金凤茹、沈炳发与洪雯彬、洪贵宝房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：金凤茹，女，1948年3月4日生，汉族，住上海市闵行区。
　　原告：沈炳发，男，1950年11月3日生，汉族，住上海市闵行区。
　　共同委托代理人：黄浩，上海标胜律师事务所律师。
　　被告：洪雯彬，女，1983年5月2日生，汉族，现住上海市嘉定区。
　　被告：洪贵宝，男，1956年1月21日生，汉族，现住上海市嘉定区。
　　被告：金慧馨，女1958年10月23日生，汉族，现住上海市嘉定区丰庄一村XXX号XXX室。
　　三被告共同委托代理人：向平，上海市东方剑桥律师事务所律师。
　　第三人：中国农业银行股份有限公司上海闵行支行，住所地上海市闵行区莘庄水清南路６８号。
　　负责人：陈东，该行行长。
　　委托诉讼代理人：缪幸。
　　委托诉讼代理人：陈霏霏。
　　第三人：陆赢毅，男，1988年1月29日生，汉族，住上海市普陀区桃浦路XXX弄XXX号XXX室。
　　原告金凤茹、沈炳发与被洪雯彬、洪贵宝、金慧馨、第三人中国农业银行股份有限公司上海闵行支行(以下简称农行闵行支行)、第三人陆赢毅间房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人黄浩、被告洪雯彬、洪贵宝、三被告的委托诉讼代理人向平、第三人农行闵行支行的委托诉讼代理人缪幸、陈霏霏到庭参加诉讼。第三人陆赢毅经本院传票传唤，无正当理由未到庭，不影响案件审理。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告沈炳发与三被告签订的房屋买卖合同无效；2、三被告配合将上海市闵行区漕宝路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告沈炳发名下。事实与理由：两原告为夫妻，位于上海市闵行区漕宝路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称涉案房屋)为原告拆迁安置所得，为夫妻共有财产，产权证登记在原告沈炳发名下，该房屋一直由原告一家居住使用。2001年原告沈炳发因无力偿还外债，在债权人指导下与三被告签订了涉案房屋的买卖合同，由被告套取银行贷款，为原告偿还外债，银行贷款由原告沈炳发偿还，合同约定房屋过户至被告名下，但实际所有权人以及有权居住使用的仍为原告，待银行贷款还清，涉案房屋仍过户至原告沈炳发名下。但被告违背约定，于2016年欲将涉案房屋另行出售。原告金凤茹对原告沈炳发转让涉案房屋给被告事宜毫不知情，直到2016年，被告上门称其要将房屋出售，原告金凤茹才得知房屋被原告沈炳发转让。原告沈炳发在未取得原告金凤茹同意的情况下将其共有房屋出卖，属于无权代理，买卖应属无效。原告沈炳发与被告恶意串通，双方之间并非真实的房屋买卖，其目的是用于获取银行贷款，故合同应被确认无效。
　　三被告辩称：不同意原告诉请。1、涉案房屋买卖合同真实有效，系原告与三被告之间真实意思表示；2、三被告购得涉案房屋后全额支付了房款，考虑到被告金慧馨与原告金凤茹是亲姐妹关系，故三被告同意原告居住涉案房屋至今。3、为了保护涉案房屋上现有的两个抵押权人的合法权益，希望驳回原告诉请。4、三被告从未想通过房屋买卖的方式套取银行贷款。
　　第三人农行闵行支行述称，1、原告金凤茹声称对房屋买卖行为不知情的说法不可信。原告在本案中提交了数十份农行上海分行的对账单，对账单的寄送地址为涉案房屋。如果按照原告所说，原告常年居住在该地址，在超过十年的时间内，在对账单每月寄送的情况下，原告金凤茹不可能从未收到、看到过对账单。然而，原告金凤茹却从未对此提出过异议。第三人有理由认为，原告金凤茹对房屋买卖行为知情并同意。2、原、被告之间的房屋买卖资料齐备，且进行了过户，无证据证明双方之间的房屋买卖行为无效。3、第三人农行闵行支行的债权及抵押权应当得到保护，双方的买卖行为发生在2001年，而第三人的贷款发生在2006年，第三人不可能了解原、被告之间的相关纠纷。原、被告之间的纠纷不应影响到第三人的债权及抵押权。但如第三人贷款本息及相关费用能全部结清，第三人愿意配合办理抵押注销登记。
　　第三人陆赢毅未作陈述。
　　本院经审理确认如下事实：两原告系夫妻关系。位于上海市闵行区漕宝路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称涉案房屋)原登记在原告沈炳发名下。2001年2月2日，原告沈炳发与三被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，该合同约定原告沈炳发将涉案房屋出售给三被告，面积103.35平方米，房地产转让价款为24万元。双方约定自本合同签订之日起60日内将上述房地产转让价款分二次支付给原告沈炳发。原告沈炳发于2001年4月1日前腾出该房屋并通知三被告进行验收交割。三被告应于2001年2月1日前支付72,000元，其余房款以银行贷款方式支付。上述合同签订后，涉案房屋于2001年3月23日登记为三被告共同共有。涉案房屋一直由两原告居住至今，原告沈炳发未向三被告交付过涉案房屋。关于房款支付情况，庭审中，三被告主张其分两笔向原告沈炳发支付了房款，第一笔是72,000元现金，但因年代久远相关证据无法提供，第二笔通过贷款方式支付了168,000元，原告沈炳发主张未收到三被告支付的任何购房款，双方签订合同实际为套取银行贷款，第一次套取建行住房贷款、第二次套取农行装修贷款均由原告沈炳发实际操作。
