钱国芳、朱雪芳等与宋勇、周振芳等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：钱国芳，男，1955年10月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　原告：朱雪芳，女，1954年2月23日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　原告：钱晓慧，男，1981年1月11日出生，汉族。
　　上列三原告共同的委托诉讼代理人：顾皆平，男。
　　被告：宋勇，男，1977年10月23日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
　　被告：周振芳，女，1956年11月15日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　被告：包莉君，女，1981年1月9日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　被告周振芳、包莉君共同的委托诉讼代理人：殷海，山东正洋律师事务所律师。
　　被告：包朋林，男，1954年6月16日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　原告钱国芳、朱雪芳、钱晓慧与被告宋勇、周振芳、包莉君、包朋林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月11日立案后，依法组成合议庭，于2018年12月24公开开庭进行了审理。原告钱国芳、朱雪芳、钱晓慧及其共同的委托诉讼代理人顾皆平，被告宋勇、周振芳、包莉君、包朋林及被告周振芳、包莉君共同的委托诉讼代理人殷海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　钱国芳、朱雪芳、钱晓慧向本院提出诉讼请求：判令被告周振芳、包朋林协助原告钱国芳、朱雪芳、钱晓慧办理涉诉房屋过户手续。事实和理由：原告钱国芳与原告朱雪芳系夫妻关系，原告钱晓慧系其二人之子。被告宋勇与被告包莉君原系夫妻关系，被告周振芳与被告包朋林系夫妻关系，被告宋勇系被告周振芳和包朋林的女婿。原告钱晓慧与被告宋勇系同事关系，与被告包莉君系同学关系。2007年9月23日，被告宋勇、包莉君向原告朱雪芳借款人民币(以下币种同)20万元，后无力归还，遂于2008年11月27日将家中动迁安置所得的位于上海市浦东新区东方悦居47号1302室房屋以60万元的价格转让给三原告，借款20万元作为购房定金，转让协议约定原告办理进户手续后支付被告房款30万元，余下10万元待原告收到上海市浦东新区房地产交易中心(以下简称交易中心)出具的产权证收件收据的当天支付。同日，原告支付被告30万元房款，被告连同之前借款20万元一并出具50万元收条。嗣后，原告装修涉诉房屋并由原告钱国芳之母居住至今。现涉诉房屋已经可以上市交易，但被告觉得房价上涨太多，拒绝配合办理产权过户登记手续。现双方无法协商一致，故三原告起诉来院。
　　宋勇、周振芳、包莉君、包朋林辩称：不同意原告的诉讼请求。理由分别如下：被告包朋林表示其不知道涉诉房屋已经出售，自己的权益已经受到侵害；被告宋勇表示卖房事宜系其与被告周振芳、包莉君一手操办，涉诉房屋系动拆迁安置所得，作为动迁权益人之一的包朋林当时并不知晓卖房事宜，包朋林现在不同意出售涉诉房屋，故无法继续履行转让协议；被告周振芳、包莉君表示，转让协议在未得到被告包朋林追认的情况下部分无效，即涉及到包朋林的那部分无效。既然转让协议无法继续履行，则其愿意基于约定返还原告已付房款50万元，并赔偿原告50万元。
　　本院经审理认定事实如下：原告钱国芳与原告朱雪芳系夫妻关系，原告钱晓慧系其二人之子。被告宋勇与被告包莉君原系夫妻关系，于2014年10月18日离婚。被告周振芳与被告包朋林系夫妻关系，被告包莉君系其二人之女。原告钱晓慧与被告宋勇系同事关系，与被告包莉君系同学关系。被告宋勇和包莉君于2007年9月23日向原告钱晓慧之母朱雪芳借款20万，承诺二年内归还。后两人无力归还。2008年11月27日，被告宋勇、周振芳、包莉君(作为转让方甲方)与三原告(作为接受方乙方)在案外人周某某的见证下就涉诉房屋签订转让协议，约定甲方同意将涉诉房屋以60万元的价格转让给乙方，定金20万元于2007年9月23日支付(前述借款转化而来)，在房屋办理进户手续后于签约当日支付房款30万元。