钱宗慧与马亮房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：钱宗慧，男，1949年8月12日出生，汉族，住上海市长宁区。
　　委托诉讼代理人：李鸿，上海市鸿和律师事务所律师。
　　被告：马亮，男，1982年10月11日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　第三人：韩尕西木，男，1979年1月21日出生，回族，住上海市长宁区法华镇路XXX弄XXX号XXX号。
　　委托诉讼代理人：韩由四夫(系第三人韩尕西木之子)，男，1997年11月10日出生，回族，住上海市长宁区。
　　原告钱宗慧与被告马亮、第三人韩尕西木房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用简易程序，经当事人合意延长简易程序适用期间一个月，于2019年8月8日公开开庭进行了审理。原告钱宗慧的委托诉讼代理人李鸿、被告马亮、第三人韩尕西木及其委托诉讼代理人韩由四夫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告钱宗慧向本院提出诉讼请求：1.依法判决原告与被告之间《租赁合同》于2019年3月15日解除；2.被告按每月75,000元的标准，自2019年3月16日起向原告支付房屋占用费，至被告将上海市长宁区法华镇路XXX号房屋(以下简称法华镇路房屋)交还给原告之日止；3.第三人搬离法华镇路房屋，被告将腾空的法华镇路房屋完好交还给原告；4.被告向原告支付违约金300,000元；5.被告向原告支付律师费25,000元；6.准予原告没收押金50,000元。事实和理由：原告为法华镇路房屋的承租人，并在法华镇路房屋中有个体工商营业执照。被告为租赁法华镇路房屋，与原告于2018年1月17日签订《租赁合同》，约定：法华镇路房屋租赁给被告作为餐厅使用，房屋性质为公有非居住房屋，房屋内有餐饮家具和设备配置(见附件二)；租赁期为三年，2018年2月10日至2021年2月9日；双方同意租金第一年300,000元/年，第二年300,000元/年，第三年315,000元/年，乙方同意缴付2个月的租金作为押金(不得抵扣租金)，承租费每6个月付一次，每期承租费遵循先付后用原则，并提前2星期支付，即乙方须于每年的1月15日和7月15日之前缴交，存入甲方本合同确定的账户内，若乙方未能在前款所述的期限内缴交承租费及各项费用，甲方有权按日向乙方按所欠缴的承租费及其他费用的0.3%计算收取逾期违约金，若乙方就上述费用逾期15日，甲方有权采取停水、停电、停煤气等措施，逾期30日且在甲方书面催促的期限内仍未缴纳的，甲方有权选择提前解除本合同并收回商铺，乙方除应支付其未支付的租金外，甲方还有权没收其押金，承租期间，如本合同由于乙方违约致使合同提前解除的，乙方须立即向甲方补交该租赁期间的所有租金，除甲方没收的押金外，且乙方无权向甲方主张装修残值补偿；乙方单方面违约提前终止合同或合同期满时，在合同终止或合同期满前5天内及时清场，若乙方在合同约定的时间内未能将该铺位返还予甲方，每逾期一日乙方应向甲方缴纳相当于房租三倍的占用费；承租经营期间乙方不得变更用途，不得将承租的店铺转包、转租、转借(或合作的形式)、抵押给第三方，如乙方违反本条约定，甲方有权单方面提前解除本合同，并除甲方没收押金外，乙方须向甲方支付300,000元的违约金，且乙方无权向甲方主张装修残值补偿，并保留向乙方追偿由此造成一切损失(包括但不限于律师费等)和进行法律诉讼的权利，本合同提前解除或期满终止的，若发生乙方拖欠向甲方支付包括承租费在内的各种费用情况，经甲方书面催讨后，甲方除有权扣除乙方所交的履约保证金、征收逾期付款利息、终止向乙方提供水、电、煤、空调等的供应以外，乙方并同意甲方采取留置放置在甲方场地中货物及其他物品(不包括装修)以敦促乙方缴清欠款的措施。2018年11月7日，被告与第三人签订《房屋租赁合同书》，被告的转租行为属于根本性违约，故原告有权解除合同。被告于2019年1月15日未按约支付半年的租金，至今已经超过30日，属于根本性违约，原告亦有权解除合同。原告遂起诉至法院，请求判如所请。
