陆保新与周树毅租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：陆保新，男，1964年1月26日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：沈祖辉，上海市沪南律师事务所律师。
　　被告：周树毅，男，1970年12月14日生，汉族，住安徽省。
　　委托诉讼代理人：谢有明，上海名江律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：谢晋，上海名江律师事务所律师。
　　原告陆保新诉被告周树毅租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人沈祖辉，被告委托诉讼代理人谢晋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告陆保新向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告房屋租金人民币(以下币种相同)70万元(计算方式：自2011年10月1日至2016年12月31日，前5年租金为每年20万元，2017年1月1日至2017年12月31日，租金为每年5万元，共计105万元，扣除已支付35万元，为70万元)；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与案外人上海市浦东新区合庆镇华星村村民委员会(以下简称华星村委会)先后两次签订土地租赁合同，约定原告租赁华星村委会5亩土地，租期自2011年3月至2017年12月31日，租金为每年1万元。承租后，原告在土地上打起围墙并建造房屋装修后出租，房屋及围墙面积共800平方米。后原告与被告签订一份《关于合作经营土地项目的协议》，约定原告将房屋与土地出租给被告从事民办教育事业，房屋的租金为每年5万元，土地租金为每年15万元，租期自2011年10月1日至2014年10月1日。合同签订后被告在未经原告同意私自拆除了约400平方米的房屋及围墙，仅保留了北面400平方米房屋，并在东南西面自行建造了房屋，后经原告与被告交涉，被告认同原告的面积仍为800平方米。合同到期后原、被告之间未签订合同，仍按原合同继续履行。至2016年12月13日，原告、被告签订《补充协议》，约定土地的租赁费由被告向华星村委会支付。原告交付房屋及土地后，被告陆续仅支付35万元租金，原告多次催讨未果，后被告称在动迁时一并结算，然而原告在2018年8月23日收到被告诉原告及华星村委会的租赁合同纠纷传票，被告在原告没有收到补偿款的情况下要求被告及华星村委会支付补偿款，却未提及租金问题，故原告起诉来院，诉请如前。
　　被告周树毅辩称，不同意原告的诉讼请求。原告主张的租金已经超过诉讼时效。涉案的房屋属于违章建筑，因此双方签订的合同属于无效合同，即便需要被告支付占有使用费也应当考虑原告的过错。双方在2016年12月13日签订了《补充协议》，约定在12月13日之后土地租赁费用由被告直接向华星村委会支付，因此即使需要被告支付占有使用费，亦应当由华星村委会来主张。
　　本院经审理认定事实如下：2011年，华星村委会与原告签订一份《土地租借协议》，约定华星村委会将其5亩土地租赁给原告，租期自2011年3月至2014年3月。2013年1月1日，原告又与华星村委会签订一份租赁合同，将华星村的5亩土地继续租赁给原告。2011年9月29日，原告(甲方)与被告(乙方)签订一份《关于合作经营土地项目的协议》，约定甲方将位于华星村委会西侧的5亩土地租借给乙方也使用，土地年租金为15万元，临时建筑年租金5万元，两项合计每年20万元。涉及土地的有关建设事项由乙方负责，甲方在协调关系方面予以支持。本协议签订之日，乙方一次性付清第一年的租金，从第二年起，每年10月1日前一次性付清当年租金。协议有效期自2011年10月1日起至2014年10月1日止。2016年12月13日，双方签订《补充协议》，约定因政策因素变化，对原来协议做如下修改：1、以后土地的租借费由被告支付；2、双方在该土地上的建筑归各自所有；3、动迁的时候，谁的投资归谁所有。
　　2018年7月18日，周树毅向本院起诉陆保新，案号为(2018)沪0115民初53513号，在该案庭审过程中陆保新曾于2018年11月27日提出反诉要求周树毅支付土地及房屋租金。另该案判决现已生效，该份生效判决确认2017年5月陆保新与华星村委会签订清退协议，此后又重新与华星村委会签订清退协议。