甲方确保涉诉房屋产权人变更为乙方，乙方在收到交易中心出具的产权证收件收据的当日支付剩余房款10万元。该转让协议同时约定，涉诉房屋已产生或未缴纳的契税、进户费、管理费均由乙方承担。对其他未尽事宜的承诺与保证载明：1、甲方保证在涉诉房屋权利人未变更为乙方前约定房价不变；2、乙方承诺在该房屋变更权利人期间，中途不得退房；3、甲方同意乙方进户及装修。对违约责任约定载明：乙方若在收到房产证的当天不能支付给甲方10万元，则甲方有权收取乙方已支付的50万元房款作为赔偿金。反之，甲方不能办妥产权证权利人的变更(权利人姓名由甲方变更为乙方)，那甲方除退回已收取50万元房款外也同样赔偿乙方50万元赔偿金。转让协议签署当日，原告向被告出具收条一份，确认共收到购房款50万元。另10万元在以后变更产权人时一次性支付。转让协议签订后，原告缴纳了涉诉房屋的维修基金、2008年12月的物业服务费，并对涉诉房屋进行装修后使用多年。涉诉房屋的不动产权证于2017年8月1日办理在周振芳、包朋林名下。现三原告要求四被告配合将涉诉房屋产权变更至其名下，遂起诉来院。
　　另查明，1.2006年3月13日，被告宋勇、周振芳作为乙方与作为甲方的上海市浦东新区三林镇人民政府、作为甲方代理人的上海浦东城乡房屋拆迁有限公司签署了两份房屋拆迁补偿安置协议，共安置了四套房屋。其中安置本案涉诉房屋的房屋拆迁补偿安置协议载明被拆迁人为周振芳、包朋林、案外人陶某某(系被告宋勇之母)。原、被告确认陶某某与被告包朋林于2017年办理涉诉房屋产权证时在交易中心处补签了相应房屋拆迁补偿安置协议上的签名。原、被告确认本案涉诉房屋原位于上海市浦东新区东方悦居47号1302室，后更改门牌号为上海市浦东新区杨思路XXX弄XXX号XXX室。
　　2.2018年7月3日，原告代理人至被告宋勇所在的上海崧泽强制戒毒所对宋勇做了谈话笔录，宋勇陈述如下：“2008年左右，我与好友钱晓慧刚好谈起我家有动迁房，我们想卖给他们，他们也想买下，之前为此房买卖一事我已收了钱晓慧20万元人民币。后来大家谈好房子价格人民币60万元。后又收了他们30万，最后10万等产证办好后再收。该房是我、我岳母周振芳和我妻子包莉君三人的，所以我们签字确认。我岳父包朋林户口不在里面，动迁没有份，所以我们没有告诉他这件事。他也从未问过我们卖房之事。”
　　3.三原告表示被告宋勇、周振芳、包莉君出售涉诉房屋时明确表明涉诉房屋与被告包朋林无关，故不需要包朋林签字，且被告包朋林曾自述其居住在涉诉房屋所在同一幢楼内，不可能不知道涉诉房屋已经出售。对此，被告包朋林自述其虽然租住在涉诉房屋同一幢楼的另一个单元，但与妻子周振芳、女儿包莉君感情不和，不知道涉诉房屋已经出售给三原告。其知晓动迁安置事宜，也知晓涉诉房屋系动拆迁安置所得，其在动拆迁安置协议上签名是在办理不动产权证书时在交易中心补签的。
　　4.三原告承诺其符合上海市购房资格，如有虚假自行承担相关责任；三原告同时表示过户所需的相关税费由三原告承担。
　　以上事实，由不动产登记申请书、动拆迁安置协议、配套商品房供应单、契税已申报办理证明、户口本复印件、委托书、动迁居民情况调查表、署期为2008年11月27日的收条、2008年12月涉诉房屋的物业费收据、2008年11月8日的维修基金收据、《房屋转让协议》、原告代理人与被告宋勇谈话笔录、原告代理人与案外人黄某的谈话笔录、证人黄某出庭作证证言、被告周振芳和包朋林结婚证书、不动产权证书、被告宋勇和包莉君的离婚证书、借条及原、被告当庭陈述在案佐证。
　　庭审中，1.被告代理人称原告钱晓慧与被告包莉君系小学、初中同学，钱晓慧与被告宋勇系同事，基于上述关系，被告宋勇和包莉君向原告钱晓慧之母即原告朱雪芳借款20万用于购车。后因被告宋勇、包莉君无力归还，在债权尚未到期时原告即提出以房抵债，说明原告在签订房屋转让协议时系乘人之危、存在主观恶意。对此，三原告表示不存在上述情况，双方签署转让协议系自愿的。
