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金兵、张书燕与殷德军、祝仁芳等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

2021-06-09 独角龙 评论0

  原告:金兵,男,1971年6月22日生,汉族,住上海市奉贤区。
  原告:张书燕,女,1982年6月7日生,汉族,住上海市奉贤区。
  上述两原告共同委托诉讼代理人:姚强,上海市九鼎律师事务所律师。
  被告:殷德军,男,1962年7月15日生,汉族,住上海市奉贤区。
  被告:祝仁芳,女,1963年10月6日生,汉族,住上海市浦东新区。
  上述两被告共同委托诉讼代理人:何荣飞,上海奇楠竞律师事务所律师。
  被告:殷双庆,男,1987年10月6日生,汉族,住上海市奉贤区。
  被告:刘海燕,女,1986年11月12日生,汉族,住上海市奉贤区。
  委托诉讼代理人:殷双庆(系被告刘海燕丈夫),住上海市奉贤区。
  被告:殷唯一,女,2010年3月26日生,汉族,住上海市奉贤区。
  法定代理人:殷双庆(系被告殷唯一父亲),住上海市奉贤区四团镇渔墩村五墩1105号。
  原告金兵、张书燕与被告殷德军、祝仁芳、殷双庆、刘海燕、殷唯一房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年3月4日立案后,依法适用简易程序,于2019年4月11日公开开庭进行审理。后因案情复杂,转为适用普通程序,于2019年7月15日公开开庭进行审理。两原告共同委托诉讼代理人姚强、被告殷德军、祝仁芳的共同委托诉讼代理人何荣飞、被告殷双庆同时作为被告刘海燕的委托诉讼代理人及被告殷唯一的法定代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  原告金兵、张书燕向本院提出诉讼请求:1.解除原、被告之间《房地产买卖居间合同》;2.被告双倍返还原告定金100,000元;3.被告支付原告因被告违约造成的损失100,000元。若合同被认定为无效或未成立,则诉讼请求为:1.被告殷双庆、刘海燕、殷唯一退还原告50,000元;2.被告殷双庆、刘海燕、殷唯一赔偿原告定金损失50,000元;3.被告殷双庆、刘海燕、殷唯一赔付原告实际损失100,000元。事实和理由:2018年12月15日,原、被告签订《房地产买卖居间合同》,约定被告将坐落于上海市奉贤区南桥镇解放新村3幢426号401室房屋以总价2,200,000元出售给原告,并确认原告购买上述房屋作为投资,待找到新买家后,被告需要配合签订合同并办理过户手续。被告亦出具了承诺书,承诺若协议目的无法实现,将承担定金责任。合同签订后,原告按约支付了50,000元定金,且已经找到新买家并签订买卖合同,但被告未按约在2018年12月23日前将房屋交付原告。故提起诉讼。
  被告殷德军、祝仁芳共同辩称,案涉房地产买卖居间合同系无效合同,两被告在房屋买卖居间合同及承诺书上均没有签字,故不应承担责任。同意返还原告50,000元购房款,不同意赔偿原告其余损失。
  被告殷双庆、刘海燕、殷唯一共同辩称,不同意原告所有诉请。原告没有取得被告的代理权就私自出售房屋;当时的合同是无效合同,因为该合同中殷德军、祝仁芳未签字,由殷双庆代签;出售房屋时找了中介房友公司,中介公司找了原告二人,并带原告看了房屋,签订了房地产买卖居间合同,但签订好合同之后,原告又带了好几批人过来看房子,被告才知道原告是中介身份,被告在签好合同第二天就去中介处,对他们说房子不卖了,定金退还给他们;房屋产权是五被告的,殷德军、祝仁芳不同意出售系争房屋,原告并没有取得被告殷德军、祝仁芳的授权;承诺书违反了公平原则,加重了买卖双方的责任,亦是无效;原告当时买房时压低了房价,与当时的市场价不符。如果合同被认定为无效或者未成立,同意返还原告50,000元,其余损失不同意承担。
