金六一与李震宇、王燕华房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：金六一，男，1959年5月29日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：金正平(系原告金六一之子)，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：周杰，上海亚冠律师事务所律师。
　　被告：李震宇，男，1979年9月17日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　被告：王燕华，女，1982年12月27日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　原告金六一诉被告李震宇、王燕华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金六一委托诉讼代理人金正平、周杰以及被告李震宇、王燕华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告金六一向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2015年5月2日签订的《房地产买卖居间协议》(被告收到诉状之日为解除日)；2.判令被告返还购房返还购房款140万元；3.判令被告赔偿房屋差价损失154万元；4.判令被告赔偿原告支付的中介费1万元。在庭审中，原告将诉讼请求3变更为：判令被告赔偿房屋差价损失150.80万元。事实与理由：2015年5月2日，原告金六一、被告李震宇、被告王燕华在中介的居间下签订一份《房地产买卖居间协议》，约定原告以150万元的价格购买上海市浦东新区金晓路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)，　协议第二条约定，待甲方取得以甲方为权利人的该房地产之房地产权证后3日内，甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》并申请办理买卖合同公证手续(若需)。在《房地产买卖居间协议》签订后，原告分别于2015年5月2日支付5万元、2015年5月27日支付95万元、2015年8月20日支付40万元，合计支付140万元房价款，尚有10万元尾款按照协议约定为过户时支付。系争房屋于2018年8月22日登记在被告李震宇的父母李某某、马某某的名下，且在2018年11月22日被抵押给案外人罗某某。经原告多次交涉，两被告始终无法将系争房屋过户给原告。原告认为，两被告未将系争房屋登记在自己名下且系争房屋上设有抵押，导致无法过户给原告，其行为已构成根本违约。为了维护自身合法权益，原告提起诉讼，请求贵院判如所请。
　　被告李震宇辩称，既然原告不买，同意解除合同。同意返还房款140万。房屋差价损失154万不认可，由法院判决。中介是原告找来的，中介费是他给中介的，和被告没关系。
　　被告王燕华辩称，当初签合同，其并不知情，仅是签字。所有的款项都是给被告李震宇的，其没收到一分钱，其和被告李震宇在三年前即2015年就离婚了。
　　本院经审理认定事实如下：
　　2012年11月15日，被告李震宇、被告王燕华、案外人李某某、案外人马某某等人与案外人上海浦东土地控股(集团)有限公司签订一份《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，系争房屋来源此动迁所得。
　　2015年5月2日，原告金六一(乙方、买受方)与被告李震宇、被告王燕华(甲方、出卖方)、案外人上海中理行房产经纪事务所(丙方、居间方)签订一份《房地产买卖居间协议》。在该协议中，第一条约定，买卖房地产的基本情况：类型：住宅；坐落：上海市浦东新区金晓路XXX弄XXX号XXX室；权利人：被告李震宇、被告王燕华……第二条约定，买卖条件：2.1房价款：150万元。2.2房价款的支付方式：乙方应在签署本协议当日内向甲方支付定金5万元。乙方应在甲乙双方签订本协议后40日内向甲方支付定金至95万元。待甲方收到上述房款时将房屋钥匙交付乙方。乙方应于2015年8月15日向甲方支付房款40万元。待甲方取得以甲方为权利人的该房地产之房地产权证后3日内，甲乙双方签订《上海市房地产买卖合同》(买卖合同)并申请办理买卖合同公证手续(若需)。待甲乙双方签订买卖合同三个工作日后，甲乙双方共赴浦东新区房地产交易中心办理过户手续同时乙方支付甲方房款10万元。2.3其他：A应由甲方支付给该房地产发展商或物业管理公司或其他相关部门的维修基金、管理费押金以上各项的更名费用由乙方承担……第四条约定，违约责任以及其他事项：4.1违约责任：由甲方导致本次交易终止时甲方需退还乙方已付房款以及该房屋价格的100%补偿给乙方。由乙方导致本次交易终止时则乙方无权追索已付房款以及未付款的100%补偿甲方。
