闫某某与刘某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告闫某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住安平县。
委托代理人苑兰虎，河北网都律师事务所律师。
委托代理人苑婧璐，河北网都律师事务所律师。
被告刘某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住饶阳县。
委托代理人张伟，河北明宇律师事务所律师。

原告闫某某与被告刘某房屋租赁合同纠纷一案，于2013年8月2日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员张占峰适用简易程序独任审判，于2013年8月29日和2013年8月30日公开开庭进行了审理，原告委托代理人苑婧璐，被告刘某及委托代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告闫某某诉称，原告与被告于2011年10月28日订立房屋租赁合同，原告将中心路写字楼一套（1—4层各四间）租赁给被告使用。租赁期限为2年，自2011年11月1日至2013年10月31日止，年租金为68000元，每半年交付一次，半年租金为34000元，每年的10月、4月份为交付时间。被告自2011年11月至2013年4月30日期间如约履行合同，并交付了租金。到2013年4月份，被告本应将本年度（5月至10月份）半年的租金34000元交付给原告，但被告至今未交，经原告多次催要，被告总以手中无钱，等转让后再交为由推托不交。现被告实际占用房屋达三个月（五、六、七）之久，租金分文未付。目前多方用户与原告联系租赁此房，因被告占用未能租出，给原告造成很大损失。被告在租赁期间，单方擅自不履行合同条款，不按时交付租金，属严重违约行为，为维护原告的合法权益，使原告的损失减少到最低限度，起诉到法院，要求与被告解除房屋租赁合同，原告收回出租房屋，被告将房屋内桌椅生活用具尽快取走，交回房间钥匙；要求被告补交原告房屋租赁费17000元，偿付违约金13600元；诉讼费由被告负担。另外增加诉讼请求，现在被告已经实际占有了四个月，诉状中仅要求了三个月的租金，如果被告仍不交纳5、6、7三个月的租金，原告将保留另案起诉，要求被告支付2013年8、9、10月三个月租金的权利。
被告刘某辩称，在双方的租赁合同履行中，之所以造成现在的状况，房主存在过错。双方在签订合同时以及在答辩人提出不再经营转租时，原告均同意我转租，从未提出过不让我转租、解除合同的说法，租金、水电费照收不误。但是在我和次承包人谈好转让价格后，房主对租金一涨再涨。多人次对装修、物品的转让价格没有意见，但因房租过高而未能转租，造成我没有用房、白白交付一年租金68000元的事实。根据《合同法》第224条的规定，承租人转租承租物，出租人与承租人的合同继续有效。我认为房东既然同意我转租，在合同约定的租赁期限内，不应该提高租赁价格。在租赁期间，经房主同意，我对房屋进行了装修，更换了落地玻璃门窗、粉刷墙壁、吊顶安灯、铺地板胶、室内装修，连同置办的饭店用品，价值总计约十几万元，如果我转让成功，就不会造成损失，只因房主涨价，未能转让出去，要求原告赔偿损失。
根据双方当事人的诉辩理由，本院归纳确认的争议焦点为：一、原告要求解除房屋租赁合同应否准许？二、被告应否补交被告房屋租赁费？三、原、被告谁应承担违约责任？四、原告应否赔偿被告经济损失？
围绕第一个争议焦点，原告陈述、举证如下：原告与被告于2011年10月28日订立房屋租赁合同，原告将中心路写字楼一套1—4层各四间租赁给被告使用，租赁期限为2年，自2011年11月1日至2013年10月31日止，年租金为68000元，每半年交付一次，即每年10月份交付后6个月（11月份至次年4月份），每年的4月份交付后6个月（5月至10月份）的租金。被告自2011年11月至2013年4月期间如约履行合同，并交付了租金。但到2013年4月份被告本应将2013年5月份至10月份半年的租赁34000元交付给原告，但被告至今未交，经原告多次催要，被告总以手中无钱为由推托不交。原告与被告所签订的房屋租赁协议属于自愿签订且合法有效。双方均应全面及时履行，现被告长期拖欠租金，构成了严重故意违约，按照双方签订的房屋租赁合同第五条，如承租方不按规定期限交付，甲方有权收回出租房屋，以及《合同法》第227条的规定，承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。因此，原告要求与被告解除租赁合同是合理合法的。
