陆斗娟与孙伟铨房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：陆斗娟，女，1956年8月27日生，汉族，住上海市虹口区。
　　委托诉讼代理人：王言，上海闰德律师事务所律师。
　　被告：孙伟铨，男，1965年1月14日生，汉族，户籍地上海市，现住上海市宝山区。
　　第三人：毛志明，男，1969年12月4日生，汉族，户籍地上海市宝山区顾村镇毅翔村砚池4号。
　　委托诉讼代理人：吴薏，上海筑业律师事务所律师。
　　原告陆斗娟与被告孙伟铨、第三人毛志明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆斗娟及其委托诉讼代理人王言、被告孙伟铨、第三人毛志明的委托诉讼代理人吴薏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告陆斗娟向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的动迁房预售预购合同；2、判令被告返还原告购房款85万元；3、判令被告支付原告违约金101万元；4、判令被告支付原告律师费损失5万元；5、判令第三人毛志明对被告的上述义务承担连带赔偿责任。事实和理由：原、被告于2016年1月13日就上海市宝山区菊太路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订《动迁房预售预购合同》，该合同约定房屋总价101万元，被告应在开发商许可进户后向原告交付房屋。原告已按约定累计支付被告房款85万元。现系争房屋所在小区的开发商已经向业主交房，但被告拒绝将房屋交付给原告，故原告提起诉讼。
　　被告孙伟铨辩称，系争房屋系动迁安置房，孙伟铨在签订《动迁房预售预购合同》时承诺拿到房屋之后就交房给陆斗娟。但实际动迁安置对象是孙伟铨及母亲葛连英，葛连英对于房屋出售事宜不知情，现葛连英不同意将系争房屋交付给陆斗娟。目前系争房屋已经能办理入住手续，但是需要补足30余万元差价款才可以拿房子，孙伟铨没有钱。另，孙伟铨因民间借贷纠纷尚欠案外人60万元，系争房屋在2018年7月已经被静安法院查封。综上，孙伟铨同意解除房屋买卖合同，同意返还购房款85万元，也愿意支付一定的违约金，但是陆斗娟要求过高，孙伟铨无力承担，律师费不同意支付。
　　第三人毛志明辩称，不同意陆斗娟诉讼请求，毛志明不承担连带赔偿责任。毛志明认为原被告签订的是房屋买卖合同，担保法上的担保是基于债权，本案是物权，所以担保不成立。本案中的担保没有对任何金钱债权进行担保，而是对交房和过户行为进行担保，且只在房价上涨被告不愿意交房的情况下承担交房和过户的担保责任，因此陆斗娟要求毛志明承担连带赔偿责任没有法律依据。现陆斗娟要求解除合同亦缺乏依据，如果孙伟铨同意解除合同，则是对合同内容的变更，保证人不再承担保证责任。另，毛志明认为目前系争房屋的市场价格在160-170万元之间。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：
　　2011年12月27日，上海宝山绿色生态置业有限公司(甲方)与葛连英、孙伟铨(乙方)签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，约定乙方选择房屋产权调换，甲方提供34-102-102(117.35平方米)、16-42-1302(82.09平方米)、18-17-1301(61.48平方米)三套房屋与乙方调换，乙方需支付差价款315,000元。
　　2016年1月13日，陆斗娟(购买方、乙方)与孙伟铨(出卖方、甲方)就上海市宝山区菊太路XXX弄XXX号XXX室房屋(门牌号在办理入住手续时变更为1755弄19号1301室)签订《动迁房预售预购合同》，约定系争房屋面积61.48平方米，转账价款为101万元。甲方于房屋限制交易期限届满之日起7日内配合乙方至房屋交易中心并办理房屋过户手续或乙方凭公证书自行办理过户。甲方及共同共有人同时声明产权人有权出售该房屋，已经得到相关权利人和共同共有人同意，同时承诺该房屋无债务抵押、司法查封、产权纠纷，保证国家政策限制期限届满后按约定为乙方办理产权过户登记手续，否则按照本合同第十二条承担违约责任。甲方逾期不办理相关房屋交接手续超过15天的，乙方按照本合同第十二条向甲方追究违约责任。合同第十二条约定，如本合同一方违反包括但不限于甲乙双方义务的所有违约行为，另一方有权依法采取针对违约方的一切行动以弥补其因违约方的违约行为所蒙受的损失。甲方反悔不出售(或者变相上涨房价)该房屋给乙方的，则应在履行期限届满之日起五个工作日内按照本协议约定房屋总价款两倍向乙方承担违约责任，并赔偿包括但不限于房屋涨价、律师费、误工费、差旅费等造成的各自损失。合同签订后，孙伟铨分别于2016年1月13日、2016年2月26日收到陆斗娟支付的房款60万元、25万元。
　　2016年2月26日，陆斗娟(甲方)、孙伟铨(乙方)、毛志明(丙方)共同签订《动迁房责任担保书》，约定：“甲方现购买乙方系争房屋，因该房为期房，甲方考虑到国家政策、过户年限时间、存在市场房价涨跌等因素，今与乙方、丙方签订该担保书，达成以下事项：一、在该房屋未交房与甲方时，丙方有责任义务协助甲方，将该房办理进户手续并承担连带责任。二、丙方为乙方该房屋担保人，如乙方未按时交房和未交房期间房东市场风险和三年后按时过户与甲方，作为连带责任和担保人。如该房交房时间拖延是因国家政策因素，乙方与丙方不承担责任。”
　　2018年6月，因(2016)沪0106民初31041号一案，上海市静安区人民法院对系争房屋进行了查封。上海中原物业顾问有限公司于2019年2月14日向本院出具房地产价格咨询意见书，系争房屋目前价值210万元。
　　本院认为，陆斗娟与孙伟铨就系争房屋达成产权转让意向并签订了《动迁房预售预购合同》，履行了付款等合同义务，买卖合同真实有效，双方均应当恪守履行。现孙伟铨自述系争房屋已经可以办理入住手续，但由于孙伟铨的原因造成系争房屋存在司法查封，权利转移受到限制，且被拆迁人之一葛连英不同意将房屋出售，孙伟铨亦无力支付进户差价款办理入住手续，即孙伟铨以自己的行为明确表明不履行主要债务，原告据此要求解除《上海市房地产买卖合同》，孙伟铨亦同意解除，本院予以确认。原告已经支付的购房款85万元，孙伟铨应当予以返还。现原告根据合同的约定，要求按房屋转让总价的一倍主张违约金101万元，考虑系争房屋目前的市场价值、原告已付房款的利息损失等，本院认为约定的违约金并未过分高于造成的损失，故本院予以支持。关于原告另行主张的律师费，本院认为违约金已经能够弥补该损失，故本院不再予以支持。《动迁房责任担保书》中已经明确如果孙伟铨未按时交房及过户与陆斗娟，毛志明承担连带责任，故陆斗娟要求毛志明承担连带赔偿责任，并无不当，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：
　　一、解除原告陆斗娟与被告孙伟铨就上海市宝山区菊太路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《动迁房预售预购合同》；
　　二、被告孙伟铨于本判决生效之日起十日内向原告陆斗娟返还购房款85万元；
　　三、被告孙伟铨于本判决生效之日起十日内向原告陆斗娟支付违约金101万元；
　　四、第三人毛志明对判决主文第二、三项所列被告孙伟铨的赔付义务承担连带责任；
　　五、驳回原告陆斗娟的其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取10,770元，由被告孙伟铨负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：郑霄含

书记员：杨  丽