金智麟与高翔房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：金智麟，男，1963年12月17日出生，汉族，住上海市杨浦区。
　　委托诉讼代理人：丁相梅，上海凯正律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：高翔，男，1982年3月16日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。
　　委托诉讼代理人：高生佺(高翔之父亲)，男，1952年8月4日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。
　　委托诉讼代理人：袁江亮，上海市浩信律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)金智麟诉被告(反诉原告)高翔房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)金智麟的委托诉讼代理人丁相梅，被告(反诉原告)高翔的委托诉讼代理人高生佺、袁江亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
　　原告(反诉被告)金智麟向本院提出诉讼请求：1、判令高翔支付购房尾款5万元；2、判令高翔支付违约金29万元；3、本案诉讼费由高翔承担。事实和理由如下：2015年10月16日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定金智麟向高翔出售位于上海市杨浦区翔殷路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，转让价145万元。合同约定第二笔购房款95万元应于2016年1月20日前支付，但高翔委托他人在2016年1月21日支付30万元，2016年3月15日支付40万元和25万元，属于逾期支付。合同的补充条款约定如买卖双方有一方未按约定的内容履行合同，或单方提出终止合同的，则属违约，违约方应当支付上述房价款的20%的违约金。因高翔延迟支付上述95万元房款，构成违约，应当向金智麟支付29万元违约金。同时补充条款还约定高翔有5万元的尾款应在金智麟一方迁出户口并结清各项费用后支付给金智麟，现在金智麟已将户口全部迁出，但高翔拒不支付尾款。
　　被告(反诉原告)高翔辩称并反诉称，金智麟明知高翔需向银行申请贷款95万元用于支付购房款，银行批准的贷款额度为65万元，高翔在2016年1月21日补足了贷款不足部分30万元，其余65万元由银行于2016年3月15日直接放贷至金智麟账户，故高翔愿意承担30万元购房款逾期支付一天的违约责任，对65万元延迟放贷导致的逾期支付不同意支付违约金。按照双方于2016年10月2日签订的《房屋买卖协议》的约定，金智麟应于2016年2月份前将遗留在房屋内的户口迁出，但金智麟却一直不予迁出，直至此户口于2018年7月30日因死亡被注销。故金智麟应当按《照房屋买卖协议》的约定，按每日总房价145万元的万分之三即每天435元，支付高翔户口逾期迁出的违约金38.3670万元(2016年3月1日至2018年7月30日，共计882天)。
　　原告(反诉被告)金智麟反诉辩称，2016年10月2日签订的《房屋买卖协议》系高翔的父亲高生佺和金智麟签订的，确实约定金智麟应当在2016年2月前迁出全部户口，但之后双方签订的《上海市房地产买卖合同》仅约定了尾款5万元应当在金智麟迁出全部户口后支付，并未约定户口迁出的时间，故金智麟没有违约，不同意支付逾期迁出户口违约金。
　　本院经审理查明以下事实，2015年10月2日金智麟(甲方)和高翔的父亲高生佺(乙方)在房屋中介的居间下签订《房屋买卖协议》一份，约定甲方将上海市杨浦区翔殷路XXX弄XXX号XXX室房屋以145万元的价格出售给乙方，其中《房屋买卖协议》第一条第4项约定，若房屋内有户口，甲方应于2016年2月前全部迁出，若未能迁出的每逾期一日，甲方应按照房价的万分之三支付给乙方违约金，直至原有户口迁出为止，若逾期三个月以上的，乙方可以单方面解除合同，乙方将承担所有的违约责任。当日，金智麟支付定金5万元。
　　2015年10月17日(网签时间：2015年10月16日)，金智麟(甲方)和高翔(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定金智麟将系争房屋转让给高翔，转让价款为145万元。双方在合同附件三“付款协议”约定：乙方于2015年10月20日前支付45万元，2016年1月20前支付95万元，2016年2月29日前支付5万元。补充条款第8条约定：乙方于甲乙双方签订买卖合同当日支付房款45万元(其中含已付定金5万元)；甲方同意乙方通过银行申请按揭贷款的形式支付部分房款金额为95万元，于乙方出产证后由银行直接放入甲方账户……如乙方的申请未获银行通过，或者通过的贷款额度部分不足申请额度，则乙方应在房地产交易中心办理产权过户手续当日以支付现金方式将不足部分补足。尾款5万元于甲方户口迁出并结算好交房前的各项使用费用后即支付给甲方。
　　合同第六条约定，甲乙双方在2016年1月20日前共同至房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款第10条约定，买卖双方如有一方未按照本合同所约定的条款和补充条款所约定的内容来履行本合同，或有单方面提出终止本合同的情况，则属违约，违约方将支付给守约方相当于上述房价的20%金额的违约金。
　　合同签订后，高翔于2015年10月17日支付房款40万元。高翔向银行申请贷款95万元，获批额度为65万元。2016年1月21日高翔向金智麟支付房款30万元，2016年3月15日高翔向银行申请的40万元公积金贷款和25万元商业贷款发放到账。以上高翔共计支付房款140万元(含已付定金5万元)。
　　2016年2月25日系争房屋权利人登记为高翔。高翔多次要求金智麟将原常住人口黄维维的户口迁出，该户口始终未迁出。2018年7月30日，黄维维户口因报死亡被注销。
　　2018年8月31日，金智麟具状来院，要求高翔支付尾款5万元及承担逾期付款95万元的违约责任。高翔提出反诉，要求金智麟承担逾期迁出户口的违约责任。
　　本院认为，高翔的父亲高生佺代高翔和金智麟签订的《房屋买卖协议》，得到高翔的认可，该协议约定的条款对高翔和金智麟均有约束力。《房屋买卖协议》对金智麟出售房屋后迁出户口明确约定了期限，买卖双方在之后签订的《上海市房产买卖合同》未对迁出户口的期限作出变更或推翻，故金智麟仍应当按照原约定的期限即2016年2月之前迁出户口。鉴于原户口已被注销，无需迁出，故高翔应当支付尾款5万元，但金智麟未按约定履行迁出原户口的合同义务，应当承担违约责任。
　　金智麟同意高翔通过申请银行贷款95万元的形式支付第二期房款，双方在付款协议上明确约定了在2016年1月20日前付清，关于向银行申请获批的65万元贷款，高翔实际支付的时间晚于双方约定的时间，本院考虑到银行的实际放款时间不受高翔控制，造成的逾期支付的违约责任由本院酌情确定。至于贷款未获批准的不足部分30万元，金智麟认为高翔逾期一天付清，高翔也无异议，故高翔也应当承担逾期支付的责任。综上，买卖双方在合同履行过程中均有违约，合同对违约金的约定明显过高，本院综合考虑当事人的违约程度，造成的损失情况等因素，酌情确定双方各自应支付的违约金。
　　据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条规定，判决如下：
　　一、被告(反诉原告)高翔应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)金智麟房款50,000元；
　　二、被告(反诉原告)高翔应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)金智麟逾期付款违约金10,000元；
　　三、原告(反诉被告)金智麟应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)高翔延迟迁出户口违约金10,000元。
　　如果当事人未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费6400元，减半收取计3200元，由金智麟负担200元，高翔负担3000元；反诉费3528元由金智麟负担3000元，高翔负担528元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：崔艺萍

书记员：陈  洁