重庆某绣山庄网络物业服务有限公司与刘某燕物业服务合同纠纷一审民事判决书

重庆市长寿区人民法院

民 事 判 决 书

(2024)渝0115民初4497号

原告：重庆某绣山庄网络物业服务有限公司，住所地重庆市北部新区。

法定代表人：朱强，该公司董事长。

委托诉讼代理人（特别授权）：杨立新，重庆志平律师事务所律师。

被告：刘某燕，户籍地重庆市长寿区。

原告重庆某绣山庄网络物业服务有限公司（以下简称为某绣山庄物业公司）与被告刘某燕物业服务合同纠纷一案，本院于2024年7月3日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告某绣山庄物业公司的委托诉讼代理人杨立新、被告刘某燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告某绣山庄物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘某燕支付原告2022年10月1日至2024年1月31日期间的物业服务费871.20元；2.判令被告支付原告2022年10月至2024年1月期间的公摊水电费46.82元；3.判令被告支付原告违约金（以871.20元为基数，从起诉之日起按每日万分之三的标准计算至付清时止）；4.判令被告承担本案的保全费20元。事实和理由：被告系重庆市长寿区长寿湖镇沿湖路5号XX小区X幢X单元X号房屋（建筑面积43.26m²）的业主，原告系该小区物业服务企业。被告接受原告提供的物业服务后，却未向原告支付2022年10月1日至2024年1月31日期间的物业服务费871.20元及2022年10月至2024年1月期间的公摊水电费46.82元。经原告催收后，被告至今仍未支付，故诉至法院。

被告刘某燕辩称，原告某绣山庄物业公司服务未到位，公共部分堆了很多东西，一直都没有处理，小区很多房子都开裂了未处理，公共收入没有分给我们业主。

本院经审理认定事实如下：2009年9月9日，案外人重庆维丰房地产开发有限责任公司（涉案小区建设单位，以下简称维丰开发公司）、重庆维丰物业管理有限公司（涉案小区原前期物业服务企业，以下简称维丰物业公司）签订《XX前期物业服务合同》，约定由维丰物业公司对本案所涉小区物业提供前期物业服务，合同期限自2009年9月1日起至业主委员会选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时止。后维丰物业公司因故撤离涉案小区不再提供物业服务。该小区未成立业主委员会，便于2017年1月1日至1月8日期间，经重庆市长寿区长寿湖镇XX社区居民委员会（以下简称XX居委会）书面征求意见，涉案小区共3.12万平方米专有部分面积（占总面积53%）、668户专有部分业主（占总人数52.8%）签字同意以下事项：1.按照现行收费标准，聘请某绣山庄物业公司提供物业服务；2.重庆市长寿区长寿湖镇人民政府指定物业所在地居民委员会代行业主委员会职责。2017年1月15日至1月24日期间，上述征求业主意见结果在涉案小区公示，公示期间无业主办理异议登记。2017年1月25日，重庆市长寿区长寿湖镇人民政府向XX居委会发出《指定居委会代行业委会职责通知书》，指定XX居委会代行涉案小区业主委员会职责，代为签订物业服务合同，代履职期限至业主委员会选举产生之日。2017年1月18日，XX居委会与原告某绣山庄物业公司签订《XX物业服务合同》，约定由原告对涉案小区实施物业管理服务，合同期限自2017年1月1日起至业主委员会选聘新的物业公司时止。该合同还对物业服务事项、物业服务质量、物业服务费用（按建筑面积计算，住宅：2.50元/月/m²，不含公摊水电费，在每月25日前交费）、违约责任（如业主未按期交费，则按每日万分之三计算违约金）等进行了约定。该合同签订后，原告为涉案小区提供物业服务至今。另涉案小区至今尚未依法选举产生业主委员会。

被告刘某燕系涉案小区X幢X单元X号房屋（建筑面积43.26m²）的业主。被告未交纳2022年10月1日至2024年1月31日期间的物业服务费及2022年10月至2024年1月期间的公摊水电费。原告某绣山庄物业公司于2024年2月24日进行书面催收后，被告仍未交纳。

另查明，原、被告于2022年9月15日就涉案房屋的物业服务费问题经本院主持调解达成协议：被告刘某燕于2022年9月30日自行到开发商维丰开发公司或原告某绣山庄物业公司处办理好接房手续；被告应从2022年10月1日起，按正式接房后的程序按物业服务合同约定正常向原告缴纳物业服务费（如未入住，减半收取物业服务费）和公共区域的公摊水电费。现被告未入住。

上述事实，有当事人陈述、《XX物业服务合同》、备案证明、不动产登记查询结果告知单、催费通知、欠费明细表、公摊水电费的情况说明、公摊费用计算表、增值税发票、民事调解书等证据证明，本院予以确认并在卷佐证。

本院认为，根据XX居委会与原告某绣山庄物业公司签订合同时的《重庆市物业管理条例》第十二条第二款规定，未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由街道办事处（乡镇人民政府），在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居（村）民委员会代行本条例规定的业主委员会职责。XX居委会与原告于2017年1月18日签订的《XX物业服务合同》符合上述规定，合法有效，对涉案小区业主具有法律约束力。原告与涉案小区业主之间形成物业服务合同关系。被告刘某燕与原告就涉案房屋的物业服务费问题达成了协议，应当履行其义务，被告作为业主，享受了物业服务，应当按原、被告之间的协议及物业服务合同约定支付物业服务费。

对于原告某绣山庄物业公司要求被告刘某燕支付2022年10月1日至2024年1月31日期间的物业服务费871.20元的请求，经本院核定，被告拖欠原告2022年10月1日至2024年1月31日期间的物业服务费应为865.20元（43.26m²×1.25元/月/m²×16月，未入住减半收取），超出部分不予支持。

对于原告某绣山庄物业公司要求被告刘某燕支付2022年10月至2024年1月期间的公摊水电费46.82元的请求，因合同约定物业服务费中不包含公摊水电费，该费用据实分摊，原告对此提供了相应的证据，本院予以支持。

对于原告某绣山庄物业公司要求被告刘某燕支付以所欠物业服务费总额871.20元为基数，从起诉之日（2024年7月1日）起按每日万分之三的标准计算违约金的请求，本院认为，原告向被告书面催收相关费用后，被告一直未付，已构成违约，但原告未交物业服务费事出有因，故对原告请求的违约金不予支持。

对于原告某绣山庄物业公司要求被告刘某燕承担本案保全费20元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。

对于被告刘某燕辩称的未交费的理由，本院认为，其提供的照片显示是其院墙内的状况，不属于原告某绣山庄物业公司提供物业服务公共区域的范围，原告称小区很多房子都开裂了未处理未提供证据。至于公共收入是否应当分给业主，不属于其不交纳物业服务费的抗辩事由，故对原告的辩称意见，本院不予采纳。

依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条、第九百三十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百六十五条规定，判决如下：

一、被告刘某燕在本判决生效后五日内支付原告重庆某绣山庄网络物业服务有限公司2022年10月1日至2024年1月31日期间的物业服务费865.20元及2022年10月至2024年1月期间的公摊水电费46.82元，共计912.02元；

二、被告刘某燕在本判决生效后五日内支付原告重庆某绣山庄网络物业服务有限公司保全费20元；

三、驳回原告重庆某绣山庄网络物业服务有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，按40%收取计20元，由被告刘某燕负担（原告已垫交，执行时由被告迳付原告）。

本判决为终审判决。

审 判 员　　张　毅

二〇二四年七月二十四日

法官助理　　莫余鹏

书 记 员　　张文亚

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