阮仙水与上海开瑞房产经纪事务所、文某居间合同纠纷一审民事判决书

　　原告：阮仙水，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住福建省福安市。
　　委托诉讼代理人：胡美玉，浙江丰国律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王圆，浙江丰国律师事务所律师。
　　被告：上海开瑞房产经纪事务所，住所地上海市松江区。
　　投资人：文某，总经理。
　　被告：文某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住四川省。
　　被告委托诉讼代理人：袁忠伟(系被告文某之配偶)，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住四川省。
　　上列两被告的共同委托诉讼代理人：李岚，上海钧智律师事务所律师。
　　第三人：浙江盈盛置业有限公司，住所地浙江省嘉兴市海宁市。
　　法定代表人：姚毅华，经理。
　　委托诉讼代理人：蔺鹏德，男。
　　委托诉讼代理人：班莹，浙江潮乡律师事务所律师。
　　原告阮仙水与被告上海开瑞房产经纪事务所(以下简称“开瑞房产”)、文某不当得利纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用简易程序于2019年7月2日公开开庭进行了审理。嗣后，依被告申请，本院追加浙江盈盛置业有限公司(以下简称“盈盛公司”)为第三人参加诉讼，并于2019年8月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王圆、被告文某的委托诉讼代理人袁忠伟及两被告的共同委托诉讼代理人李岚到庭参加了两次庭审，原告阮仙水及第三人的委托诉讼代理人张甲亮(系原代理人，诉讼中撤换为蔺鹏德)、班莹到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告开瑞房产退还原告支付的10万元(人民币，下同)及相应的资金占用利息(以10万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2016年12月8日起计算至实际支付之日止)；2.判令被告文某对上述债务承担连带责任。审理中，原告将前述诉请2变更为：判令被告文某对上述债务承担无限责任。事实和理由：2016年12月4日，原告在嘉兴海宁市长安镇购买了盈盛公司开发的江悦城商业用房一套，并交付了5万元定金。同月7日，原告在盈盛公司工作人员引领下，在POS机上刷卡付购房款。后原告查银行流水才得知其中有10万元由被告开瑞房产收取，并未抵扣房款。被告开瑞房产在上海市和嘉兴市均未办理房产经纪公司备案登记，且收费过程中有多处行为违反《房地产经纪管理办法》，其收费行为违法。原告到盈盛公司处看房买房，早已交付定金确认购房，购房期间原告与两被告从未接触过，未签订过任何居间协议，没有享受过任何中介服务。原、被告双方就10万元未达成任何合意，被告开瑞房产收取10万元无事实和法律上的依据，应予返还。被告开瑞房产系个人独资企业，被告文某作为其投资人，依法应对被告开瑞房产的债务承担无限连带责任。
　　两被告共同辩称，首先，案涉10万元系原告支付的团购费及服务费，具体是指原告作为买受人向中介机构即被告开瑞房产支付的，用于享受购房优惠活动的必要费用和相关服务费用。本案中，原告通过被告开瑞房产购买了案涉房屋，该房屋原销售价为928,256元，经优惠，原告实际到手价为684,560元，且该房屋价格比周边市场价优惠了千余元每平方米，甚至比备案价还优惠了数百元每平方米。其次，原告在被告开瑞房产处签有认购协议书，另在POS机刷卡小票上有原告签名，且被告开瑞房产能够提供客户确认单为证，足可看出被告开瑞房产为原告提供了服务，帮助原告以优惠价格购买了房屋，且原告自愿支付相应费用，双方之间属自愿合法的服务关系。第三，原告的诉请与事实不符，被告从未以任何形式强迫或欺骗原告签订协议或支付款项，原告在签订买卖合同及交接房屋时，也从未对商品房价格及服务费提出任何异议。最后，原告要求退还服务费没有事实和法律依据，原告支付该10万元系其真实意思表示，相关服务内容亦不违反法律强制性规定。此外，就原告主张两被告承担无限连带责任，两被告亦不同意，即使被告开瑞房产要承担责任，也与被告文某无关，就该问题可由法院依法处断。综上，请求驳回原告诉请。