为支持自己的主张，原告提交2011年10月28日双方签订的房屋租赁合同一份，合同的主要条款：一、原告将中心路写字楼一套1—4层各四间租赁给被告使用，租赁期限为2年，自2011年11月1日至2013年10月31日止，年租金为68000元，租金半年交。五、租赁期间被告不准将承租的房屋私自转租，中途退租原告不退租金。合同期满在同等条件下被告有优先续租权，但要提前一个月交付租金。如被告不按规定期限交付，甲方有权收回出租房屋。七、本合同经双方签字生效，具有法律效力，双方自觉遵守，如有违约，须偿付对方年租金20%的违约金。
被告对合同的真实性没有异议。
围绕第一个争议焦点，被告陈述、举证如下：原、被告双方在2011年10月28日签订合同时，被告就合同中写的不得私自转租的内容当场向原告提出意见，原告称虽然这么写，你们转租时只要说给我一声就可以，我知道谁占着房就行。到2012年4月，被告不打算再经营，在外墙贴出转让字样。原告在2012年5月1日到门店去收房租时，看到该字样说，你们又转出去吗？其他什么都没说，过了两天被告将房租送到原告家中，原告也未提起不让转租之事。到2012年11月初，一个叫齐大刚的人要转租这房，被告通知了原告，原告没有提出异议，后被告和齐大刚谈好转让价格后又与原告说了和齐大刚谈好了转租的事，这时原告提出房租要从每年68000元涨到每年80000元，被告就又和齐大刚说了房东要涨房租，涨到80000元，大刚想了一下最终同意每年80000元的房租转租该房。被告接着和房东说大刚同意转租，这时原告又提出80000元不行，要每年涨到100000元，前后几分钟的时间原告连续涨了两次房租。当我和齐大刚说原告要涨到100000元时，其无法接受高于周边市场价格的租金，就不再转租这房子了。后来有多人多次提出转让该房，对被告提出的装修和物品转让的价格都没有意见，都因房租过高不同意转租。被告认为房东既然同意被告转租房子，在约定的租赁期内就不应变更租金，房主在被告找好次承租人并谈好价格后，接连两次提出涨房租，属于恶意破坏被告转让的行为，给被告造成了巨大的经济损失，所以在该租赁合同履行期间原告存在重大过错，被告要求原告赔偿经济损失，对于该合同被告同意解除。
围绕第二个争议焦点，原告陈述、举证如下：根据双方签订的房屋租赁合同第一条，租金为半年一交，自合同签订之日交付半年租金34000元，剩余款项半年一交，本应2013年4月份交付2013年5月至10月的租金，但被告一直占用房屋且推托不交。根据合同约定，被告应交付原告后六个月的租金，原告在此仅要求被告支付三个月的租金，对被告已经是最大的宽容。
围绕第二个争议焦点，被告陈述、举证如下：对刚才原告增加的诉讼请求提出意见，原告增加诉讼请求应在举证期限内提出，在举证期限内未提出视为放弃。对原告诉状中要求的补交5、6、7三个月的房租不予认可，因为在合同履行过程中，房主同意转租，对被告转租从未提出异议，然而又出尔反尔，租金连续再涨，涨到超出周边门市的同期市场价格，构成严重违约，所以被告不同意支付5、6、7三个月份的租金。
围绕第三个争议焦点，原告陈述、举证如下：根据双方签订的房屋租赁合同第七条的规定，本合同经双方签字生效，具有法律效力，双方应自觉遵守，如有违约，需偿付对方年租金20%的违约金。根据该合同第一条的规定，租金半年交付一次，自合同签订之日交付半年租金34000元，余款每年4月份和10月份交付后6个月的租金，被告在2013年4月份被告未如约交付后半年的租金，已构成对合同的根本违约。根据《合同法》第107条的规定，当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合合同约定的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。因此，根据房屋租赁合同的约定及合同法的规定，被告应承担违约责任，赔偿原告年租金20%的违约金即13600元。
围绕第三个争议焦点，被告陈述、举证如下：在第一、二个争议焦点中被告已经陈述了原告同意转租而涨房租的违约行为，所以违约方是原告方，被告方要求原告方给付年租20%的违约金。
为支持自己的主张，被告申请证人齐大刚出庭作证，证人齐大刚证言：我以前是被告的员工，现在和被告没有关系。证明原、被告签合同的事及涨房租的事，当时原、被告签订合同的时候在被告租赁的原告房屋的饭店大厅，当时合同内容为租赁期限一年，但以前原告与刘某口头约定的是两年，后房东又在合同内容中手写改成两年。合同中有一条不得私自转让，当时刘某提出为什么这么写，房东说私下这么写，转的时候通知我一声，我知道房子是谁占了就行。去年刘某说不经营了，我想接手，我和刘某谈好了转租的价格，刘某就给房东打电话，问房租的事，当时刘某手机开着免提，我听见了，房东说从68000元涨80000元每年，我刚考虑好同意涨到80000元，后房东又要涨房租到100000元，我无法接受，所以没有转租成，原告也没提不让转租的事。当时房东要把房租涨到100000元，和周边的门市价格比起来要高2、3万元。刘某对房屋进行了装修，装修费用大约10万元以上。
