闻惠生与上海冠东房地产开发中心房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：闻惠生，男，1945年2月13日出生，汉族，住上海市虹口区。
　　委托诉讼代理人：顾積伟,上海福一律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：李影,上海福一律师事务所律师。
　　被告：上海冠东房地产开发中心,住所地上海市四川北路XXX号。
　　法定代表人：蒋虎，总经理。
　　委托诉讼代理人：章定荣，上海冠东企业发展总公司法定代表人。
　　第三人：罗尤绮，女，1969年11月4日出生，汉族，住上海市静安区襄阳北路XXX弄XXX号。
　　委托诉讼代理人：刘荣庆，上海共识久久律师事务所律师。
　　原告闻惠生与被告上海冠东房地产开发中心(以下简称冠东中心)房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法追加罗尤绮为第三人参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告闻惠生的委托诉讼代理人顾積伟，被告冠东中心的委托诉讼代理人章定荣，第三人罗尤绮的委托诉讼代理人刘荣庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告闻惠生向本院提出诉讼请求：1、要求被告返还购房款260万元、支付双倍定金差额50万元并赔偿房价上涨损失190万元，合计500万元；2、要求被告支付逾期利息，以500万元为本金按照中国人民银行同期贷款利率自2017年2月11日起计算至实际支付之日止。事实和理由：2016年1月27日，原、被告签订一份《荣欣大厦定金合同》(以下简称定金合同)，约定，原告向被告购买本市四川北路XXX号1804室房屋(以下简称系争房屋)。定金合同签订后，原告支付被告购房款260万元，付款后，被告未与原告签订购房合同，且原告查知系争房屋非被告所有。2016年12月28日，被告承诺于2017年1月25日前赔付原告500万元。2017年1月19日，被告又承诺于2017年2月10日前归还，但被告至今未还，原告故诉至法院。
　　被告冠东中心辩称，系争房屋产权人系罗尤绮，罗尤绮原系被告公司员工，包括系争房屋在内有19套房屋均登记在被告公司员工名下，由被告支付首付款，以员工名义贷款，出售系争房屋罗尤绮不知情。根据原、被告所签定金合同，原告应于2016年3月15日再支付50万元房款，以涤除系争房屋上的抵押，办理过户手续，但原告未按约支付，系原告违约在先。原告支付的260万元款项中，购房款为250万元，另10万元系原告与被告当时的法定代表人龚勇芬之间的借款，与本案无关，龚勇芬出具的同意归还原告500万元的书面承诺，系原告在无法支付后续购房款的情况下逼迫龚勇芬出具的，显然不合理。由于出售系争房屋未获得产权人罗尤绮的授权，原、被告签订的定金合同应属无效，现被告仅同意返还原告购房款250万元。
　　第三人罗尤绮述称，其作为产权人从未委托被告出售系争房屋,原、被告签订的定金合同应属无效。原告在购房时应知晓系争房屋产权人信息，并要求被告出示委托书，原告自身存在过错。
　　本院经审理认定事实如下：系争房屋登记的权利人为罗尤绮，建筑面积166.99平方米。
　　2016年1月27日，被告作为甲方(售房人)，原告作为乙方(购房人)签订一份定金合同，约定，由乙方购买甲方坐落于1851号楼1804室，产权证号XXXXXXXXXX，售价3,506,790元；甲方应在签署本合同时，向乙方提供身份证、户口簿、房屋所有权证和其他有关证件；甲方应保证出售的房屋不属于无合法证件的房屋、市人民政府规定其他不得出卖的房屋；甲、乙双方按照国家房地产交易部门的规定缴纳各项税费；付款方式：定金50万元,乙方提交材料时支付首付款50万元,余款付清以后过户完成;如乙方违约则定金不予退还,如甲方违约则将定金退还乙方,同时甲方向乙方支付100万元违约金;交房日期根据双方协商约定;另补充约定：①乙方同意在2016年2月8日前支付甲方账户200万元,2016年3月3日前付清余款,②甲方同意在乙方支付到300万元整时与乙方网签购房合同,乙方承担3.55%税费外无其他费用。当日，原告转账至被告当时的法定代表人龚勇芬账户50万元，被告向原告出具购房款收据。2016年2月3日，原告转账至龚勇芬账户200万元，被告出具购房款收据。