　　第三人述称，本案案由立为居间合同纠纷，而其并非合同当事方，不宜作为本案第三人。即使法院为查明事实之需将其追加为第三人，其也未收取过任何团购费用，故与本案无关。
　　本院经审理认定事实如下：2016年10月10日，第三人(甲方)与案外人上海纽本实业有限公司(以下简称“纽本实业”)签订《独家销售代理服务合同》，约定双方就“江悦城一期、揽悦、桂花城”项目达成合作事宜，甲方委托乙方作为该房源的独家销售代理商，并承诺在该合同有效履约期间不再委托除乙方以外任何第三方作为代理人。甲方同意乙方可将其代理甲方之房源交由第三方渠道分销，甲方在合同有效期内不得直接发分销。该合同服务代理期限为2016年10月18日至2016年12月18日。由甲方财务人员负责统一收取客户缴纳的所有款项(包括但不限于诚意金、定金、预付款、首付款、按揭款等等)，并向客户开具收款凭证及发票。乙方可依照合同约定收取团购费。甲方同意乙方可自行向客户收取客户团购费，具体团购费用为10万元，该款项不计入房款，由乙方自行向客户开具合法票据，甲方同意乙方视销售情况调整团购费的收取金额。乙方收取团购费后，若发生客户退房的，乙方应当在7个工作日内将团购费返还给客户。该合同还对其他相关事宜作出了约定。
　　2016年12月4日，原告阮仙水及案外人夏某共同向第三人签署《江悦城认购协议书》，载明由两人认购江悦城XX幢XXX室，该房销售表单价为12,361.91元/㎡(预测建筑面积)，销售表总价为928,256元，签约成交单价为9,116.53元/㎡(预测建筑面积)，签约成交总价为684,560元。认购该房须支付购房定金5万元，双方约定于2016年12月12日前签订江悦城《商品房买卖(预售)合同》，并按该认购协议书约定的签约成交价格和付款方式支付购房款和办理有关手续等。
　　2016年12月16日，原告(买受人)与第三人(出卖人)签订《浙江省商品房买卖合同》，约定原告购买江悦城XX幢XXX室房屋，单价为9,116.53元/㎡，总金额为684,560元。本案审理中，原告称其已付清房屋总价款684,560元，另外还支付了案涉的10万元。
　　2018年10月23日，原告及案外人夏某与第三人签署《商品房》交接书，载明第三人已于当天将江悦城XX幢XXX室房屋交付买受人。
　　又查明，2019年6月13日，海宁市房地产管理处出具《证明》，内容为“经查，长安镇(高新区)江悦城XX幢XXX室商品房，其申报单价为11021元/㎡。申报价格不作为商品房销售价格依据。”
　　审理中，两被告为证明其主张，除提供了上述《江悦城认购协议书》复印件外，还提供了及《客户确认单》各一份，欲以证明原告对所享优惠及支付10万元团购服务费均无异议。其中，《附件：价格确认单》所载内容为：江悦城XX幢XXX室房屋的销售表单价为12361.91元/㎡，销售表总价为928,256元，优惠方式为存10万抵20万，优惠价计算方式为(928,256－200,000)×0.94=684,560.64元，折合单价为9,116.53元/㎡。原告对该两份证据的真实性、合法性、关联性及证明对象均有异议，认为均系被告开瑞房产单方制作，无证明效力。第三人则称，《附件：价格确认单》应该不是《江悦城认购协议书》的附件，但载明的信息与事实的交易情形相符，原告购买案涉房屋确实享受到了该确认单上载明的优惠内容。至于《客户确认单》，第三人称与其无关。
　　此外，两被告还提供经原告签名的POS签购单一张，证明原告对支付案涉10万元是认可的。原告对该证据的真实性无异议，但指出该证据上载明的收款商户为“盈都江悦城”而非开瑞房产，再次证明原告在支付该10万元时并不知晓被告开瑞房产之存在。
　　审理中，被告开瑞房产称，其与纽本实业之间是分销和总销的关系，为此，其还提交纽本实业出具的《授权书》一份，主要内容为：被告开瑞房产于2016年10月18日至2017年1月27日，为该公司代理销售的海宁盈都江悦城、揽悦、桂花城项目的合作销售方，开瑞房产负责协助该公司进行来访客户的接待和客户购房相关手续的办理。授权期间开瑞房产所有的客户均可以享受到存10万抵20万的优惠购房活动，且对可售房源有优先选择权，开瑞房产可以收取客户参加活动的10万元团购费。因销售该项目房源、拓客带客而生的相关费用均由开瑞房产承担。原告对该证据的证明对象不认可，并称被告开瑞房产与纽本实业系关联公司，原告有理由怀疑该证据的真实性。第三人对该证据的真实性无异议，但认为纽本实业所作说明与其无关。