　　被告马亮辩称，其转租行为得到原告的默许，法华镇路房屋的实际使用人非被告，因第三人未正常缴纳房租，导致合同无法正常履行。同意《租赁合同》于2019年3月15日解除，不同意支付房屋占用费及违约金，且原告所主张的房屋占用费及违约金的标准过高，不同意交还法华镇路房屋，律师费同意支付12,500元，押金同意没收。
　　第三人辩称，尽管原、被告签订的《租赁合同》约定不能转租，但被告未告知第三人。第三人为此已支出转让费、租金、设备费、装修费等费用，第三人支付房租至2019年3月9日，因得知原、被告发生矛盾，故未再支付。不同意搬离法华镇路房屋。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。就当事人对真实性未提出异议的营业执照、《租赁公房凭证》、《租赁合同》、《店铺转让合同》、《房屋租赁合同书》、收房通知、《聘请律师合同》、律师费发票、转账凭证、微信记录、短信记录等证据材料，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实：
　　原告系上海市长宁区法华镇路XXX号101室承租人，租赁部位为底层，面积43.28平方米。
　　2018年1月17日，原告作为甲方(出租方)、被告作为乙方(承租方)签订《租赁合同》，约定有如下内容：甲方将法华镇路房屋及餐饮家具和设备配置交由乙方承租经营，作为餐厅使用，该承租建筑面积为43平方米；房屋性质为公有非居住房屋；房屋内有餐饮家具和设备配置(见附件二)；租赁期为三年，期限自2018年2月10日起至2021年2月9日止；双方同意租金第一年300,000元/年，第二年300,000元/年，第三年315,000元/年；乙方同意缴付2个月的租金作为押金(不得将之抵为租金)，承租费每6个月付一次，每期承租费遵循先付后用原则并提前2星期支付，即乙方须于每年的1月15日和7月15日之前缴交，存入甲方本合同确认的账号内；若乙方未能在前款所述的期限内缴交承租费及各项费用，甲方有权按日向乙方按所欠缴的承租费及其他费用的0.3%计算收取逾期付款违约金，若乙方就上述费用逾期15日，甲方有权采取停水、停电、停煤气等措施，逾期30日且在甲方书面催促的期限内仍未缴纳的，甲方有权选择提前解除本合同并收回店铺，乙方除应支付其未付的租金之外，甲方还有权没收其押金；承租期内，如本合同由于乙方违约致使合同提前解除的，乙方须立即向甲方补交该租赁期间的所有租金，除甲方没收押金外，且乙方无权向甲方主张装修残值补偿；乙方单方面违约提前终止合同或合同期满时，在合同终止或合同期满前5天内及时清场，若乙方在合同约定的时间内未能将该铺位返还予甲方，每逾期一日乙方应向甲方缴纳相当于房租三倍的占用费；承租经营期间乙方不得变更用途，不得将承租的店铺转包、转租、转借(或合作的形式)、抵押给第三方，如乙方违反本条约定，甲方有权单方面提前解除本合同，并除甲方没收押金外，乙方须向甲方支付300,000元的违约金，且乙方无权向甲方主张装修残值补偿，并保留向乙方追偿由此造成的一切损失(包括但不仅限于律师费等)和进行法律诉讼的权利。
　　其后，原告将法华镇路房屋交由被告使用。
　　2018年11月7日，被告作为甲方(出租方)、第三人作为乙方(承租方)签订《房屋租赁合同书》，约定有如下内容：甲方同意将法华镇路房屋以商铺联营合作的形式租给乙方，并保证该房的合法出租性；租期自2018年4月1日起至2021年1月31日止；租金每月28,000元，租房保证金56,000元，相当于2个月租金。
　　2019年3月21日，原告就系争纠纷，与上海市鸿和律师事务所签订《聘请律师合同》，约定律师费金额25,000元。该所在收到上述律师费后，向原告开具了律师费发票。