　　原告为证明涉案房屋上的银行贷款由其偿还提供以下证据：1、2006年5月18日的建设银行个人住房贷款现金还贷交款单、建设银行个人贷款还款凭证，证明涉案房屋上建行的住房贷款168,000元，由原告沈炳发还清；2、2006年至2016年期间农业银行无卡存款凭证，证明涉案房屋上的40万元农行装修贷款一直由原告沈炳发偿还，原告沈炳发每月定期向被告洪雯彬的还款账户存入现金；3、2016年12月至2017年8月支付宝转账电子回单，证明从2016年年底开始原告儿子沈骏每月通过支付宝定期向被告洪雯彬账户转账用于还贷；4、2013年至2017的农行个人借款还款对账单，证明涉案房屋农行贷款的每月的账单均是寄到原告家里，由原告偿还。三被告质证如下：对于证据1真实性无异议，但不认可原告的证明目的，认为涉案房屋购买时的确有贷款168,000元，但三被告反过来将16万左右借给原告救急使用；对证据2，ATM机打印的转账凭证看不清楚，不予质证，能辨识出的部分凭证也只能证明原告在农行进行存款而已；3、对证据3真实性无异议，即使转账真实，也只能证明该费用是原告支付给被告涉案房屋的租金；4、真实性无异议，但不认可原告证明目的，不能否认双方之间的房屋买卖关系。第三人农行闵行支行对原告的上述证据表示真实性均无法确认，ATM机的存款凭证只能证明原告进行了无卡存款，无法看出原告还的是银行贷款。三被告提供了账户名为洪雯彬的农行卡银行流水，证明农行的40万元银行贷款由被告洪雯彬每月定期偿还。原告及第三人农行闵行支行对被告提供的银行流水真实性均无异议。本院认为，被告洪雯彬的农业银行卡流水和原告提供的农业银行无卡存款凭证可以相互印证，可以看出原告沈炳发每月定期向被告洪雯彬的农行卡存入现金用于还贷。
　　另查明，1、涉案房屋上目前存在第三人农行闵行支行的抵押权，债权数额为40万元，债务履行期限自2006年5月15日至2026年5月14日。涉案房屋还存在第三人陆赢毅的抵押权，债权数额为100万元，债务履行期限自2017年1月12日至2017年2月12日。2、第三人农行闵行支行在庭审中表示，截至2017年10月26日，农行贷款本金还余232,521.16元，利息一直在变化。3、对于第三人陆赢毅的100万元抵押权，三被告称其因需要另行购房向第三人陆赢毅借款100万元，但截至目前尚未偿还过。4、对于剩余的农行贷款，原告沈炳发表示愿意偿还剩余银行贷款及利息，结清相关费用以注销抵押。对于第三人陆赢毅的抵押权，原告沈炳发表示其无能力代三被告偿还，其认为应由三被告偿还陆赢毅的借款以注销抵押。
　　本院认为，原告沈炳发已提交证据证明涉案房屋上的建行贷款及农行贷款均由原告沈炳发偿还，在长达十余年的时间里，双方仍未办理交房手续，涉案房屋一直由原告沈炳发居住使用。三被告也未有证据证明向原告沈炳发支付过购房款。原告沈炳发与三被告之间签订的涉案房屋买卖合同，并非双方真实的交易，而仅是通过房屋买卖而套取银行贷款。这种以房屋买卖之名，行套取银行贷款之实的行为，违反了国家对金融管理的相关规定，故涉案买卖合同应当被确认无效。买卖合同被确认无效后，因合同而取得的财产应当返还。对于涉案房屋存在的第三人陆赢毅的抵押权，原告沈炳发主张由三被告清偿债务消灭抵押权，本院予以照准。对于涉案房屋存在的第三人农行闵行支行的抵押权，因该笔银行贷款系原告沈炳发实际使用，原告沈炳发表示自愿偿还剩余贷款以消灭抵押权，本院予以照准。故在上述两个抵押权涤除后，三被告应将涉案房屋恢复登记至原告沈炳发名下。鉴于合同无效，系原、被告共同过错所致，故本案的诉讼费用由双方各半负担。第三人陆赢毅经本院依法传唤，无正当理由未到庭，不影响案件审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼>的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：
　　一、确认原告沈炳发与被告洪雯彬、洪贵宝、金慧馨于2001年2月2日签订的关于上海市闵行区漕宝路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效；
　　二、原告沈炳发应于本判决生效之日起十日内向第三人中国农业银行股份有限公司上海闵行支行清偿上海市闵行区漕宝路XXX弄XXX号XXX室房屋上的贷款剩余本金及利息(以实际还款之日的剩余本金及利息数额为准)；
　　三、被告洪雯彬、洪贵宝、金慧馨、第三人中国农业银行股份有限公司上海闵行支行应于上述贷款清偿之日注销上述房屋上第三人中国农业银行股份有限公司上海闵行支行的抵押权登记；
　　四、被告洪雯彬、洪贵宝、金慧馨应于本判决生效之日起十日内涤除第三人陆赢毅设定在上海市闵行区漕宝路XXX弄XXX号XXX室房屋之上的抵押权；
　　五、被告洪雯彬、洪贵宝、金慧馨应于上述房屋上第三人中国农业银行股份有限公司上海闵行支行及第三人陆赢毅的抵押权注销后十日内，将上海市闵行区漕宝路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权恢复登记至原告沈炳发名下。
　　负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉受理费22,800元，减半收取11,400元，由原告沈炳发负担5,700元，由被告洪雯彬、洪贵宝、金慧馨负担5,700元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内支付至本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：韩  颖

书记员：王  豪