　　审理中，原告称其了解到房源后，直接到售楼处购房，售楼处工作人员称有10万元抵20万元的活动，且只有参加该活动才能买房。当时其提出若支付10万元需要开发票，但售楼处工作人员称因避税不能开。原告称，其当初一直认为案涉10万元是支付给第三人的。
　　此外，原告确认享受到了第三人的优惠价格，但认为第三人并未如实告知案涉房屋的备案价，存在价格欺诈。
　　另外，被告开瑞房产称，原告买房时都是其工作人员在实际接待原告，还提供手机页面截屏2页，亦证明其工作人员付影影为原告实际提供了服务。原告对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，并称其买房时确实有个叫付影影的人作为售楼处的销售人员与原告接洽，但其从未披露过自己是被告开瑞房产的工作人员。第三人对该手机页面截屏的证明目的和证明内容均不认可，并称付影影并非其工作人员。
　　审理中，第三人确认，案涉房屋系经纽本实业渠道售出。
　　审理中，原告还提交了其从海宁市房地产管理处调取的《江悦城13号楼商品房预售方案》一份，证明：1.预售方案中涉案房屋的销售形式系开发商自行销售，而本案中原告即是向第三人直接购房房屋，无需通过被告开瑞房产。2.预售方案中关于房屋的销售广告中，无任何关于团购或优惠的信息，说明房屋不存在被告开瑞房产所称的优惠。3.房屋的备案价低于被告开瑞房产宣称的房屋原价，第三人和被告开瑞房产存在虚构原价误导原告、价格欺诈的行为，证明原告并未真正享受被告开瑞房产所称的优惠，被告开瑞房产亦未尽到忠实义务。两被告和第三人对该证据的真实性均无异议，但对证明内容均不认可。
　　审理中，关于本案的请求权基础，本院组织各方到庭陈述意见。原告坚持认为其与被告开瑞房产之间不存在合同关系，故被告开瑞房产收取10万元无事实和法律依据，据此而言，原告认为请求权基础应为不当得利，但原告同时称，本案案由立居间合同纠纷也没问题，司法实践中也有相关案例。只不过即便认定双方之间存在居间合同关系的，鉴于被告开瑞房产实际并未尽到忠实和勤勉义务，原告所购房屋亦未实际享受价格优惠，故被告同样无权收取案涉的10万元。两被告则称，其坚持认为与原告之间存在合同关系，也实际提供了服务，至于本案立服务合同纠纷还是居间合同纠纷，实务中皆有其例，具体由法院裁断。第三人则称，无论案由如何认定，本案都不可否认的是，原告确实享受到了价格优惠。本案中，即便案涉10万元不是团购费，也是原告为获取交易机会自愿支付的对价。毕竟在原告买房时，市场行情“一房难求”，若非通过纽本实业等第三方，原告要么买不到案涉房屋，要么不可能以优惠价格购买案涉房屋。
　　上述事实，有《独家销售代理服务合同》、《江悦城认购协议书》、《浙江省商品房买卖合同》、《商品房交接书》、《证明》及当事人陈述等证据在案佐证。
　　本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间合同的基本特征是居间人接受缔约双方的委托，进行居中性质的媒介磋商服务。而本案中，系争楼盘属于一手商品房，被告开瑞房产顶多仅为案涉房屋所在楼盘的分销方，其所举证据尚不足以证明其接受原告之委托进行了媒介居间或服务居间的相关活动，故其与原告并不构成独立的居间合同关系。同样地，在没有证据证明原告与被告达成过其他相关合意的情况下，把二者法律关系定为服务合同也缺乏依据。综合全案，尤其是从原告诉请的基础要件事实来看，本案案由宜认定为不当得利纠纷。而就系争的10万元款项，根据在案证据所反映出的事实，该10万元是原告购房时为获取相关优惠自愿支出的成本或对价，无论该款实际由谁收取，均不构成对原告权益之侵害。况且在原告于2016年12月4日签署的《江悦城认购协议书》中明确载明了销售表单价为12,361.91元/㎡，签约成交单价为9,116.53元/㎡，原告在签署《江悦城认购协议书》后自愿支付10万元款项之目的是为了获取购房优惠，而事实上，原告最终与第三人签订的《浙江省商品房买卖合同》中，案涉房屋的单价就是9,116.53元/㎡，原告已享受到了购房优惠。现其要求被告退还案涉的10万元并支付资金占用利息之诉请，尚缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
　　据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条之规定，判决如下：
　　驳回原告阮仙水的诉讼请求。
　　案件受理费2,300元，减半收取1,150元，由原告阮仙水负担(已付)。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：姚洪涛

书记员：周昳歆