金某甲诉某公司合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：金某甲。
委托代理人：刘某。
上诉人（原审被告）：某公司。
法定代表人：杨某。
委托代理人：熊某。

上诉人金某甲与上诉人某公司（以下简称某公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服鄂州市华容区人民法院（2012）鄂华容民初字第00487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年1月8日受理后，依法组成由审判员齐某担任审判长，审判员李某、缪某参加的合议庭，于2013年2月1日公开开庭进行了审理。上诉人金某甲的委托代理人刘某、上诉人某公司的委托代理人熊某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定：2009年5月11日，原告金某甲分别与被告某公司签订两份《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于鄂州市华容区庙岭镇红莲湖恒大·金碧天下小区小高层第4幢6层1号房和8层1号房，购房合同签订后，原告按合同约定向被告支付了全部购房款分别为人民币372500元和393305元。合同约定，被告应当在2010年6月30前，将符合本合同约定的商品房交付原告使用；并约定被告逾期交房的违约责任（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。2010年6月29日，被告向原告送达《交房通知书》，通知原告于2010年7月5日至7月16日期间内收房。2010年7月15日，被告向其他业主送达《延迟交楼通知书》，告知各业主因房屋不符合交房条件，不能按期交付。故原告诉诸法院，请求法院判令被告在逾期交房的90日内按合同约定的日万分之一计算违约金，超出90日的按日万分之三计算违约金。
原审另查明：原告向被告支付的购房款中有530000元，系原告向中国农业银行申请的按揭贷款。
被告开发的恒大·金碧天下小区商品房于2010年9月23日竣工验收，于2010年12月23日取得《湖北省建筑工程竣工验收备案证》，于2012年4月正式开通天然气。被告于2012年5月9日向原告送达《交楼通知书》。
本案争议的焦点为：1、被告某公司在履行《商品房买卖合同》过程某乙是否存在违约行为？
原审认为：依据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限的约定，出卖人应当在2010年6月30日前将验收合格的商品房交付买受人使用。被告于2010年7月15日以原告所购商品房未验收合格，且水、电、燃气、电视、通信网络等也未能达到合同约定的使用条件等原因，不符合交房条件等为由，向原告送达了《延迟交楼通知书》。而根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，自交房之日起，电话、电视、宽带网、供电、燃气、安防等设施应达到使用条件。但被告某公司开发的恒大·金某乙下小区正式开通天然气的时间是2012年4月，此时，原告所购商品房才具备交付使用条件。被告某公司向本院提交的2010年12月23日《湖北省建筑工程竣工验收备案证》，只能证明该商品房主体工程竣工验收，不能证明该商品房达到交付使用条件。故被告某公司未能按约于2010年6月30日前将验收合格的房屋交付原告使用，已构成违约。
2、迟延交房违约金的计算时间。
原审认为：被告某公司未在合同约定的2010年6月30日前将符某同约定的商品房交付原告使用，故迟延交房违约金应从此时计算。被告某公司是在2012年5月9日向原告送达《收楼通知》，通知原告收房，可以认定被告某公司履行交房义务。故本案迟延交房违约金计算至2012年5月9日止。
3、原告能否请求增加违约金？
原审认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条关于出卖人逾期交房的违约责任的（1）、（2）项约定的违约金的比例均为房价款的日万分之一。原告主张被告在逾期交房的90日内按合同约定的日万分之一计算违约金的诉讼请求，超出90日的按日万分之三计算违约金。经审查认为，原、被告约定的日万分之一的比例，与中国人民银行规定的金融机构计收本期贷款利息相比较，属违约金约定过低，结合原告向银行申请按揭贷款所支付的利息，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，将超出90日的迟延交房违约金的比例调整为日万分之一点二。原告主张按日万分之三增加违约金的诉讼请求依据不足，不予支持。
综上所述，原审认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》内容合法，意思表示真实，为有效合同。原告依约履行了支付全部购房款的义务，被告理应按合同约定于2010年6月30日前履行交付房屋的义务，被告迟延交付房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：一、被告某公司支付原告金某甲迟延交房违约金共计人民币60835元（1、自2010年7月1日起至2010年9月29日止共计90天，按总购房款765805元的日万分之一计算违约金为6892元；2、自2010年9月30日起至2012年5月9日止共计587天，按总购房款765805元的日万分之一点二计算违约金为53943元）。二、驳回原告金某甲的其它诉讼请求。上述应付款项于本判决生效之日起五日内履行，逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2965元，由原告金某甲负担1644元，由被告某公司负担1321元。
经审理查明：原审认定的事实属实。

本院认为：针对上诉人金某甲、上诉人某公司的上诉，（一）关于是否超出金某甲的诉讼请求。按照《商品房买卖合同》的约定，上诉人某公司应当在2010年6月30日前交付，上诉人某公司应当从2010年7月1日开始支付违约金，原审从2010年7月1日开始计算违约金虽符某同约定，但是因上诉人金某甲请求从2010年9月30日支付，虽存在超出当事人请求的时间，但是原审判决认定的赔偿数额并未超出当事人的诉讼请求，上诉人某公司上诉认为原审判决超出当事人诉讼请求的上诉理由不成立，本院不予支持。（二）关于房屋交付时间的认定。上诉人某公司提供的2010年12月23日《湖北省建筑工程竣工验收备案证》，只能证明该商品房主体工程竣工验收，根据《商品房买卖合同》的约定，自交房之日起，电话、电视、宽带网、供电、燃气、安防等设施应达到使用条件，而该小区开通天然气的时间是2012年4月，此时上诉人金某甲所购商品房才完全具备交付使用条件。上诉人某公司于2012年5月9日向上诉人金某甲送达《收楼通知》，通知上诉人金某甲收房，可以认定上诉人某公司履行了交房义务。故上诉人某公司上诉认为房屋交付时间应为2010年9月23日的理由不能成立，本院不予支持。（三）关于违约金的计算时间及标准。1、违约金的计算时间。因上诉人某公司未按《商品房买卖合同》的约定，在2010年6月30日前将符某同约定的商品房交付上诉人金某甲使用，而2010年7月15日上诉人某公司以金某甲所购商品房未验收合格，且水、电、燃气、电视、通信网络等也未能达到合同约定的使用条件等原因，不符合交房条件等为由，向金某甲送达了《延迟交楼通知书》，直到2012年4月才开通小区的天然气，2012年5月9日向上诉人金某甲送达《收楼通知》，因此，上诉人某公司应承担2010年7月1日至2012年5月9日期间的迟延交房违约金。2、违约金的标准。（1）逾期不超过90日的违约金。因《商品房买卖合同》第九条关于出卖人逾期交房的违约责任的（1）项约定的违约金的比例为房价款的日万分之一，原审按已付房价款的日万分之一计算违约金并无不当。（2）逾期超过90日的违约金。因《商品房买卖合同》第九条关于出卖人逾期交房的违约责任的（1）、（2）项约定的违约金的比例均为房价款的日万分之一，因此如果均按房价款的日万分之一计算违约金，完全没有必要区分逾期不超过90日和超过90日；同时该条第（2）项中还注明“该比例应不小于第（1）项中的比例”，而《商品房买卖合同》是格式合同，原审结合上诉人金某甲向银行申请按揭贷款所支付的利息，将超出90日的迟延交房违约金的比例调整为日万分之一点二，亦无不妥。故上诉人某公司上诉认为均应按日万分之一计算违约金的理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1404元，由上诉人金某甲承担83元，上诉人某公司承担1321元。
本判决为终审判决。

审判长　　齐志刚 审判员　　李志伸 审判员　　缪冬琴

书记员：秦静