钮士昌、陈小琴等与顾云镭房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审被告)：钮士昌，男，1946年2月21日出生，汉族，住上海市崇明区。
　　上诉人(原审被告)：陈小琴，女，1947年6月13日出生，汉族，住上海市崇明区。
　　委托诉讼代理人：钮士昌(系陈小琴之夫)，男，1946年2月21日出生，汉族，住上海市崇明区。
　　上诉人(原审第三人)：钮建华，男，1976年12月5日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。
　　委托诉讼代理人：郑锡豪(上海市杨浦区新江湾城街道政青路居委会推荐的公民)，男，1944年10月3日出生，汉族，住上海市徐汇区。
　　上诉人(原审第三人)：黄亚琴，女，1978年8月4日出生，汉族，现住上海市宝山区。
　　委托诉讼代理人：郑锡豪(上海市杨浦区新江湾城街道政青路居委会推荐的公民)，男，1944年10月3日出生，汉族，住上海市徐汇区。
　　上诉人(原审第三人)：钮珈，女，2004年1月28日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。
　　法定代理人：钮建华(系钮珈之父)，男，1976年12月5日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。
　　委托诉讼代理人：郑锡豪(上海市杨浦区新江湾城街道政青路居委会推荐的公民)，男，1944年10月3日出生，汉族，住上海市徐汇区。
　　被上诉人(原审原告)：顾云镭，女，1987年2月28日出生，汉族，户籍地江苏省靖江市，现住上海市崇明区。
　　委托诉讼代理人：冯佳魏，上海永盈律师事务所律师。
　　上诉人钮士昌、陈小琴、钮建华、黄亚琴、钮珈因与被上诉人顾云镭房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市崇明区人民法院(2018)沪0151民初9549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　钮士昌、陈小琴、钮建华、黄亚琴、钮珈上诉请求：撤销一审判决，改判驳回顾云镭的一审诉讼请求。事实和理由：上海市崇明区长兴镇金淼路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)系农村宅基地房屋拆迁安置所得，应属钮士昌、陈小琴、钮建华、黄亚琴、钮珈共同共有，而非钮士昌、陈小琴所有。钮士昌未经其他家庭成员同意，擅自在《动迁商品房抽中房号确认单》《配套商品房供应单》中确定产权登记人，侵犯了其他共有人权利。对此，陈小琴、钮建华、黄亚琴、钮珈均不认可，并就此向上海市崇明区法院提起了诉讼，案件尚在审理之中。钮士昌、陈小琴与顾云镭签订的《房地产买卖特别协议》并未经过其他共同共有人同意，违反了法律强制性规定，应属无效。钮士昌、陈小琴与顾云镭签订的《房地产买卖特别协议》第二条已载明系争房屋为动拆迁安置房，由此可见，顾云镭并未尽到审慎义务。自签订拆迁补偿协议至本案诉讼时间跨度较长，主要因为钮建华、黄亚琴、钮珈平时居住在市区，与钮士昌分居两地，且钮建华、黄亚琴、钮珈对钮士昌较为信任，故钮建华、黄亚琴、钮珈对动迁的具体事宜并不清楚。况且，不动产争议不适用诉讼时效。综上，钮士昌、陈小琴、钮建华、黄亚琴、钮珈请求二审法院支持其上诉请求。
　　顾云镭辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
　　顾云镭向一审法院起诉请求：1.确认其与钮士昌、陈小琴签订的《房地产买卖特别协议》有效，并由钮士昌、陈小琴协助顾云镭办理房屋产权登记手续，将系争房屋过户登记至顾云镭名下；2.要求钮士昌、陈小琴承担违约金人民币(以下币种均为人民币)200,000元。
　　一审法院认定事实：2013年10月30日，顾云镭作为买受人(乙方)与钮士昌作为出卖人(甲方)通过上海天景房地产经纪有限公司作为居间方(丙方)签订了《房地产买卖特别协议》一份，约定顾云镭向钮士昌购买位于上海市崇明区长兴镇金淼路XXX弄XXX号XXX室的拆迁安置房，房屋权利人为钮士昌，房屋总价款为630,000元。付款方式为协议签订后两日支付500,000元(含已支付定金10,000元)，尾款130,000元于交付房地产且双方签订房地产交接书后十日内支付。房屋过户至乙方名下的税费由乙方承担。协议另对其他事项作出约定，该协议由钮士昌、陈小琴作为甲方、顾云镭作为乙方、上海天景房地产经纪有限公司作为丙方签字、捺印和盖章。
