陆玉华与上海远雄室内装潢工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：陆玉华，男，1987年9月26日出生，汉族，住安徽省宁国市。
　　委托诉讼代理人：张真，上海罗业律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：吴洁，上海罗业律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海远雄室内装潢工程有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：王新力，总经理。
　　委托诉讼代理人：瞿琼君，上海市志君律师事务所律师。
　　第三人：上海建理互联网上网服务有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：沈华理，总经理。
　　委托诉讼代理人：高峰，上海善景律师事务所律师。
　　原告陆玉华与被告上海远雄室内装潢工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于XXX7年6月13日立案受理后，依法适用简易程序于XXX8年7月18日公开开庭进行了第一次庭审。审理中，本院根据被告的申请，依法追加上海建理互联网上网服务有限公司作为第三人参加本案诉讼，并于XXX8年9月4日公开开庭进行了第二次庭审。后被告向本院提出反诉请求，本院依法受理后合并于XXX8年10月18日公开开庭进行了第三次审理。原告的委托诉讼代理人张真、吴洁，被告的委托诉讼代理人瞿琼君，第三人法定代表人沈华理及其委托诉讼代理人高峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告陆玉华向本院提出诉讼请求：１、判令被告返还原告租房意向金500,000元；2、被告支付逾期利息(以500,000元为本金，自XXX8年3月22日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)。事实与理由：XXX8年初，原告打算向被告承租房屋用于经营，故原告与案外人陆某(被告的委托人)洽谈房屋租赁事宜，并于XXX8年2月6日向案外人陆某汇款500,000元作为租房意向金。后因原、被告就合同条款未达成一致意见，故双方未能签订房屋租赁合同。后原告多次向案外人陆某索要意向金，案外人陆某告知原告其已于XXX8年3月22日将上述意向金转交给被告，被告亦确认收到上述意向金。原告认为，双方未能签订房屋租赁合同，被告理应将上述意向金返还给原告，故请求法院判如诉请。
　　被告上海远雄室内装潢工程有限公司辩称，原告有意向被告承租坐落于上海市松江区仓华<fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&层&、&X&X&X&号&X&X&X&层&、&X&X&X&号&X&X&X&层&、&X&X&X&号&X&X&X&室&'><fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&层&'><fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&层&、&X&X&X&号&X&X&X&层&、&X&X&X&号&X&X&X&层&、&X&X&X&号&X&X&X&室&'><fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&层&'>路XXX号XXX层、XXX号XXX层、XXX号XXX层、XXX号XXX室</font></font></font></font>房屋(以下简称“涉案房屋”)，经原、被告多次协商，初步达成合意。因513号2层系由第三人承租开设网吧，故原告向被告支付500,000元，其中310,000元为原告委托被告要求第三人将网吧搬离的转让费，190,000元为定金，被告已经将该310,000元转让费支付给第三人。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
　　被告上海远雄室内装潢工程有限公司向本院提出反诉请求：判令原告赔偿被告损失600,000元。事实与理由：原、被告就原告向被告承租涉案房屋，双方进行了多次磋商，原告亦多次到涉案房屋进行现场勘查，被告亦积极配合原告腾空房屋，并根据原告的要求向第三人支付310,000元转让费后让第三人搬离了513号2层，但原告却以各种理由推诿拒绝与被告签订书面的房屋租赁合同。被告认为，原告假借订立合同，恶意与被告进行磋商，严重违背了诚实信用原则，给被告造成了经济损失，故请求法院判如诉请。
　　原告针对被告的反诉请求辩称，原告打算向被告承租涉案房屋，向被告支付意向金，后双方就合同条款未达成一致意见，被告未能向原告返还意向金，使原告存在损失。原告没有委托被告向第三人支付310,000元转让费，故被告支付给第三人的310,000元与本案无关。关于被告反诉主张的290,000元租金损失，根据现场勘查情况，涉案房屋仍处于空置状态，并非是因原告的原因造成了涉案房屋空置。综上，请求法院驳回被告的全部反诉请求。
　　第三人上海建理互联网上网服务有限公司述称，第三人原来向被告承租了513号2层，第三人与被告之间的房屋租赁合同尚未到期，由于原告要向被告承租涉案房屋，被告转给第三人310,000元转让费后，第三人于XXX8年3月1日左右搬离了513号2层，第三人的损失已经实际产生，其中包括100台电脑的搬迁费用及对新承租房屋的装修费用。第三人同意被告的反诉请求，被告的损失是由原告造成的，被告的反诉金额有事实及法律依据，原告应该赔偿给被告，原告责任属于缔约过失责任。
　　经审理查明：涉案房屋的权利人为被告，其中：XXX号1层房屋建筑面积为294.19平方米，XXX号2层房屋建筑面积为333.99平方米，513号2层房屋建筑面积为356.23平方米，XXX号XXX室房屋建筑面积为565.46平方米。
　　XXX5年11月，被告与第三人签订《商品房租赁合同》一份，约定第三人向被告承租513号2层房屋，建筑面积356.23平方米，租赁房屋作为网吧使用，租期自XXX5年11月16日至XXX9年11月15日。XXX7年11月16日至XXX8年11月15日的年租金为240,544元。合同另对其他有关事项作了相应的约定。