　　2.原告出示案外人班某某出具的“关于2008年11月双方签署收条前后顺序的陈述”并申请班某某出庭作证，证人班某某陈述如下：证人退休前系上海市浦东新区杨思镇法律服务所主任，2005年左右，原告钱国芳说要买房，请求帮忙起草一个买卖协议。当天晚上钱国芳及其妻子、儿子及出卖方女儿、女婿共五人在场。证人表示涉诉房屋系动拆迁安置房屋，要5年后才能过户，双方要讲清楚。钱国芳称已经给了对方20万元定金，因还要给对方房款，故请求证人书写一份收款协议。于是证人在查看了动拆迁安置协议后帮忙起草了署期为2008年11月27日的收条。当时宋勇、包莉君称其与岳父母居住在一起，宋勇、包莉君表示涉诉房屋系其夫妻与丈母娘的，与其他人没有关系。动迁谈判也是宋勇一人在处理，宋勇表示其能代理周振芳。证人告知写协议时周振芳要亲自签名的。经质证，原告对证人证言无异议。被告宋勇表示写收条时原告三人及其夫妻二人在场无异议，但具体情况没有印象了；被告周振芳、包莉君称证人表示其曾见过动拆迁安置协议，理应知晓涉诉房屋包含被告周振芳和包朋林的权益，在未见到委托书的情况下仅根据被告宋勇及包莉君的陈述即认定买卖双方主体合格是错误的，也不构成表见代理，故证人出具的收条内容不客观。且证人也提醒过双方事后需要补签名字，但至今被告包朋林也未签名，故转让合同应属无效；被告包朋林称只确认其他三个被告偷偷将涉诉房屋出售，自己受到了欺骗。对此，三原告表示其从动拆迁办公室调取的动拆迁安置协议内容与被告方留存的动拆迁安置协议内容一致，只是在“被拆迁人”一栏中，动拆迁办公室调取的动拆迁安置协议被拆迁人三人中有“包朋友”，但没有“包朋林”。当时签转让协议时问过“包”是谁？被告宋勇、包莉君回答说是宋勇的岳父，但涉诉房屋与其无关，正式的动拆迁安置协议已经将其名字去掉。被告方留存的动拆迁安置协议上“包朋友”处加盖了动拆迁办公室的更正章。证人班某某所说的补签字明确是指被告周振芳补签字，不包括被告包朋林，事实上被告周振芳也于次日在收条上补签名字。
　　本院认为，当事人在民事活动中应遵循诚实信用的原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，其一，被告周振芳、包莉君称因被告宋勇、包莉君无力归还原告朱雪芳借款，在债权尚未到期时三原告即提出以房抵债，在签订房屋转让协议时三原告存在主观恶意、系乘人之危。对此主张，上述两被告并未提供证据证明。相反，原告代理人与被告宋勇在2018年7月3日的谈话笔录内容显示，以房抵债的建议是被告宋勇提出的，故对被告周振芳、包莉君上述观点本院难以采纳。其二，被告宋勇在2018年7月3日的谈话笔录中关于以房抵债的前后过程以及之所以未让被告包朋林签字的原因与三原告陈述完全一致，本院予以确认。因被告家庭动迁安置房屋有多套，被告家庭人员内部如何分配与他人无关，被告包朋林在办理不动产权证时在交易中心的动拆迁补偿安置协议上补签名、将不动产权证办理在被告周振芳、包朋林名下的行为，不影响涉案转让协议的效力。四被告以被告包朋林未签字为由主张转让协议无效，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。其三，从转让协议履行情况来看，三原告已经支付大部分房款，按照转让协议缴纳了涉诉房屋的维修基金、物业服务费等费用；被告也于转让协议签订后不久将涉诉房屋交付原告，并由原告装修入住多年，可见，双方均已经按照转让协议的约定各自履行己方大部分义务。现被告周振芳、包莉君要求解除转让协议、适用转让协议中关于出卖方不能办妥产权证，权利人变更时可退回购买方50万元房款及支付50万元赔偿金的要求有违诚实守信的原则，也与法律保护守约方利益、维护交易稳定的宗旨相悖。现涉诉房屋已经过了限制交易期限，三原告亦承诺具有本市购房资格，转让协议理应继续履行。因涉诉房屋现登记在被告周振芳、包朋林名下，被告周振芳、包朋林应配合原告钱国芳、朱雪芳、钱晓慧办理涉诉房屋过户手续。原告同意将购房尾款10万元支付给被告，本案一并处理。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
　　一、被告周振芳、包朋林于本判决生效之日起十日内协助原告钱国芳、朱雪芳、钱晓慧办理将上海市浦东新区杨思路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告钱国芳、朱雪芳、钱晓慧名下的手续(相关税费由原告钱国芳、朱雪芳、钱晓慧承担)；
　　二、原告钱国芳、朱雪芳、钱晓慧于被告周振芳、包朋林协助办理上述房屋过户手续当日支付被告宋勇、周振芳、包莉君购房尾款10万元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费9,800元，由被告宋勇、周振芳、包莉君负担；财产保全费5,000元，由被告宋勇、周振芳、包莉君负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：杨燕燕

书记员：何绍辉