钱丽华与浙江银建装饰工程有限公司、上海朗华置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：钱丽华，女，1966年3月10日生，汉族，住上海市宝山区。
　　被告(反诉原告)：浙江银建装饰工程有限公司，住所地浙江省杭州市。
　　法定代表人：叶友希，董事长。
　　委托诉讼代理人：黄征闽，浙江六和律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：张敏，浙江六和律师事务所律师。
　　被告：上海朗华置业有限公司，住所地上海市长宁区。
　　法定代表人：周勤，董事长。
　　委托诉讼代理人：王志鹏。
　　原告(反诉被告)钱丽华与被告(反诉原告)浙江银建装饰工程有限公司(以下简称“银建公司”)、被告上海朗华置业有限公司(以下简称“朗华公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。钱丽华、银建公司的委托诉讼代理人黄征闽到庭参加诉讼。朗华公司经本院合法传唤无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。
　　钱丽华向本院提出诉讼请求：判令银建公司和朗华公司为钱丽华办理上海市宝山区罗芬路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)产权转让过户手续，将该房屋产权过户至钱丽华名下。事实和理由：2015年4月23日，钱丽华与银建公司签订《合同项下权利转让意向书》，约定银建公司将其与上海城峰置业有限公司、朗华公司签订的《工程款抵房款协议》中获得的系争房屋所有权抵工程款的权利，以520万元转让给钱丽华。双方同时约定钱丽华于意向书签订之日起3日内先支付意向金50万元，其余款项双方初步协商在6个月支付，具体细节待钱丽华筹集款项后双方签订正式转让合同后确定。意向书签订后，钱丽华依约在6个月内支付了银建公司购房款400万元，剩余120万元因银建公司不能与钱丽华签订房屋买卖正式合同造成钱丽华无法贷款筹集资金，至今未付。此后，银建公司将房屋交付钱丽华装修入住至今。钱丽华曾多次要求与银建公司和朗华公司签订房屋买卖正式合同及办理产权过户手续，均未果。故提出诉请如上。
　　银建公司反诉并辩称，与钱丽华签订的《合同项下权利转让意向书》中明确要求钱丽华付清所有房款，在6个月内没有签订正式合同的话，意向书即解除。意向书签订后，钱丽华没有付清房款，也没有和银建公司或朗华公司签订正式合同，钱丽华并未取得商品房买卖合同项下的买受人权利，也未取得不动产权。2018年，银建公司才知道钱丽华占有了系争房屋，钱丽华系私自强占系争房屋，各方未办理过有效的交付手续。银建公司在钱丽华起诉后，已经向钱丽华发送了解除函，要求解除双方之间的意向书。综上，银建公司不同意钱丽华的诉讼请求，并反诉要求确认钱丽华与银建公司签订的意向书于2018年8月24日解除，钱丽华立即腾退系争房屋。
　　朗华公司向本院提交书面答辩意见称，钱丽华和朗华公司没有签订过商品房买卖合同，没有权利要求朗华公司办理系争房屋产权转让手续。朗华公司和银建公司在《工程款抵房款协议》中就系争房屋权利达成的协议与钱丽华没有关系。
　　钱丽华针对银建公司的反诉辩称，双方签订的意向书合法有效，钱丽华已经支付了400万元房款，银建公司也将系争房屋交付钱丽华，尾款没有支付是因为商品房预售合同没有签订，钱丽华无法贷款。银建公司在意向书签订后6个月内也没有提出过异议，已经丧失了解除意向书的权利。钱丽华为了支付系争房屋房款已经出售了自己名下的三套房屋。
　　本院经审理认定事实如下：
