陈丹与徐力、沈琴房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：陈丹。
委托代理人：陈欢，湖北凌枫律师事务所律师。
委托代理人：房青文，湖北凌枫律师事务所律师。
被告：徐力（系被告沈琴的儿子）。
委托代理人：沈琴（系被告徐力的母亲），女，1951年1月21日出生，汉族，武汉市人，武汉港客运总站退休职工，住武汉市武昌区积玉桥凤凰山社区凤凰村51-4号。公民身份号码：420106195101212825。
委托代理人：姚贤彪，湖北诺亚律师事务所律师。
被告：沈琴（身份情况同上）。
委托代理人：姚贤彪，湖北诺亚律师事务所律师。
第三人：武汉楚天居房地产经纪有限公司，住所地：武汉东湖新技术开发区光谷国际商务中心B幢10层1007号。
法定代表人：周腾，该公司总经理。

原告陈丹诉被告徐力、沈琴、第三人武汉楚天居房地产经纪有限公司（以下简称：楚天居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月10日立案受理，依法由代理审判员吴边适用简易程序，于2014年3月12日公开开庭进行审理。原告陈丹的委托代理人房青文，被告徐力、沈琴及其委托代理人姚贤彪，第三人楚天居公司的法定代表人周腾，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈丹诉称：原、被告于2013年9月4日签订房屋买卖合同，经纪代理方为第三人楚天居公司。合同约定被告徐力、沈琴出售位于江夏区流芳街湖口3幢3单元601室的房屋，面积为158.16平方米。原告陈丹支付定金16000元，并约定自合同签订13个工作日内协助原告陈丹办理过户手续。现合同约定履行期已满，由于被告徐力、沈琴原因导致房屋无法过户到原告陈丹名下，至合同目的不能实现，被告徐力、沈琴根本违约。现诉至人民法院，请求：1、解除房屋买卖合同；2、判令被告徐力、沈琴双倍返还定金32000元，赔偿交易损失20000元（本案的交易没有完成，原告陈丹重新购买同一小区另一套房屋，较本案争议房屋多支付27000元）；3、本案诉讼费用由被告徐力、沈琴承担。
经本院释明，原告陈丹将其第一项诉讼请求明确为：解除原告陈丹与被告徐力间的房屋买卖合同，同时撤回要求被告徐力、沈琴赔偿交易损失20000元的诉讼请求。
被告徐力、沈琴辩称：第三人楚天居公司为我方提供房屋买卖居间服务。9月18日前，第三人楚天居公司向我方说过需要被告徐力现任妻子办理手续，我方向该公司说明本案争议房屋系婚前财产，与被告徐力现任妻子金颖颖无关，第三人楚天居公司说可以不需要金颖颖过来办理手续。后我方按第三人楚天居公司的要求与原告陈丹签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》出售该房屋，提供房屋资料，配合办理房屋买卖的相关事宜。10月29日，领取产权分割后的新房产证后，第三人楚天居公司通知要求提供金颖颖的证件，我方回复联系不到金颖颖。12月10日，原告陈丹给我方打电话说银行贷款办不了。2014年1月，第三人楚天居公司给我方打电话说合同赔偿的问题。我方认为被告徐力一人没有上述房屋的处置权，与金颖颖共同享有处置权，处置上述房屋需要经金颖颖确认。但金颖颖不知道我方与原告陈丹、第三人楚天居公司签订上述合同，原告陈丹和第三人楚天居公司没有理由相信金颖颖同意出卖该房屋，不能构成表见代理。所以，该合同无效，即使合同有效，原告陈丹提出的理由不存在法定解除合同的情形，也没有合同第10条解除的情形。我方没有违约，原告陈丹的诉讼请求不应得到支持。
第三人楚天居公司述称：我方为原、被告提供房屋居间买卖服务，并已按签订的合同履行了约定服务义务，因被告徐力和其现任妻子没有沟通好，一直拖了很长时间得不到解决。后我公司将上述程序进行不了的原因告诉原告陈丹，原、被告协调无果。上述合同有效，被告方应承担违约责任。
经审理查明：被告沈琴与被告徐力系母子关系。位于武汉市江夏区（现武汉东湖新技术开发区）流芳街湖口村金谷明珠园3栋3单元6层1室房屋（面积为158.16平方米，土地使用权证号：夏国用〈商2006〉第1851号，房屋所有权证号：武房权证夏字第××号），登记所有权人为被告徐力，该房屋于2003年10月1日设定抵押，2007年8月20日抵押权终止。被告徐力与其前妻柳秀娟于2009年1月协议离婚。
