反诉被告）鄂州建王置业公司对被告（反诉原告）张英的诉讼请求；
五、驳回原告（反诉被告）鄂州建王置业公司本诉的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）张海军、湖北永宏置业公司、江琼、张英的反诉请求。
上述款项于本判决生效之日起10日内履行完毕。逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费253421元，诉前保全费5000元，共计258421元，由原告（反诉被告）鄂州建王置业公司负担58421元，被告（反诉原告）张海军、湖北永宏置业公司、江琼、张英共同负担200000元。反诉受理费662582元，减半收取331291元，保全费5000元，共计336291元，由被告（反诉原告）张海军、湖北永宏置业公司、江琼、张英共同负担。

审判长：齐志刚
审判员：缪冬琴
审判员：邓睿

书记员：郭玥彤