　　系争房屋产权人于2011年5月17日经核准登记为朗华公司。银建公司(乙方)曾与朗华公司(丙方)、上海城峰置业有限公司(甲方)签订过一份《工程款抵房款协议(绿岛17号)》。该协议落款处未有日期。协议主要约定，甲乙双方于2012年签署了《装修工程施工合同》，各方同意，乙方或乙方指定购买人与丙方签订商品房买卖合同；商品房的具体情况为宝山区罗芬路XXX弄XXX号，房屋总价550万元；乙方同意将施工合同的工程款与上述购房款进行冲抵；丙方保证实际购买人有资格签订本协议，该房屋的有关情况以实际购买人与丙方签订的商品房买卖合同中的约定为准；丙方保证实际购买人符合上海市有关购房政策，具有购买上述房屋的资格；丙方与现购买人吴某某解除网签购房合同后3个工作日内，乙方指定实际购买人与丙方就该房屋签订《上海市商品房出售合同》，购买价格仅指实际购买人与丙方签订商品房买卖合同时执行的房价款，其他与商品房买卖合同有关的税费和其他费用，由实际购买人与丙方按有关规定承担；本协议为各方之间完整协议，自丙方与该房屋现购买人吴某某解除网签购房合同之日起生效。
　　2015年4月23日，银建公司(甲方)与钱丽华(乙方)签订《合同项下权利转让意向书》，约定，甲方于2012年7月与上海城峰置业有限公司签订了《装修工程施工合同》，并与上海城峰置业有限公司、朗华公司签订了《工程款抵房款协议》，获得了系争房屋所有权抵工程款的权利，现甲乙双方经协商达成如下意向：一、甲方与乙方达成将甲方《工程款抵房款协议》合同项下权利以520万元转让给乙方的意向；二、乙方于本意向书签订之日起三日内先支付甲方意向金50万元，其余款项双方初步协商余款在六个月支付，具体细节待乙方筹集款项后双方签订正式转让合同时确定；三、自本意向书签订之日起六个自然月内，甲方不得将该项权利转让给任何第三人，如六个月后双方仍不能签订正式转让合同，则本意向书解除，甲方在三个工作日内将意向金归还给乙方，《工程款抵房款协议》合同项下权利另处转让。意向书签订后，钱丽华于2015年4月27日支付银建公司房款50万元，2015年7月30日支付200万元，2015年10月20日支付150万元，并于2015年下半年装修入住系争房屋至今。
　　2018年8月22日，银建公司向钱丽华寄送《关于解除<合同项下权利转让意向书>的通知书》。该通知落款日期为2018年8月20日，主要内容为，你与我司的《合同项下权利转让意向书》签订后，双方至今未能签订正式转让合同，你至今未能付清余款，相关各方至今未能签订系争房屋的商品房买卖合同，你未及时友好与我司协商即私自侵占该房屋，损害了我司权益。现通知你，即日起，解除你我双方的《合同项下权利转让意向书》，你在收到本通知书之日起三日内立即腾退系争房屋，我司保留追究你非法侵占房屋的侵权赔偿责任的权利。邮寄凭证显示该通知于2018年8月23日签收。
　　另查明，2012年12月21日，案外人吴某某与朗华公司就上海市宝山区罗芬路XXX弄XXX号1层13室房屋签订《商品房出售合同》，约定由吴某某购买上述房屋。后因吴某某未按约支付房款，朗华公司起诉要求解除双方签订的商品房出售合同【(2014)宝民三(民)初字第1781号】。法院经审理，于2015年3月24日判决解除朗华公司与吴某某就该房屋签订的商品房出售合同。判决后，吴某某提起上诉，二审法院于2015年8月5日作出驳回上诉，维持原判的生效判决。
　　再查明，2018年8月7日，钱丽华曾向本院起诉银建公司和朗华公司，要求两公司将系争房屋产权过户给钱丽华【(2018)沪0113民初16445号】。后该案以撤诉结案。在该案审理过程中，钱丽华曾申请系争房屋所在小区物业公司主任庄剑南出庭作证。庄剑南表示，2015年，银建公司员工带着与朗华公司签订的购房合同来看房。庄剑南确认房屋是抵给银建公司后，带看了房屋并将房屋挂在物业出售。后来钱丽华看中系争房屋，庄剑南联系银建公司财务钱文强。钱文强和另一位员工李祖菊到物业公司和钱丽华商谈购房事宜。之后，钱丽华去银建公司签了购房协议。2015年下半年，钱丽华提出要入住系争房屋。庄剑南和钱文强联系，钱文强称银建公司和朗华公司正在走流程，同意将钥匙交给钱丽华，庄剑南也和朗华公司的销售翁婷婷电话确认过。钱丽华对于证人证言真实性无异议。银建公司对证人证言真实性有异议，认为钱文强和李祖菊没有出示授权委托书，不能代表公司。证人和相关人员联系都是电话沟通，没有经过银建公司、朗华公司的同意或授权就交付房屋，是失职行为。朗华公司针对证人证言表示，证人关于交钥匙时和地产营销确认过的陈述，不予认可。朗华公司直到2017年底才知道系争房屋有人入住，朗华公司交付房屋，必须建立在签订购房合同的基础上。