　　2015年5月2日，被告李震宇出具一份《承诺书》，主要内容为：本人承诺与李某某是父子关系，系争房屋产权归本人所有。本人与金六一签署了房屋买卖协议，如因本人原因导致本次交易终止时本人自愿退还金六一已付房款并按合同价100%的赔偿金六一。
　　2015年5月2日，案外人李某某出具一份《确认书》，主要内容：本人确认与李震宇是父子关系，本人确认本人将系争房屋产权给李震宇。
　　2015年5月2日，被告李震宇出具一份《收款收据》，确认收到原告金六一向其支付的定金5万元。
　　2015年5月27日，原告金六一向被告李震宇转账95万元。
　　2015年8月20日，原告金六一向被告李震宇转账40万元。
　　2018年8月22日，系争房屋产权登记在案外人李某某、马某某名下。
　　2018年11月22日，系争房屋上设有抵押登记(抵押权人：罗某某，登记证明号：沪(2018)浦字不动产证明第XXXXXXXX号，债权数额：150万元，债务履行期限：从2018年11月21日至2019年11月21日)。
　　庭审中，对合同解除后是否一并处理系争房屋返还问题，原告金六一主张可以一并处理。
　　庭审中，原告金六一提出对系争房屋于2019年1月18日的市场价格进行评估申请。本院通过上海市高级人民法院委托上海富申房地产估价有限公司(以下简称富申公司)对系争房屋进行评估。富申出具了估价报告。估价报告估价结论如下：价值时点：2019年3月4日，估价结果：系争房屋市场价值为300.80万元。尽管富申公司估价的时点不是2019年1月18日，但原、被告均认可系争房屋的2019年1月18日的市场价格为300.80万元。富申公司收取评估费9,000元，已由原告金六一支付。
　　以上事实，由原告金六一提供的《房地产买卖居间协议》、《承诺书》、《确认书》、《收款收据》、转账凭证、《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、不动产登记簿信息、司法鉴定估价报告以及原告金六一、被告李震宇、被告王燕华陈述等在案佐证。
　　本院认为，原告金六一与被告李震宇、被告王燕华仅仅签订《房地产买卖居间协议》，但鉴于协议有关双方买卖系争房屋的合意约定全面，包括了房屋买卖的主要条款，而且在签订《房地产买卖居间协议》后双方也履行了付款和交房义务，所以，原告金六一与被告李震宇、被告王燕华之间房屋买卖合同关系成立并生效。
　　合同当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同。在本案中，在系争房屋的产权不仅登记在案外人李某某、马某某名下，而且案外人李某某、马某某在系争房屋设立抵押登记，导致原、被告无法继续履行合同、办理过户手续。所以，被告李震宇、被告王燕华上述违约行为致使原告金六一不能实现合同目的，原告金六一要求解除合同，本院予以支持，进而导致合同解除的过错方是被告李震宇、被告王燕华。
　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现原告金六一提出的被告李震宇、被告王燕华返还购房款140万元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告金六一主张判令被告赔偿房屋差价损失150.8万元诉讼请求，因原告金六一对合同未能履行没有过错，本院予以全额支持。关于原告金六一主张判令被告赔偿原告支付的中介费1万元的诉讼请求，无事实依据，本院难以支持。关于系争房屋返还问题一并处理的问题，原告金六一和被告李震宇、被告王燕华均表示同意，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决如下：
　　一、解除原告金六一与被告李震宇、被告王燕华于2015年5月2日签订的《房地产买卖居间协议》；
　　二、被告李震宇、被告王燕华于本判决生效之日起三十日内向原告金六一返还购房款140万元；
　　三、被告李震宇、被告王燕华于本判决生效之日起三十日内向原告金六一支付房屋差价损失150.80万元；
　　四、在被告李震宇、被告王燕华履行上述第二、三项义务后三十日内，原告金六一向被告李震宇、被告王燕华交付上海市浦东新区金晓路XXX弄XXX号XXX室；
　　五、驳回原告金六一的其余诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费30,144元，减半收取计15,072元，保全费5,000元，共计20,072元，由原告金六一负担69元，由被告李震宇、被告王燕华负担20,003元。评估费9,000元，由被告李震宇、被告王燕华负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：王保林

书记员：秦  叶