　　另查明：XXX8年初，原告有意向被告承租涉案房屋，双方经多次协商，初步达成合意。
　　XXX8年2月6日，原告转账汇入案外人陆某账户500,000元。同日，被告出具《收据》一份，并在《收据》上载明：收到500,000元，其中310,000元支付第三人网吧搬迁费，190,000元作为租房定金，15天内签订正式合同，超过期限没收190,000元定金。
　　XXX8年3月5日，被告转账汇入第三人法定代表人沈华理账户310,000元，交易用途为：“建理互联网上网服务有限公司租用仓华路XXX号XXX层房屋转让费”。同日，第三人出具收条一份，言明收到原告委托被告支付的网吧转让费310,000元。
　　XXX8年3月22日，案外人陆某转账汇入被告账户310,000元，附言：“网吧转让费”。同日，案外人陆某转账汇入被告账户190,000元，附言：“代收陆玉华承租房屋押金”。
　　XXX8年3月23日，被告向原告发送《关于租赁相关事宜的函》。
　　再查明：XXX8年3月2日，第三人与案外人上海尚锋物业管理有限公司(以下简称“尚锋公司”)签订《商品房租赁合同》一份，约定第三人向案外人尚锋公司承租坐落于上海市松江区仓华路XXX号XXX室房屋，建筑面积为220平方米，租赁期限自XXX8年3月3日至2022年3月2日，租赁房屋作为网吧使用。合同另对其他有关事项作了相应的约定。
　　又查明：XXX8年3月22日，本院立案受理了(XXX8)沪0117民初5142号案件，原告要求案外人陆某返还不当得利500,000元。该案经本院审理后认为，根据现有证据显示，本案原告与本案被告洽谈租赁房屋事宜，由案外人陆某代为收取相关款项，且案外人陆某已将收取的款项全部汇入本案被告账户，故案外人陆某未从原告处获得任何不当利益，现原告要求案外人陆某返还不当得利，缺乏依据，本院不予支持。据此，本院依法驳回了原告的全部诉讼请求。因此，原告又提起了本案诉讼。
　　本案审理中，本院依法对涉案房屋现场进行勘查，发现513号2层房屋原为经营网吧，现已搬离。网吧北侧的房屋(XXX号XXX室)仍处于空置状态，网吧南侧一层、二层(XXX号1层房屋、XXX号2层)仍处于空置状态。
　　以上事实，有上海市房地产权证、《商品房租赁合同》、转账凭证、(XXX8)沪0117民初5142号民事判决书、现场照片及当事人陈述等证据证实。
　　本院认为，根据(XXX8)沪0117民初5142号案件及本案查明事实，本院依法认定就原告向被告承租涉案房屋(合计建筑面积1,549.87平方米)双方当事人进行充分的磋商，且原告对涉案房屋是否符合超市使用进行了实地勘查，也明知513号2层房屋正在经营网吧。因此，原告在对涉案房屋进行充分了解、并在双方当事人就涉案房屋租赁事宜达成初步一致意见、且在原告决定向被告承租涉案房屋的情况下，向被告预付了500,000元款项。关于该500,000元款项的性质，被告认为310,000元为原告委托被告要求第三人将网吧搬离的转让费，190,000元为定金，由于原告对《收据》中载明的事由不予认可，且被告没有充分证据予以证明，故本院难以采信被告的意见。因此，原、被告就涉案房屋租赁合同未有效成立的情况下，被告应当将该500,000元返还给原告。关于原告主张的逾期利息缺乏依据，本院不予支持。
　　本案主要争议焦点在于就原告向被告承租涉案房屋在磋商过程中是否存在缔约过失责任？是否给被告造成了损失？
　　对此，本院认为，缔约过失是指合同订立当事人一方因违背其依据诚实信用原则所产生的义务，而致另一方的信赖利益的损失，并应承担损害赔偿责任。原告向被告承租涉案房屋的目的是为了经营超市，原、被告在磋商过程中，原告对涉案房屋是否符合超市使用进行了实地勘查，也明知513号2层房屋正在经营网吧，由此可见，被告对涉案房屋的现状向原告履行了告知使用方法的义务和瑕疵告知义务。同时，被告为了促成与原告订立合同，在收到原告支付的500,000元款项后，于XXX8年3月5日向第三人支付了310,000元房屋转让费，提前解除了被告与第三人之间签订的《商品房租赁合同》，要求第三人提前搬离513号2层房屋，充分表明了被告对原告的信赖,也表明了与原告缔约的诚意。然而，原告最终未能与被告订立合同，原告的行为显然存在缔约过失，应承担缔约损失责任。关于被告损失的范围，其一，被告与第三人之间签订的《商品房租赁合同》至XXX9年11月15日才到期，根据本院对513号2层房屋现场勘查情况来看，第三人为了经营网吧需要对513号2层房屋进行了装饰装修，被告为了达到与第三人提前解除合同的目的，向第三人支付了310,000元房屋转让费，该310,000元应属于损失的范围；其二，被告提前与第三人解除《商品房租赁合同》后，513号2层房屋至今未能另行出租，故根据日常生活经营，至少给被告造成3个月的租金损失60,136元(参照被告与第三人之间的合同：240,544元÷12×3)，也应属于损失的范围。综上，上述损失均系缔约过程中的信赖利益，原告应当赔偿给被告。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
　　一、被告(反诉原告)上海远雄室内装潢工程有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)陆玉华款项500,000元；
　　二、驳回原告(反诉被告)陆玉华的其余诉讼请求；
　　三、原告(反诉被告)陆玉华于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)上海远雄室内装潢工程有限公司缔约过失损失370,136元；
　　四、驳回被告(反诉原告)上海远雄室内装潢工程有限公司的其余反诉请求。
　　如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费8,850元，减半收取4,425元，反诉案件受理费4,900元，诉讼费用合计9,325元，由原告(反诉被告)陆玉华负担3,451元(已付)，由被告(反诉原告)上海远雄室内装潢工程有限公司负担5,874元(已付4,900元，剩余974元于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：朱金彪

书记员：何诘弥