陆婷婷与禹春雷房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：陆婷婷，女，1977年8月8日出生，汉族，住上海市长宁区。
　　委托诉讼代理人：张南贤，上海市万众律师事务所律师。
　　被告：禹春雷，男，1979年12月7日出生，汉族，住上海市奉贤区。
　　委托诉讼代理人：朱建平，上海同甘律师事务所律师。
　　原告陆婷婷与被告禹春雷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月13日公开开庭进行了审理。原告陆婷婷及其委托诉讼代理人张南贤，被告禹春雷及其委托诉讼代理人朱建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告陆婷婷向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告于2017年6月23日签订的房屋租赁合同无效；2.判令被告返还原告转让费450,000元。事实和理由：2017年6月经协商，由被告将其经营的位于本市天山西路XXX号餐厅(以下简称系争房屋)以450,000元对价转让给原告经营。同月17日，双方签订餐厅转让协议，原告在当月转账给付被告450,000元。并在该月23日签订《房屋租赁合同》，约定原告承租系争房屋用于经营，同时约定若主管部门禁止该房屋用于餐饮，合同解除。2017年7月1日，被告交付房屋给原告，但在12月即发生消防认为系争房屋有违章搭建，不能经营。之后，房东向原、被告表示其不同意被告转租。原告仅经营了半年，被告应将转让费退回原告。
　　被告禹春雷辩称，租赁合同是双方自愿平等签订的，虽然经二审判决原告与被告签订的房屋租赁合同无效，但我方正在申诉。转让时包括厨具、装修、设备、空调、桌椅，即使房屋租赁合同无效，原告要求被告返还450,000元的转让费没有法律依据。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《上海市不动产登记簿》、《房屋租赁合同》、《餐厅转让合同》、《房屋交接单》、微信记录、(2018)沪01民终13664号民事判决书等证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：
　　系争房屋产权为案外人上海百通汽车客运有限公司(以下简称百通客运公司)所有。房屋类型为站场码头，建筑面积107.88平方米。
　　2017年6月17日，原告(顶让方乙方)与被告(转让方甲方)签订《餐厅转让合同》，约定甲方将系争房屋转让给乙方使用；转让总价为450,000元；饭店名称上海大禹饭店(不包括甲方注册在天山西路XXX号的所有商标及执照)。
　　同月20日，原告向被告汇款450,000元。
　　同月23日，原告(乙方)与被告(甲方)订立《房屋租赁合同》，约定：甲方将拥有系争房屋租给乙方，乙方用于餐饮，甲方提供餐饮营业执照给乙方使用，在经营中所产生的一切费用由乙方承担；合同期限自2017年8月25日至2022年3月25日止；乙方支付租金第一年576,000元，第二年起每年递增24,000元,租金支付方式先付租金后租用，每半年付一次，分别于每年2月15日和8月15日支付，押金为48,000元；乙方负担房屋的日常维修费用、内外装修费用。装修房屋不得改变外结构(以产权证为准)；乙方经营期间必须服从政府主管部门的管理，负责消防、安全、治安等工作，保证营运安全。因影响营运安全造成的损失由乙方负担。如主管部门禁止该房用于餐饮，该合同解除，甲方不承担乙方损失的赔偿；乙方承租期间，不得改变房屋结构，即时或合同终止(含解除)时，除恢复原状外，并承担违约责任；......。合同订立后，原告于7月1日向被告汇款首期租金及押金计336,000元。
　　房屋权利人百通客运公司作为原告，于2018年5月30日向本院提起诉讼要求确认禹春雷(本案被告)与陆婷婷(本案原告)就系争房屋签订的房屋租赁合同无效。本院以(2018)沪0105民初11327号为案号受理，判决驳回百通客运公司的诉讼请求。百通客运公司不服一审判决提起上诉。上海市第一中级人民法院以(2018)沪01民终13664号为案号受理，并作出民事判决，撤销(2018)沪0105民初11327号民事判决；禹春雷与陆婷婷2017年6月23日就系争房屋签订的房屋租赁合同无效。
　　根据(2018)沪01民终13664号民事判决书认定的事实：2007年7月18日，百通客运公司与被告就系争房屋签订房屋租赁合同，由被告承租系争房屋用于餐饮。被告开始经营饭店，并以此注册上海大禹饭店。之后，双方续签租赁合同期限至2022年4月15日止。
　　原告从被告处接手餐厅后于2017年7月至8月对系争房屋进行装修，原告称装修实际仍按照被告的要求，由被告负责。被告在审理中自认，装修中可能存在改变房屋结构的情形。2017年12月25日，上海市长宁区公安消防支队向系争房屋发送了行政处罚决定书。该决定书查明2017年11月28日，系争房屋存在未经消防安全检查擅自投入使用的行为，违反相关规定。决定给予上海大禹饭店责令停止使用，并处罚30,000元的处罚，且要求上海大禹饭店于2018年1月10日前缴纳罚款。原、被告遂发生争执并于2018年1月12日与百通客运公司碰头，共同商讨处罚事宜。次日，原告要求向被告返还房屋钥匙，遭拒。同月19日，百通客运公司得悉被告、上海大禹饭店转租致函被告及上海大禹饭店要求解除与被告、上海大禹饭店的租赁合同，并将函件抄送给原告。同年6月12日，被告接受原告返还的房屋。相关押金、租金费用未结清。
　　另，原告租金支付至2018年3月25日止。
　　审理中，经法院释明，原、被告均对合同无效的后果不要求在本案中一并处理。原告对被告主张的转让费内容有异议，认为转让费仅包含经营资质，签订合同时系争房屋中有二个空调和一些厨具、餐桌等物品，被告称不要了，让原告自行处理掉。原告在经营时向各供应商另行购买各类厨房设备和空调等。
　　本院认为，原、被告签订的《餐厅转让合同》所涉转让标的系上海大禹饭店经营权，但鉴于该经营权的行使系以使用饭店所在房屋为前提，该协议亦明确约定被告将系争房屋转让给原告使用，故被告对该饭店所在房屋的合法使用权当为饭店经营权之应有内容。现原告与被告于2017年6月23日就系争房屋签订的《房屋租赁合同》被上海市第一中级人民法院以(2018)沪01民终13664号民事判决书认定为无效。由于经营权与租赁合同系一个整体而无法分割，故原告与被告所签《餐厅转让合同》理应认定为无效。考虑到原告在饭店内实际经营数月及被告留有部分设备等因素，故对原告要求被告退还转让款的诉请本院予以酌情考量。被告应退还原告转让费380,000元，被告主张其不应返还原告转让费，本院不予采信。至于原告要求确认其与被告于2017年6月23日签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，因该项诉请已经由生效判决予以认定，本院不再作出重复判决，故原告的该项诉请本院不予支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
　　一、原告陆婷婷与被告禹春雷于2017年6月17日签订的《餐厅转让合同》无效；
　　二、被告禹春雷应于本判决生效之日起十日内退还原告陆婷婷转让款380,000元；
　　三、驳回原告陆婷婷的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费8,050元，因本案适用简易程序审理，故减半收取计4,025元，由原告陆婷婷负担626元，被告禹春雷负担3,399元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：吴  钧

书记员：吴昊天