  当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证,包括原告提供的房地产买卖居间合同、上海市房地产权证、意向金付款单、承诺书、委托书、短信记录、上海市九鼎律师事务所律师函与邮寄查询单、微信聊天记录、录音。对有异议的证据,本院认证如下:被告对原告提供的房地产买卖合同(邵建红)、收据存根、农业银行交易明细不予认可,本院认为因该组证据涉及案外人,故本院对其真实性不予确认。
  根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2018年12月15日,被告殷双庆、刘海燕与原告金兵、张书燕签订《房地产买卖居间合同》,合同首部列明出售方(甲方)为殷双庆、刘海燕、殷唯一、殷德军、祝仁芳,买受方(乙方)为金兵、张书燕;刘海燕、殷双庆于合同尾部落款处签字,殷双庆并代殷唯一、殷德军、祝仁芳于落款处签字。合同约定:殷双庆、刘海燕、殷唯一、殷德军、祝仁芳向原告转让位于上海市奉贤区南桥镇解放新村3幢426号401室房屋,房屋面积130.54平方米,房屋总价2,200,000元;签订房地产买卖居间合同当日支付定金50,000元;买卖合同签订后当日,原告向被告支付房款50,000元(包含定金转房款),2018年12月25日前支付950,000元,通过银行按揭贷款的方式支付760,000元,在过户完税当日支付10,000元,其余430,000元房款于2019年5月30日前支付;2018年12月23日前,被告将房屋交付原告,双方应签署《房屋交接书》;交易中产生的税费由原告承担,等原告找到新买家再配合原告签买卖合同配合原告办理交易所有手续,原告为投资被告已知道,等找到新买家再过户;本合同经双方签字后即就该房屋双方达成买卖合同的预约合同法律关系。合同签订当日,原告向被告刘海燕转账支付意向金50,000元,并由刘海燕与原告签订意向金付款单,付款单载明“出售方签收后意向金转为定金。意向金转定金后,买卖双方均应按约签订房地产买卖合同。”同日,被告刘海燕、殷双庆并代殷唯一、殷德军、祝仁芳出具承诺书,载明:确认殷双庆、刘海燕系案涉房屋的部分产权人,产权人为殷双庆、刘海燕、殷唯一、殷德军、祝仁芳,因事无法亲自处理该房地产的买卖事宜,现委托殷双庆、刘海燕二人代为签署居间协议并收取定金。二人保证拥有对该房地产完全的处分权,如无完全处分该房地产权限或产权人不同意出售该房地产致使居间方或居间方介绍的买受人产生损失的,愿意依照已签署的协议内容承担相应的连带责任。若权利人否认授权,最终导致该协议目的无法实现的,二人愿意按照该协议中出售方的义务对买受方承担定金责任及其他责任。
  2018年12月17日,被告祝仁芳、殷双庆、刘海燕与原告在中介处就房屋买卖是否继续履行发生争议,被告方表示因殷双庆、刘海燕未获得殷德军、祝仁芳同意出售房屋,现被告方不愿继续出售房屋。原告向被告表示应继续履行合同。2018年12月21日,房屋中介章姓员工就房屋买卖履行与殷双庆微信联络,殷双庆向其表示房屋不卖了,将已收款返还原告。2018年12月23日,原告向被告发送短信告知当天为交房日,但被告殷双庆未予回复。2018年12月24日,原告委托上海市九鼎律师事务所向被告发送律师函,要求被告方于收到律师函后七日内交付房屋,否则将追究被告违约责任。后被告家庭至今未向原告方交付案涉房屋并拒绝继续履行合同,以致诉讼。
  审理中,原、被告双方均确认:在案涉房屋出售及签约过程中,被告殷德军与祝仁芳未参与,原告未查看被告殷德军、祝仁芳的授权委托书及向其核实殷双庆与刘海燕的代理人身份;殷德军与祝仁芳系殷双庆的父母,刘海燕系殷双庆妻子,殷唯一系殷双庆与刘海燕的女儿。
