陆建良、朱龙珍与张国顺、张玲华宅基地使用权纠纷一审民事判决书

　　原告：陆建良，男，1964年8月23日生，汉族，住上海市奉贤区。
　　原告：朱龙珍，女，1963年11月28日生，汉族，住上海市奉贤区。
　　两原告共同委托诉讼代理人：江建平，上海市江华律师事务所律师。
　　两原告共同委托诉讼代理人：宫鹏宇，上海市江华律师事务所律师。
　　被告：张国顺，男，1960年5月15日生，汉族，住上海市奉贤区。
　　被告：张玲华，女，1963年10月18日生，汉族，住上海市奉贤区。
　　两被告共同委托诉讼代理人：奚益余,上海儒君律师事务所律师。
　　原告陆建良、朱龙珍诉被告张国顺、张玲华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，两原告共同委托诉讼代理人江建平、两被告共同委托诉讼代理人奚益余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令两被告支付房价赔偿款人民币(下同)2,628,000元；二、请求依法判令两被告支付自起诉之日起,以2,628,000元为本金,按中国人民银行同期贷款基准利率计算,直至款项付清之日止的利息损失；三、本案诉讼费用由被告承担。
　　事实和理由：原被告系朋友关系。2005年至2007年间，原被告双方签订了落款为1995年5月11日的《宅基地置换协议》，确定由原告把奉贤区光辉村15组的宅基地置换给被告，被告除支付10,000元之外，还应将被告在奉贤区南桥镇一套90平方米的商品房以800元每平方的价格转让给原告。该置换的宅基地上两被告建造了房屋并一直居住，但两被告一直未按照约定以800元每平方的价格将90平方米的商品房转让给原告。原告多次催促，被告未将房屋转让给原告。原告考虑到宅基地权利人名字一直在原告名下，相信被告终会将房屋转让给原告，届时原告也配合办理宅基地的更名手续，房屋转让事宜一直无果。
　　2018年8月，被告张玲华以宅基地使用权纠纷起诉原告陆建良，法院最后判决《宅基地置换协议》有效，并认为原告在该案中关于商品房转让的意见可另案主张。因该案的审理，根据被告提供的证据，原告才知道原本应该置换给原告的商品房已经由被告于1996年左右出售给了他人。
　　原告认为，原告的置换义务已经完成，而被告将商品房出售给他人，造成已无交付房屋的可能，原告的置换目的无法实现。相反，被告置换到宅基地后，因涉及动迁，取得5,300,000元高额动迁款，相反，原告却不能以800元每平方的价格置换到奉贤区南桥镇的商品房，双方利益严重失衡。
　　经原告查询，南桥镇商品房均价约30,000元每平方，90平方米房屋总价为2,700,000元，扣除原告应支付的72,000元置换款，被告损失2,628,000元。
　　两被告辩称：不同意原告诉请，请求驳回。原、被告系亲戚关系，本案宅基地是原告出售他人，他人不要，原告想转让给被告。双方达成口头协议，原告转让被告宅基地，被告将商品房出售给原告。达成协议后，被告筹钱建房，但是原告要求支付购房款，被告提出根据协议，应该是原告付钱，但是原告不要原来约定的奉贤区南桥镇贝港北区190号102室商品房了，所以被告支付宅基地款项10,000元；2005年期间，经原告要求，补签宅基地置换协议。事实上是原告不需要这个房屋，不存在原告一直向被告提出要房子的事实，本案宅基地动迁之前，无任何纠纷，动迁之后才有这个纠纷，本质上因为被告动迁被补偿而原告反悔，不是本案被告违背约定。现在原告主张赔款和损失依据是宅基地置换协议，认为宅基地转让关系履行完毕，被告必须有提供商品房的义务，这个观点是错误，生效判决中明确两个关系是独立的。宅基地和商品房分别约定转让价格，宅基地转让和商品房买卖是独立的。即使本案原告履行宅基地转让义务，不导致本案被告必须履行房屋买卖。转让协议是约定了意向，事实上没有达成和履行主要条款，事后原告没有履行买卖合同主要义务，没有履行义务就无权主张权利，没有支付房款的情况下主张房款损失无依据。本案诉讼时效已过。
　　根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　1994年11月19日，陆建良一户以户主陆建良、妻子朱龙珍、儿子陆斌(时为未成年人)名义申请建房。1994年12月5日，原奉贤县泰日乡人民政府以泰府土〔94〕字第04号文件同意光辉村十五组陆建良(户)等村民建房用地。
　　1995年5月11日，在陆建良父亲撮合下，张玲华、张国顺与陆建良、朱龙珍达成宅基地置换口头协议，约定：陆建良与朱龙珍所获批的泰日镇光辉村十五组宅基地一处置换给张玲华、张国顺，由张玲华、张国顺出资建房，并由张玲华、张国顺支付陆建良、朱龙珍10,000元作为土地差价补偿，张玲华、张国顺在南桥一套90平方米的商品房按800元/平方米转让给陆建良、朱龙珍。陆建良、朱龙珍的宅基地使用权归张玲华、张国顺，如若干年后遇到拆迁，土地的价格(土地差价或土地补偿费等)都归张玲华、张国顺，陆建良、朱龙珍不享有土地的任何经济补偿或价格补贴，陆建良、朱龙珍与该宅基地无关系。后陆建良确认收到宅基地转让费10,000元。