原告发表质证意见，首先，对证人证言的真实性、客观性有异议，证人齐大刚原为被告的工人，其和被告关系转好，其证言的真实性值得怀疑。其次，原、被告在合同中约定被告不得私自转租，原告也从未同意过被告转租，也没要求过涨租金，在原告不同意转租的情况下被告仍执意转租，造成的后果应由被告承担，至于被告是否转租成功也不在原告的管辖范围之内。
被告发表质证意见，证人齐大刚的证言真实、客观、合法，其证言是有效的，其虽原为被告的工人，但现在已和被告没有任何关系，正因为曾是被告的工人，对双方履行合同的内容才是清楚了解的。虽然原、被告的合同中写明不得私自转租，但双方已口头改变了这一约定，且原告在知道被告开始转租后也未提出任何异议，只是要求涨租金，所以我认为证人齐大刚的证言是真实合法的。
围绕第四个争议焦点，原告陈述、举证如下：被告私自转租，并未经原告的同意，应该以租赁合同为准，按照合同承担年租金20%的违约责任。被告也应对自己违约造成的后果自行承担。因此，原告不应向被告做任何的赔偿。被告应承担对原告的违约责任。原告提交其所出租房屋内的物品清单一份，被告称清单中的供暖系统不齐全、不完善，洗菜盆只剩一个，拖布盆由房东的儿子已经拉走，门钥匙没有清点过。物品清单中的签字是其签的。
围绕第四个争议焦点，被告陈述、举证如下：原告在诉状中第二页第四行说被告总以手中无钱等转让后在交付房租，说明原告得知被告转租的信息后，没有提出异议，也能说明原告同意被告转租。原告经常到所出租的门店去收房租及水、电费，平常没事时也经常到店里转转。被告在2012年4月即贴出转让字样，原告没有反对，说明其默认，同意被告转租，到被告和齐大刚谈转租时，原告已经知道被告预转租这事儿达6个月之久，所以推定原告对被告预转租的行为是知道并认可的。所以原告应承担赔偿被告装修费用的责任。被告对原告不承担任何违约责任，也不承担交付剩余房租的责任。法院对由被告购置的在所租赁原告的房屋内的物品进行了勘验，双方对看验笔录均无异议。
本院认证意见，对原、被告签订的房屋租赁协议，因双方对其真实性均无异议，本庭予以确认。对证人齐大刚的证言，因其原系被告的职工，和被告有利害关系，且未有其他证据加以佐证，故对其证言不予采信。
本院经审理查明，原告闫某某与被告刘某于2011年10月28日订立房屋租赁合同，原告将中心路写字楼一套（1—4层各四间）租赁给被告使用。租赁期限为2年，自2011年11月1日至2013年10月31日止，年租金为68000元，每半年交付一次，半年租金为34000元，每年的10月、4月份为交付时间。被告自2011年11月至2013年4月30日期间如约履行合同，并交付了租金。到2013年4月份，被告未将本年度（5月至10月份）半年的租金34000元交付给原告，现被告占用房屋三个月（五、六、七月），租金未付。

本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同是在平等自愿基础上达成的，是双方真实意思的表示，属有效合同，双方应严格按合同履行。原告按照合同约定将房屋交予被告使用，被告理应按照约定给付原告租赁款，现被告未能给付原告2013年3至5月的租赁款17000元，有房屋租赁合同和原、被告的当庭陈述所证实，事实清楚，应予认定。被告未按约定支付租金，应承担违约责任，现原告要求给付租金及解除房屋租赁合同，与法有据，应予支持。原、被告就房屋的转租问题各持己见，意见不一，在发生纠纷后处理不当，造成合同实际终止履行，双方均有过错，均应承担违约责任，故对原、被告的由对方给付年租金20%的违约金的主张均不支持。被告在原告房屋处的物品已勘验记录在卷，系个人购置，应归被告所有。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决如下：

一、被告刘某在判决生效后五日内给付原告闫某某房屋租金17000元并将所租赁的房屋交还给原告。
二、被告刘某在判决生效后五日内从原告闫某某房屋处取走个人物品一部（详见勘验笔录）。
三、驳回原、被告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费565元，由原告闫某某负担255元，由被告刘某负担310元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。

审判员 张占峰

书记员： 张静