闫某某与牡丹江市城市开发建设有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

闫某某
曾玉梅
牡丹江市城市开发建设有限公司
李彩云（黑龙江建纲律师事务所）

原告:闫某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，海林市柴河林业局新兴林场退休工人，住海林市柴河。
委托诉讼代理人:曾玉梅（系原告闫某某妻子），住海林市柴河。
被告:牡丹江市城市开发建设有限公司，住所地牡丹江市西安区太平路128号帕弗尔酒店401室。
法定代表人:马玉斌，该公司董事长。
委托诉讼代理人:李彩云，黑龙江建纲律师事务所律师。
原告闫某某与被告牡丹江市城市开发建设有限公司（以下简称城市建设公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案后，依法由审判员孙淑红适用简易程序，于2017年3月30日公开开庭进行了审理。
原告闫某某及其委托诉讼代理人曾玉梅、被告城市建设公司的委托诉讼代理人李彩云到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
闫某某向本院提出诉讼请求:一、要求判定被告给付原告晚发房产证违约金（15.6元/日×444天）6926.40元；二、诉讼费用由被告承担。
事实与理由:2011年9月20日，原告以310283元价款购买了被告开发的牡丹江爱民区新丹溪2期10号楼1单元9楼902室、建筑面积77.98平方米的住房，约定2012年12月31日之前交房（以购房合同书为证）。
被告未按合同约定履行，拖延到2014年7月1日交房，也未如期给原告办理产权证书。
根据《商品房买卖合同》第十五条，未能如期办理产权证承担赔偿每日万分之零点五违约金。
被告于2014年7月1日交房，应在365天内办理产权证，结果拖到2016年9月15日才办理完，违约时间是444天。
故请求人民法院依法维护消费者的合法权益，实现原告的诉讼请求。
城市建设公司辩称,被告逾期办照是因为政府相关政策导致的，故违约责任不应由被告承担。
根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条，违约金总额以买受人已付房款的百分之一为最高限额，故原告要求的违约金数额与合同约定不符。
本院认为,本案争议焦点系原告请求逾期办照违约金是按实际逾期的天数及比例计算，还是按逾期办照违约金的最高限额计算问题。
关于本案案由问题。
商品房买卖合同系指房产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
本案原、被告于2011年9月20日签订的《商品买卖合同》，符合商品房买卖合同的特征，且双方因履行合同发生争议，故本案案由应为商品房买卖合同纠纷。
原、被告系在自愿、平等的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，无违反法律、法规禁止性规定及其他致合同无效的情形，故合同合法、有效，双方均应严格按照约定履行。
原告已按合同约定履行了应尽的义务，被告也应及时将原告所购房屋办理权属登记需由其提供的资料报房管部门，以便原告及时取得诉争房屋的房地产权属证书。
根据《商品房买卖合同》第八条:出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备单体达到入住及使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。
第十五条:出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故根据上述条款被告应在2012年12月31日将诉争房屋交付原告后的60天内，即在2013年3月1日前将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。
而被告办照通知于2016年9月15日（原告自认在他人处得知该通知时间）下达小区业主，比《商品房买卖合同》约定的时间迟延了1294天，显然已超过了合同约定的时间，构成违约，故被告应当承担支付违约金的违约责任。
根据《商品房买卖合同》第十五条:买受人不退房，出卖人自商品房实际交付使用后第365天的次日起，按日向买受人支付已付房价款的万分之零点五的违约金，违约金总额以买受人已付房款的百分之一为最高限额。
而被告实际交付房屋的时间为2014年7月1日，自第365天的次日起至通知办照日（2016年9月15日）迟延了442天，逾期办照的违约金应为6857.25元。
但双方在合同中又约定了逾期办照违约金的上限，即违约金总额以买受人已付房款的百分之一为最高限额，依此约定逾期办照违约金上限为3102.83元。
而该条款的理解应为逾期办照的违约金未超过上限的，以实际计算的违约金为准，超过上限的以上限为准。
本案原告请求的违约金已超过上限，故应以上限额度确定本案逾期办照的违约金的数额为3102.83元，超过部分本院不予保护。
被告抗辩其逾期办照的违约行为系政府政策所致，但未举示证据证明，故本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第八条  、第四十四条  、第六十条  第一款  、第一百一十四条  第一款  、第一百二十七条  ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条  第一款  第（一）项  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  、第六十五条  第一款  ，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条  规定，判决如下:
一、被告牡丹江市城市开发建设有限公司于本判决生效后三日内给付原告闫某某逾期办照违约金3102.83元；
二、驳回原告闫某某的其他诉讼请求。
如果被告牡丹江市城市开发建设有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果被告牡丹江市城市开发建设有限公司未按本判决指定的期间履行义务，原告闫某某可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条  的规定向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年，自本判决规定履行期间的最后一日起计算。
案件受理费50元，减半收取计25元，由被告牡丹江市城市开发建设有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。