　　庭审中，原告提供一份于2018年2月18日由华星村委会出具一份《证明》，内容如下：兹证明本村委会将5亩土地出租给陆保新使用，租期自2011年3月至2017年12月31日，陆保新先于2017年5月与本村村委会签订清退协议，后于2018年2月与本村村委会重新签订清退协议。截止2018年2月陆保新已全部搬离上述土地、房屋。而被告则提供一份2018年12月25日华星村委会提供的一份《证明》，内容主要为：在2017年3月经村委会协调，周树毅于当月将全部租赁房屋和土地腾空退还；本村委会在将土地出租给陆保新时已明确告知陆保新土地性质和可使用的用途，周树毅在转租后想要开办学校，基于涉案土地及房屋无合法审批建造手续而不可能开办教育机构，村委会不同意周树毅开办学校，由此产生的纠纷由陆保新负责给周树毅解决，村委会无需担责。另庭审过程中，原、被告一致确认根据双方签订的《补充协议》，2017年1月1日起由被告向华星村委会支付地租，同时原告亦认可如被告提供证据证明在此之前曾代为向华星村委会支付过地租的，可在租金及房屋使用费中予以相应抵扣。为此被告提供了两份租赁费收据，其中一份抬头为弘德学校的金额为14,400元的收据，原告表示其抬头与本案没有关联性，属于被告租赁其他场地产生的租赁费，对于另一份抬头为原告的金额为13,000元的收据原告表示认可其真实性，但认为钱款是原告所付。
　　本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订《关于合作经营土地项目的协议》，其实质为被告将其从村委会租赁的土地及未经相关部门审批在土地上建造部分建筑物后出租给原告，故双方建立的实为租赁关系，之后双方又签订《补充协议》，协议系双方真实意思表示，双方均应遵照履行，鉴于被告建造的房屋并无合法审批建造手续，故涉及租赁房屋部分为无效合同。
　　现原告诉请要求被告支付自2011年10月1日起至2017年12月31日的租金及占有使用费，对此被告抗辩称原告之诉请已过诉讼时效，且原告出租的房屋为违法建筑致使被告未能成功办学，因此被告无需支付原告租金及占有使用费。对此本院认为，首先，双方《关于合作经营土地项目的协议》中并未约定原告有义务为其办出相关经营证照，且系争土地上大部分违章建筑均是被告自行搭建，被告使用至今也从未提出过上述异议，因此对于被告以未能成功办学为由拒付租金及占有使用费的抗辩理由，本院不予采信。其次，关于诉讼时效的抗辩，本案原告并无证据证明此前曾多次向被告催讨过租金及房屋占有使用费，亦无证据证明双方曾协商一致将上述费用与补偿款一并解决，经本院查明原告最近一次明确主张要求被告支付租金及占有使用费是在(2018)沪0115民初53513号案件中，时间为2018年11月27日，因此根据相关法律规定，2015年11月27日前的房屋占有使用费以及2016年10月1日前的土地租金已过诉讼时效。然对于诉讼时效部分的租金及占有使用费被告仍应按合同约定之标准予以支付。
　　对于租金及占有使用费支付的截止时间，因地上建筑物为违章建筑，村委会根据环境综合整治及区域开发的需要，对被告进行了清退工作，对于清退时间，被告提供的证明载明被告于2017年3月将租赁房屋和土地腾空归还，而原告提供的证明载明2018年2月原告搬离上述土地房屋。从上述证明来看，原告所提供的证明仅能说明原告向村里交还土地的确切时间，并不能证明被告亦于上述时间交还并搬离系争场地和房屋，结合2017年5月原告与村委会第一次签订清退协议，本院采信被告提供的证明所记载的搬离时间，故房屋占有使用费计算的截止日期应为2017年3月31日。因双方《补充协议》约定2017年1月1日起土地租金由被告直接支付给村委会，原告不再向被告收取土地租金，故土地租金的计算期间应为2016年10月1日至2016年12月31日。综上，被告应按合同约定之标准支付原告自2015年11月27日起至2017年3月31日止的房屋占有使用费以及自2016年10月1日起至2016年12月31日止的土地租金。另双方一致认可如被告为原告代为支付了2017年前的土地租金，则同意在本案中予以抵扣，现被告提供了两张收据其中一张抬头为原告，另一张抬头为弘德学校，对此原告不认可抬头为弘德学校的收据与本案的关联性，因被告无证据证明弘德学校与本案的关联性，故本院对抬头为弘德学校的收据不予采信。对于被告提供的抬头为原告的金额为13,000元的收据，因收据原件在被告手中，本院认可该笔费用系被告代为支付。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条之规定，判决如下：
　　一、被告周树毅应于本判决生效之日起十日内支付原告陆保新自2015年11月27日起至2017年3月31日止按每年5万元标准计算的房屋占有使用费；
　　二、被告周树毅应于本判决生效之日起十日内支付原告陆保新自2016年10月1日起至2016年12月31日止按年租金15万元标准计算的租金(实际履行时应扣除被告周树毅代为支付的土地租金13,000元)。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费11,050元，减半收取计5,525元，由原告陆保新承担4,449元，被告周树毅承担1,076元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：何璐依

书记员：陆振东