  本院认为,本案的争议焦点之一为被告殷双庆、刘海燕出售案涉房屋并代签其余产权人姓名的行为属无权处分还是无权代理行为。在案证据显示,案涉房地产买卖居间合同上列明的出售方为五被告,合同落款处由被告刘海燕、殷双庆签字,并由殷双庆代其余三被告签字。故案涉房屋的出售主体应为五被告,两原告作为买受人。即在房屋买卖居间合同签订时,买卖双方均知晓并确认房屋出售人为五被告,这与被告殷双庆、刘海燕、殷唯一作为出卖人以自身名义无权处分五被告之共同房产存在本质区别,故本院对原告认为本案买卖系无权处分的意见不予采纳。本案房屋买卖签约过程中,被告殷德军与祝仁芳的签约行为皆由殷双庆、刘海燕夫妻二人代理,事后被告殷德军与祝仁芳对代理行为未予追认,故本院认为系争房屋买卖行为应为无权代理行为。现原告未能举证存在表见代理之情形,作为出售人之一的殷德军与祝仁芳实际并无出售房屋之真实意思表示,因此,无权代理的法律后果应为案涉房屋买卖居间合同未成立。
  本案的争议焦点之二为被告是否应承担双倍返还定金的责任。如前所述,本案房屋买卖居间合同未成立,作为从合同的定金合同同样不能成立,因该合同取得的财产,自应当予以返还。故被告殷双庆、刘海燕、殷唯一应返还原告已给付的50,000元,现被告殷德军与祝仁芳亦同意返还,本院一并予以确认。根据查明事实,被告殷双庆、刘海燕曾出具承诺书,承诺若因权利人否认授权,最终导致协议目的无法实现的,则愿意按照协议中出售方的义务对买受方承担定金责任及其他责任。本院认为,无权代理行为未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,应由行为人承担责任。案涉买卖预约合同及定金合同虽未成立,但殷双庆、刘海燕独立出具的承诺书系真实意思表示,“愿意按照协议中出售方的义务对买受方承担定金责任”系属其二人承诺承担损害赔偿责任之预定,即愿意承担参照定金罚则退一赔一的金额为100,000元。另根据查明事实,本案原告在与殷双庆、刘海燕签订合同时,并未与殷德军、祝仁芳磋商,在知道二人可能无代理权的情况下仅让二人出具了承诺书,并未采取查看授权委托书或向被代理人核实代理人身份等措施进一步核实确认代理人资格,故本院认为原告在交易过程中存在疏忽,对最终交易不成的后果具有一定过错。根据法律规定,相对人知道或者应当知道行为人无权代理的,相对人和行为人按照各自的过错承担责任。本院综合双方过错程度、合同的履行情况以及本案系预约合同等因素,酌定行为人殷双庆、刘海燕应向原告赔偿30,000元,并由五被告共同向原告返还50,000元。另,关于原告主张的赔偿损失100,000元,因原告未举证证明损失的实际发生,故本院对此不予确认。
  综上所述,本院对原告的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条第一款、第一百五十七条、第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款的规定,判决如下:
  一、确认原告金兵、张书燕与被告殷双庆、刘海燕于2018年12月15日签订的《房地产买卖居间合同》未成立;
  二、被告殷双庆、刘海燕、殷唯一、殷德军、祝仁芳于本判决生效之日起十日内返还原告金兵、张书燕50,000元;
  三、被告殷双庆、刘海燕于本判决生效之日起十日内赔付原告金兵、张书燕30,000元;
  四、驳回原告金兵、张书燕其余诉讼请求。
  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  案件受理费4,300元,由原告金兵、张书燕负担2,150元,被告殷双庆、刘海燕负担2,150元。
  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员:周  珣

书记员:甘青峰

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