　　审理中，银建公司表示，其与朗华公司签订工程款抵房款协议时，上海城峰置业有限公司与银建公司之间的工程款还没有结算，到了2018年6月份，按照上海城峰置业有限公司的结算意见，银建公司还要支付上海城峰置业有限公司45万元，结算时系争房屋只抵扣了200万工程款。如果和钱丽华之间的合同解除，银建公司同意退还钱丽华已支付的购房款400万元。钱丽华表示，如果合同继续履行，剩余房款120万元可以现金支付。
　　本院认为，银建公司与朗华公司及案外人上海城峰置业有限公司签订的《工程款抵房款协议》，从内容来看，实际是一份房屋买卖合同，该协议中关于合同标的物、价款等有明确约定，房款以上海城峰置业有限公司应付给银建公司的工程款抵扣，且约定银建公司可以指定购买人，即银建公司可以将该协议项下的权利转给他人。此后，银建公司与钱丽华签订了《合同项下权利转让意向书》，约定，银建公司将其在《工程款抵房款协议》中享有的权利转让给钱丽华。意向书签订后，钱丽华向银建公司支付了房款400万元，系争房屋也于2015年下半年交付钱丽华入住至今，银建公司对于钱丽华入住系争房屋也从未提出过异议，双方已实际履行了意向书的主要义务。虽然银建公司和钱丽华未就系争房屋重新签订买卖合同，但依据银建公司收取房款及房屋交付钱丽华入住的事实，可以认定双方之间就系争房屋的买卖关系已经成立并生效。再结合《工程款抵房款协议》中关于银建公司可以转让其在协议中享有的权利的约定，可以认定原银建公司和朗华公司之间就系争房屋形成的买卖关系的合同主体已经变更为钱丽华和朗华公司。鉴于钱丽华已支付了大部分房款，并实际入住系争房屋，其要求银建公司和朗华公司办理系争房屋产权过户手续应予支持。银建公司要求确认与钱丽华之间的《合同项下权利转让意向书》已经解除等反诉请求，于法无据，本院不予支持。现系争房屋产权仍登记在朗华公司名下，应由朗华公司配合办理过户手续，将房屋产权过户至钱丽华名下。钱丽华应于过户同时将剩余房款120万元支付给银建公司。至于银建公司应向朗华公司支付的房款，因《工程款抵房款协议》中已约定用上海城峰置业有限公司应付给银建公司的工程款抵扣，故应由银建公司、朗华公司以及上海城峰置业有限公司另行结算。庄剑南的证人证言可以证明物业公司将系争房屋交付给钱丽华系经过银建公司和朗华公司工作人员同意，而钱文强等人也系当初与钱丽华洽谈购房事宜的相关人员，钱丽华及物业公司有理由相信其有权代表公司。此外，房屋自2015年交付至今，银建公司或朗华公司也从未提出过异议。故银建公司、朗华公司抗辩称交付房屋未经其同意，相关主张缺乏依据，也有违诚信原则，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十九条第一款，《最高人民法院关于<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、被告上海朗华置业有限公司于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区罗芬路XXX弄XXX号房屋产权过户至原告(反诉被告)钱丽华名下；
　　二、原告(反诉被告)钱丽华于本判决生效之日起十日内，支付被告(反诉原告)浙江银建装饰工程有限公司购房款120万元；
　　三、驳回被告(反诉原告)浙江银建装饰工程有限公司的全部反诉请求。
　　本诉案件受理费48,200元，由被告(反诉原告)浙江银建装饰工程有限公司、被告上海朗华置业有限公司各半负担；反诉案件受理费24,100元，由被告(反诉原告)浙江银建装饰工程有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：童翔燕

书记员：王  力