　　2016年3月16日，龚勇芬与案外人章龑明出具《承诺书》，载明：“我方目前尚有事情未办妥，原答应1804室网签及办理产证及交房必须要延长到2016年5月31号以前才能办妥产证及交房，由于我方的原因原成交价为350万，现我方主动将1804室的房屋总价调整为人民币330万元，如再有违约我方将适当作些赔偿。”
　　2016年12月28日，龚勇芬出具《关于闻惠生购买华欣大厦1804室未果事宜处理方案》，载明：“闻惠生于2016年1月27日为购买上述房屋预付房款合计251万元，现根据双方协商在2017年1月25日前归还500万元。”
　　2016年12月29日，龚勇芬出具《情况说明》，载明：“为妥善处理闻惠生购买华欣大厦1804室的问题，需要向闻惠生再支取10万元并保证在1月25日前一起归还。”当日，原告转账至龚勇芬账户10万元。
　　2017年1月19日，龚勇芬出具《保证书》，载明：“原500万元应于1月25日前归还，现因春节延期到2017年2月10日前归还。”
　　后因未收到任何款项，原告诉至法院。本案审理中,被告的法定代表人由龚勇芬变更为蒋虎。
　　另查明，系争房屋上登记有抵押权人中国工商银行股份有限公司上海市分行第二营业部229万的商业贷款(期限自2012年4月19日至2022年4月19日)及抵押权人姚志军50万元债权数额的抵押(期限自2014年9月24日至2015年3月23日)，又于2015年7月17日、2015年11月19日、2016年2月23日、2016年6月22日先后被上海市浦东新区人民法院、上海市静安区人民法院及上海市松江区人民法院查封。
　　审理中，原、被告一致同意解除定金合同。
　　审理中，本院依法向上海中原物业顾问有限公司咨询系争房屋在2016年3月及2016年12月的市场出售价格，该公司答复系争房屋在2016年3月的市场出售价格约每平方米13,500元,在2016年12月的市场出售价格约每平方米15,000元。
　　上述事实，由原告提供的定金合同、上海市不动产登记簿、中国工商银行转账凭证、承诺书、情况说明、保证书、收据及当事人陈述等证据佐证。
　　本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告以其非系争房屋产权人且未获得产权人即第三人的授权而出售房屋为由主张定金合同无效，缺乏依据，本院不予采纳。原、被告签订的定金合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。但由于被告在签订定金合同时未取得系争房屋的所有权或处分权，导致双方合同无法履行，原告有权要求解除合同并要求赔偿损失。现原、被告一致同意解除定金合同，与法不悖，本院予以确认。合同解除后，被告应返还原告支付的购房款260万元。被告辩称260万元中有10万元系原告与龚勇芬之间的个人借款，但未提供相应的证据，本院不予采信。原告另要求被告赔偿双倍定金差额50万元、房价上涨损失190万元并支付逾期利息，被告辩称系因原告未按合同约定在2016年3月3日进行后续付款而导致合同无法履行，故不同意承担赔偿责任，对此原告主张未进行后续付款系因发现系争房屋上存在抵押、查封情况，结合本案查明事实，在原、被告签订定金合同且原告支付大部分购房款后，系争房屋于2016年2月23日、6月22日再次被法院轮候查封，原告未进行后续付款理由正当，故对被告的该辩称意见，本院不予采纳。被告另辩称龚勇芬当时作为被告法定代表人出具的归还原告500万元的书面承诺系受原告胁迫，但未提供任何证据，本院不予采信。故被告应按照定金罚则支付双倍定金差额50万元。龚勇芬于2016年12月28日出具系争房屋交易未果处理方案，表明双方达成不再交易系争房屋的意向，而此时间节点系争房屋的市场价值并未高于定金合同约定的房价，适用定金罚则足以弥补其损失，故对于原告主张的房价上涨损失及逾期利息，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决如下：
　　一、被告上海冠东房地产开发中心应于本判决生效之日起10日内返还原告闻惠生购房款260万元；
　　二、被告上海冠东房地产开发中心应于本判决生效之日起10日内支付原告闻惠生双倍定金差额50万元；
　　三、驳回原告闻惠生的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费48,654.99元，由原告闻惠生负担19,462元，被告上海冠东房地产开发中心负担29,192.99元。　　
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：吴  燕

书记员：尹  灿