　　审理中，原告确认诉讼请求第3项中“被告将腾空的法华镇路房屋完好交还给原告”中的“完好”系指按现状。
　　审理中，原、被告确认法华镇路房屋租金支付至2019年3月15日，就被告已支付的2019年3月15日之后的租金20,000元，原告表示同意返还。
　　审理中，被告、第三人确认法华镇路房屋目前由第三人占有使用，被告未占有使用。
　　因原告不愿意调解，致本案调解不成。
　　本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。根据合同约定，被告应于2019年1月15日前支付6个月的租金，但是被告未按约履行。根据合同约定，被告不得将法华镇路房屋转包、转租、转借(或合作的形式)、抵押给第三方，但是被告于2018年11月7日与第三人签订《房屋租赁合同书》，将法华镇路房屋转租给第三人。被告的上述行为均违反双方约定，符合双方所约定的合同解除条件，故原告有权解除合同。被告辩称法华镇路房屋的实际使用人非被告，因第三人未正常缴纳房租，导致合同无法正常履行。根据合同约定，履行支付租金义务的主体为被告，故本院对被告的该项抗辩不予采信。被告另辩称其转租行为得到原告的默许，因被告未能提供证据证明，本院亦不予采信。
　　原告主张《租赁合同》于2019年3月15日解除，被告表示认可，本院对此予以确认。根据《租赁公房凭证》所载，本案所涉法华镇路房屋的具体部位应为101室。合同解除后，被告应将法华镇路房屋返还给原告，但是被告至今未能履行，故原告有权要求被告返还法华镇路房屋并支付占有使用费。原告就占有使用费所主张的每月75,000元的标准过高，本院酌情以每月25,000元的标准予以支持。法华镇路房屋目前由第三人占有使用，故第三人应予配合搬离，若第三人就其与被告间签订的《房屋租赁合同书》产生纠纷，可另觅途径解决。
　　关于原告所主张的违约金300,000元，因合同解除系被告违约所致，故本院对该项目予以支持。鉴于该违约金金额相当于一年的租金收入，标准过高，且合同载明原告有权没收押金，其实也是违约责任的一种体现，故本院对违约金酌情支持100,000元。关于原告所主张的律师费25,000元，《租赁合同》对律师费的负担已进行明确约定，且被告同意支付12,500元，考虑到原告的诉讼请求仅获本院部分支持，故本院酌情支持15,000元。关于原告没收押金50,000元的主张，被告表示认可，本院对此予以确认。就被告已支付的2019年3月15日之后的租金20,000元，原告表示同意返还，本院对此亦予以确认。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
　　一、原告钱宗慧与被告马亮2018年1月17日签订的《租赁合同》于2019年3月15日解除；
　　二、被告马亮应于本判决生效之日起十日内按每月25,000元的标准，自2019年3月16日起向原告钱宗慧支付上海市长宁区法华镇路XXX号101室房屋占有使用费，至被告马亮将上述房屋交还给原告钱宗慧之日止；
　　三、第三人韩尕西木应于本判决生效之日起十日内搬离上海市长宁区法华镇路XXX号101室房屋，被告马亮应于上述时间内将腾空的上述房屋按现状交还给原告钱宗慧；
　　四、被告马亮应于本判决生效之日起十日内向原告钱宗慧支付违约金100,000元；
　　五、被告马亮应于本判决生效之日起十日内向原告钱宗慧支付律师费15,000元；
　　六、原告钱宗慧没收被告马亮所支付的押金50,000元；
　　七、原告钱宗慧应于本判决生效之日起十日内返还被告马亮租金20,000元；
　　八、驳回原告钱宗慧的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费8,426元，因本案适用简易程序审理，减半收取计4,213元，由原告钱宗慧、被告马亮各半负担。
　　如不服本判决，原告钱宗慧、被告马亮、第三人韩尕西木可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：臧佳俊

书记员：屠晓婷