本院认为,本案争议焦点系原告请求逾期办照违约金是按实际逾期的天数及比例计算，还是按逾期办照违约金的最高限额计算问题。
关于本案案由问题。
商品房买卖合同系指房产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
本案原、被告于2011年9月20日签订的《商品买卖合同》，符合商品房买卖合同的特征，且双方因履行合同发生争议，故本案案由应为商品房买卖合同纠纷。
原、被告系在自愿、平等的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，无违反法律、法规禁止性规定及其他致合同无效的情形，故合同合法、有效，双方均应严格按照约定履行。
原告已按合同约定履行了应尽的义务，被告也应及时将原告所购房屋办理权属登记需由其提供的资料报房管部门，以便原告及时取得诉争房屋的房地产权属证书。
根据《商品房买卖合同》第八条:出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备单体达到入住及使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。
第十五条:出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故根据上述条款被告应在2012年12月31日将诉争房屋交付原告后的60天内，即在2013年3月1日前将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。
而被告办照通知于2016年9月15日（原告自认在他人处得知该通知时间）下达小区业主，比《商品房买卖合同》约定的时间迟延了1294天，显然已超过了合同约定的时间，构成违约，故被告应当承担支付违约金的违约责任。
根据《商品房买卖合同》第十五条:买受人不退房，出卖人自商品房实际交付使用后第365天的次日起，按日向买受人支付已付房价款的万分之零点五的违约金，违约金总额以买受人已付房款的百分之一为最高限额。
而被告实际交付房屋的时间为2014年7月1日，自第365天的次日起至通知办照日（2016年9月15日）迟延了442天，逾期办照的违约金应为6857.25元。
但双方在合同中又约定了逾期办照违约金的上限，即违约金总额以买受人已付房款的百分之一为最高限额，依此约定逾期办照违约金上限为3102.83元。
而该条款的理解应为逾期办照的违约金未超过上限的，以实际计算的违约金为准，超过上限的以上限为准。
本案原告请求的违约金已超过上限，故应以上限额度确定本案逾期办照的违约金的数额为3102.83元，超过部分本院不予保护。
被告抗辩其逾期办照的违约行为系政府政策所致，但未举示证据证明，故本院不予支持。

根据《中华人民共和国合同法》第八条  、第四十四条  、第六十条  第一款  、第一百一十四条  第一款  、第一百二十七条  ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条  第一款  第（一）项  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  、第六十五条  第一款  ，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条  规定，判决如下:
一、被告牡丹江市城市开发建设有限公司于本判决生效后三日内给付原告闫某某逾期办照违约金3102.83元；
二、驳回原告闫某某的其他诉讼请求。
如果被告牡丹江市城市开发建设有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果被告牡丹江市城市开发建设有限公司未按本判决指定的期间履行义务，原告闫某某可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条  的规定向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年，自本判决规定履行期间的最后一日起计算。
案件受理费50元，减半收取计25元，由被告牡丹江市城市开发建设有限公司负担。

审判长：孙淑红

书记员：邢美君