　　合同签订前，顾云镭支付定金10,000元；2013年10月30日合同签订当日顾云镭支付房款390,000元，另外支付了维修基金、物业管理费3,239元；2013年10月31日顾云镭支付房款100,000元，至今顾云镭已支付了房款500,000元，剩余尾款130,000元未支付。前期付款后钮士昌、陈小琴即交付房屋，顾云镭装修后出租至今。现房屋已符合过户条件，顾云镭要求过户未果，故诉至法院。
　　一审另查明，2009年12月10日，陈小琴作为被拆迁人与上海长兴岛开发建设有限公司签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，获得四套配套商品房，系陈小琴及家庭成员所有的宅基地房屋拆迁安置所得，该宅基地共同立基人为钮士昌、陈小琴、钮建华、黄亚琴、钮珈。本案所涉系争房屋系其中的一套，该房屋的动迁商品房抽中房号确认单、配套商品房供应单均登记为钮士昌。2017年8月21日，系争房屋经钮士昌申请办理，权利人登记在钮士昌名下。
　　一审审理中，顾云镭自愿变更诉请，书面放弃了违约金的主张。
　　一审法院认为，顾云镭与钮士昌、陈小琴签订的《房地产买卖特别协议》系双方真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，顾云镭已按约支付了前期房款，并装修后对外出租至今。该房屋虽系动迁安置房，但目前已符合过户条件。根据双方的买卖协议，过户条件具备后应由钮士昌、陈小琴配合顾云镭办理过户手续，由顾云镭负担过户税费。
　　关于购房尾款的利息问题，双方对于起算日均无异议，因系争房屋交付后一直处于顾云镭的使用、控制、支配、收益的状态之下，而尾款至今未付且一直处于顾云镭所有的状态之下，根据公平原则对于截止日应计算至法院判决生效之日止为宜。
　　涉及房屋、宅基地的动拆迁、房屋买卖对于个人乃至家庭成员均是一个大事件，从2009年12月10日签订拆迁协议、动迁户人口及有证建筑面积核定起，经历了2013年9月的房号确认单、配套商品房供应单，2013年10月签订的房地产买卖特别协议、房款的交付，2017年8月的房屋产权的初始登记，2018年的买卖过户交涉直至成讼，跨度9个年度，而顾云镭针对钮士昌、陈小琴也已尽了审慎义务，针对钮建华、黄亚琴、钮珈也非恶意，在此期间对系争房屋也未有任何诉讼纠葛，且钮士昌、陈小琴对外处分的为四套被安置房屋中的一套，并不影响钮建华、黄亚琴、钮珈在与钮士昌、陈小琴之间对其它被安置房屋的实际分割中主张权利，故对于钮士昌、陈小琴及钮建华、黄亚琴、钮珈关于协议无效的辩称、述称，法院难以采信。
　　一审法院作出判决：一、钮士昌、陈小琴于判决生效之日起十日内协助顾云镭办理坐落于上海市崇明区长兴镇金淼路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户手续，将上述房屋产权过户至顾云镭名下，过户所产生的税费由顾云镭负担；二、顾云镭于判决生效之日起十日内支付钮士昌、陈小琴剩余房款130,000元；三、顾云镭于判决生效之日起十日内支付钮士昌、陈小琴按130,000元为基数自2013年11月10日起至判决生效之日止，按双方约定的3.5%年利率计算的利息。
　　二审中，当事人没有提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
　　本院认为，钮士昌、陈小琴将系争房屋出售给顾云镭之法律事实发生在先，而钮士昌、陈小琴、钮建华、黄亚琴、钮珈诉请要求确认包括系争房屋在内的四套配套商品房为五人共同共有之诉发生在后，故后案如何判决，并不影响本案系争房屋买卖协议的有效性。钮士昌、陈小琴、钮建华、黄亚琴、钮珈认为系争房屋为五人共同共有，故相关买卖协议无效之上诉主张，缺乏法律依据，本院不予认同。另外，正如一审法院所述，顾云镭在房屋买卖过程中，已尽到审慎义务，完全有理由相信钮士昌、陈小琴有权出售系争房屋。况且，顾云镭已支付大部分房款，钮士昌、陈小琴早在签订买卖协议之初即将系争房屋予以交付，因此，顾云镭对系争房屋亦享有物权期待权。故此，无论是从相关的法律规则还是诚实守信的法律原则角度来考量，钮士昌、陈小琴、钮建华、黄亚琴、钮珈的上诉理由，本院均不予采纳。综上所述，钮士昌、陈小琴、钮建华、黄亚琴、钮珈的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币80元，由上诉人钮士昌、陈小琴、钮建华、黄亚琴、钮珈共同负担。
　　本判决为终审判决。

审判员：彭  辰

书记员：张常青