　　1995年10月14日，系争宅基地获得上海市村镇农(居)民建房准建证，张玲华、张国顺以陆建良(户)名义在该处宅基地上出资建造三底二层楼房。
　　2005年至2007年间，双方补签了落款日期为1995年5月11日的《宅基地置换协议》，对以上事实以书面形式作出确认。
　　2006年7月8日，上海市奉贤区金汇镇光辉村村民委员会出具证明，载明经村委会讨论决定，同意案涉宅基地由陆建良(户)转让给张玲华(户)，宅基地上房屋由张玲华出资建造，并实际居住使用，宅基地和建筑物全部由张玲华(户)所有。
　　另查明，张玲华、张国顺与陆建良、朱龙珍于1995年达成宅基地置换协议时均为原奉贤县泰日镇范围内集体经济组织成员。
　　又查明，2011年7月12日，陆建良与朱龙珍登记离婚，离婚协议对婚后共同财产的处理中未涉及本案案涉宅基地房屋的分割。2017年8月31日，张玲华与张国顺离婚，双方协议约定案涉房屋归张玲华一人所有。现系争宅基地房屋地址为上海市奉贤区金汇镇泰东新村XXX号。
　　本案审理中，两原告坚持认为当初只约定置换的是奉贤区南桥镇一套90平方米的商品房，没有约定买卖南桥镇的哪一套商品房。但两原告提供证据《情况说明》，证明1996年被告将南桥镇贝港北区190号102室房屋出售给他人。
　　(2019)沪01民终4237号案件即陆建良与张玲华、第三人张国顺、朱龙珍宅基地使用权纠纷一案的二审审理中，陆建良陈述“对方准备置换给我们的房屋在96年出售。”
　　本院认为：原、被告双方签订的《宅基地置换协议》合法有效，该协议涉及两个法律关系，即宅基地使用权的转让、商品房的买卖。关于宅基地使用权的转让，双方逐步履行完毕，并经法院生效判决确定了双方的权利义务，也导致了本案纠纷的发生。
　　本案纠纷应该为房屋买卖合同纠纷。双方的《宅基地置换协议》中，就房屋买卖事项只约定了一句：“乙方在南桥一套九十平方米的商品房按捌佰元每平方转让给甲方。”可见双方买卖的商品房具体是哪一套，暂时还未约定明确。被告主张双方约定买卖的房屋为南桥镇贝港北区190号102室，该房屋因原告不要，于1996年出售于他人；原告主张没约定买卖南桥镇的哪一套商品房。本院认为，第一，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。正式的买卖合同应当约定有明确的买卖标的物，还应约定房屋价款、房款支付时间、交房时间、过户时间、甚至还有税费承担、违约责任等内容，但根据原告自己的主张，双方连买卖哪一套房屋都没有约定，之后也没有补充约定，更不要说按照约定履行，所以按照原告自己的该意见，买卖标的物还未确认，只能认为双方只存在买卖房屋的意向，但没有成立正式买卖合同或预约合同，所以被告无需承担预期利益或机会利益损失的赔偿责任。《宅基地置换协议》中关于商品房买卖的约定性质，与宅基地使用权转让的约定不同，宅基地使用权转让的约定有之后的实际履行行为，所以双方履行了宅基地使用权转让合同，而商品房买卖在形成意向后，没有之后的实际履行行为，所以不能认定双方进行了补充约定和实际部分履行。第二，原告主张没约定买卖南桥镇的哪一套商品房，而事实上南桥镇范围内商品房价格差异较大，原告主张被告按照南桥镇商品房每平方30,000元均价进行赔偿，没有法律依据。第三，本院认为，本案涉及的是债权请求权，适用诉讼时效的相关规定。如果按照被告的主张，认定双方约定的买卖房屋为南桥镇贝港北区190号102室，则双方成立预约合同，该房屋已经出售给他人的事实，距今明显超过20年的诉讼时效，该20年诉讼时效的计算以事实客观发生为起算点，不以当事人知道或应当知道权利被侵害之日起算；如果双方补签《宅基地置换协议》的行为认定为原告对被告提出了权利主张，则适用三年诉讼时效，2005年或2007年至今已经远远超过三年，原告主张年年向被告催要，但没有提供证据，故原告已经丧失胜诉权。第四，事实上，在1995年或2005或2007年签订《宅基地置换协议》后，双方未就房屋买卖进行进一步协商和签订协议，而宅基地使用权转让与商品房买卖系两个不同的法律关系，商品房买卖不以宅基地使用权转让合同是否履行为前提，所以实际上原告已经放弃了要求被告将房屋出售给原告的主张，商品房买卖事项不了了之，本案应采信被告提出的原告已经不要房屋的事实主张。
　　因上述理由，本院对原告提出的调查被告金汇镇泰东新村XXX号宅基地房屋动迁补偿款、动迁补偿安置方案的申请，以及委托第三方对南桥镇贝港北区190号1楼建筑面积90平方米房屋进行市场价格评估的申请均不予准许。
　　综上所述，本院采纳被告的意见，对两原告的诉讼请求全部予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第一百三十条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
　　驳回原告陆建良、朱龙珍的全部诉讼请求。
　　案件受理费减半收取计13,912元，财产保全费5,000元，均由两原告负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：唐祖峰

书记员：刘  伟