金某1、桂某等与上海麦格茂置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　原告：金某1，男，1979年6月13日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　原告：桂某，女，1980年9月12日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　原告：金某2，男，1953年11月23日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　上列原告共同委托诉讼代理人：杨佳，上海友义律师事务所律师。
　　上列原告共同委托诉讼代理人：孙莉，上海永乐律师事务所律师。
　　被告：上海麦格茂置业有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：赵XX。
　　委托诉讼代理人：刘奇，上海海宽律师事务所律师。
　　第三人：上海五角世贸商城有限公司，住所地上海市浦东新区惠南镇下盐路XXX号XXX室。
　　法定代表人：杨XX。
　　委托诉讼代理人：刘奇，上海海宽律师事务所律师。
　　原告金某1、桂某、金某2与被告上海麦格茂置业有限公司(以下至判决主文前简称麦格茂公司)、第三人上海五角世贸商城有限公司(以下至判决主文前简称五角世贸商城)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月6日公开开庭进行了审理。原告金某1、桂某、金某2及三原告共同委托诉讼代理人杨佳、被告麦格茂公司及第三人五角世贸商城的委托诉讼代理人刘奇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
　　原告金某1、桂某、金某2向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告位于上海市浦东新区惠南镇南祝路XXXX弄(原川南奉公路5959弄)X号XXXX室(以下至判决主文前简称系争房屋)的逾期办理房产证违约金人民币68,787.86元(以377,453元为基数，自2013年9月13日起至2015年12月28日止，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准计算)；2.被告按照《上海市商品房预售合同》附件三约定的房屋装修、设备标准与实际交房的装修、设备之间的差价对原告进行补偿。诉讼过程中，原告撤回第2项诉讼请求。事实和理由：2009年10月12日,原告(乙方、买方)与被告(甲方、卖方)就买卖系争房屋签订《上海市商品房预售合同》。该合同第三条约定,乙方购买该房屋总房价款暂定为229,585元(合同约定的房价款为实际交易价格折让五年收益每年8%后的价格,即实际房价款为377,453元)。合同签订当日,原告(甲方)与第三人(乙方)签订了《物业委托经营合同》,其中第五条约定：1、乙方承诺以下列比例支付甲方收益(除此之外无需支付其他费用)：(1)本合同签订时,乙方已经将前五年的全部委托收益以甲方认可的折让方式一次性给付甲方,即甲方已经收到前五年的收益,在合同履行过程中,甲方不得再向乙方索要前五年的收益,并且其委托经营权已经交付给乙方,甲方不得收回。上述合同签订后,原告向被告支付购房款总计226,472元。预售合同第十条约定,该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：……叁、该房屋交付时甲方应取得竣工验收文件,甲方取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记手续,取得《商品房房地产权证》(大产证)。合同第十四条约定,在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后60日内,由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》,以此作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起60天内,由双方依法向南汇区(现浦东新区)房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。2013年10月31日,被告向原告发出书面通知,通知原告于2013年12月19日至2014年1月26日至被告指定地点办理房产证(小产证)。2015年12月23日,系争房屋被核准登记至原告名下。现原、被告就违约责任事宜无法达成一致意见，故原告诉至本院，要求判如所请。
　　被告上海麦格茂置业有限公司辩称，原告之诉已过诉讼时效，违约金应从原告起诉之日倒推三年确定时效起算点；原告主张违约金计算利率上浮30%无依据。
　　第三人上海五角世贸商城有限公司述称：同被告的意见。
　　本院经审理认定事实如下：2009年10月12日，原告(乙方、买方)与被告(甲方、卖方)签订了《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，暂测房屋建筑面积为28.77平方米，房价款暂定为229,585元。该合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件……叁、该房屋交付时甲方应取得竣工验收文件，甲方取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记手续，取得《商品房房地产权证》(大产证)。第十一条约定，甲方定于2010年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备条件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起60天内，由双方依法向南汇区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。
　　合同签订当日，原告(甲方、委托方)与第三人(乙方、受托方)签订了《物业委托经营合同》，约定：甲方将系争房屋委托乙方统一经营管理，委托经营的期限为五年，从2011年1月1日至2015年12月31日止……乙方已经将前五年的全部委托收益以甲方认可的折让方式一次性给付甲方，即甲方已经收到前五年的收益。
　　合同签订后，原告已付清房款226,472元。
　　审理中，原、被告一致确认《上海市商品房预售合同》约定的房价款为实际交易价格折让五年收益(每年8%)后的价格，故系争房屋总价为377,453元。
　　2013年10月31日，被告向原告发出《办证通知》。2013年12月13日，原、被告签订了《委托办证协议》，约定原告全权委托被告办理系争房屋的产权证。
　　另查，2013年5月14日，系争房屋的大产证核准登记于被告名下。2015年12月23日，系争房屋核准登记于原告名下。
　　2018年12月6日，原告委托律师发函给被告，要求被告承担逾期交房、逾期办证的违约责任。该函件于2018年12月7日由被告单位签收。
　　以上事实，有《上海市商品房预售合同》、发票、房地产权证、房地产登记信息、《物业委托经营合同》、《办证通知》、《委托办证协议》、庭审笔录等在案佐证。
　　本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告分别与被告、第三人签订的《上海市商品房预售合同》、《物业委托经营合同》均系当事人的真实合意，合法有效。预售合同约定2010年12月31日前被告应交付房屋，房屋交付时被告应取得竣工验收文件，被告取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记、取得大产证，在取得大产证后60日内签订《房屋交接书》，在签订《房屋交接书》后60日内协助原告办理小产证。而被告实际于2013年10月31日才通知原告办理小产证，且在原告委托其办证后，至2015年12月23日才完成，被告显属违约。原告主张自2013年9月13日起算逾期办证违约金，被告认为原告之诉已经超过诉讼时效，应从原告起诉之日倒推三年起算，本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告于2018年12月6日发函向被告主张逾期办证的违约责任，该函件于同年12月7日送达被告，故违约金应自2015年12月8日起算至2015年12月23日止。关于逾期办证违约金计算方式，预售合同未就逾期办证违约金作出约定，原告主张按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算，符合法律规定，依法应予支持。至于计算违约金的房价款基数，虽预售合同约定了房屋价格，但双方同时确认该价格系折让之后的价格，故应以系争房屋实际交易价格作为违约金计算基数。原告申请撤回第二项诉求，系在法律规定的范围内依法处分自己的诉讼权利，本院予以照准。
　　综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
　　被告上海麦格茂置业有限公司于本判决生效之日起十日内以377,453元为本金、按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，支付原告金某1、桂某、金某2自2015年12月8日起至2015年12月23日止的逾期办证违约金。
　　负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费1,519元，减半收取计759.50元，由原告金某1、桂某、金某2负担734.50元，由被告上海麦格茂置业有限公司负担25元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：姚利伟

书记员：沈  洁