2013年，被告徐力委托其母亲被告沈琴出卖上述房屋。第三人楚天居公司为原告陈丹、被告徐力、沈琴提供房屋买卖居间服务。2013年9月4日，原告陈丹（乙方）、被告徐力（甲方）、第三人楚天居公司（丙方）签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定：“……第一条，本合同项下，甲方所出售的房屋坐落于武汉市江夏区流芳街湖口3幢3单元601室，为混合结构，建筑面积158.16平方米，房屋所有权证号为武房权证夏字第××号，土地使用权证号为夏国用（商2006）字第1851号。第二条，乙方对上述房屋已充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，为自愿购买该房屋。经丙方居间，甲、乙双方协商一致，上述房屋交易成交价为550000元。第三条，付款方式约定：1、本合同签订之日，乙方支付定金16000元给甲方，甲方交6000元给丙方作为物业交接保证金，在甲乙双方物业交接完毕后当日（遇节假日顺延），由丙方打入甲方指定账户或以现金形式支付；……3、乙方首付款70000元，以下列第3）种方式支付：3）于过户当日，在见到已是乙方名下的房产证收件单后，由乙方于当日内（遇节假日顺延）打入甲方指定账户；……4、尾款480000元，乙方委托丙方办理银行贷款，商业贷款340000元，公积金贷款140000元，具体金额及年限以银行审批为准。在见到已是乙方名下的房屋房产证收件单后（部分区局要求见房产证原件、土地证收件单及契税发票，以所在区局规定为准）五个工作日内（遇节假日顺延），由乙方在丙方陪同下，至贷款银行通知放款到甲方指定账户。……第六条，本合同签订之日起七个工作日内，甲、乙双方须提供相关证件及资料（资料清单附后）交由丙方办理贷款及过户手续。丙方在甲、乙方提供相关证件、资料齐全后，于三个工作日内为乙方办理贷款手续，在：……（2）贷款审批通过三个工作日内协助办理过户手续（遇节假日顺延）。……第七条，甲方保证其所提供的上述房屋的贷款、抵押、面积、权属等信息及资料真实、合法、有效。如甲方房屋有贷款问题、面积争议、未结费用、共有、设定抵押、租赁等行为或情况应告知乙方，并自行解决。如因上述原因导致本合同项下房屋交易发生如产权、债权或租赁等方面纠纷或不能正常交易时，由甲方承担全部违约责任。第十一条，乙方违约，逾期不交付房款给甲方，甲方不解除合同的，每逾期一日按未付房款的1%向甲方支付违约金；甲方解除合同的，按全部房款的10%向甲方支付违约金。……第十三条，甲方、乙方及丙方不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，因此给无过错方造成损失的，应依照本合同第七条、第十条及第十一条之约定承担对应的赔偿责任。……第十六条，如因不可抗力或其他不可归责于当事人的原因致使合同不能履行的，甲、乙、丙三方经协商可解除合同，并互不承担违约责任。第十七条，本合同自甲、乙双方签字，丙方盖章之日起生效……”。上述合同由原告陈丹签名，第三人楚天居公司盖章，被告沈琴作为被告徐力代理人签名，并代表被告徐力在房产所有权人栏签名。
上述合同签订当天，被告沈琴将上述房屋的房屋所有权证和土地使用权证交给第三人楚天居公司。原告陈丹于当天向被告沈琴支付定金16000元。被告沈琴向原告陈丹出具收条，内容为：“今收到陈丹购买徐力名下武汉市江夏区流芳湖口金谷明珠园3栋3单元601室房屋定金壹万陆仟元整（16000元）”。被告沈琴于当天向第三人楚天居公司支付物业交割保证金6000元。
2013年9月18日，被告徐力（甲方）与其前妻柳秀娟（乙方）签订《财产分割协议书》，约定：“甲、乙双方原系夫妻，于2009年1月5日在武汉市武昌区民政局登记离婚。双方在婚姻关系存续期间共同拥有位于武汉市江夏区流芳街湖口村3幢6层3-601号房产一套，该房产的房屋所有权证号为：武房权证夏字第××号，国有土地使用权证：夏国用（商2006）第1851号，双方在离婚时对该房产未予分割。现双方经协商一致，就上述房产产权归属分割如下：1、上述房产的全部产权分割为甲方个人所有，乙方对上述房产不再享有产权份额，亦不承担相关义务。2、甲方确认一次性补偿乙方贰拾万元，具体双方另行确定……”。湖北省武汉市楚信公证处对上述《财产分割协议书》的签订经过进行了公证，并于2013年9月26日出具（2013）鄂楚信证字第24629号公证书。被告徐力支付公证费1160元。当天，被告徐力、沈琴及第三人楚天居公司一起到银行办理申请贷款手续。
2013年10月22日，被告沈琴向武汉市江夏区测绘地理信息院支付测绘成果资料费150元，向江夏区房产局支付房屋产权登记费80元，向武汉市江夏区房地产交易管理所支付交易费395.40元。
2013年10月24日，武汉市江夏区住房保障和房屋管理局向被告徐力重新填发了上述房屋的所有权证（证号：武房权证夏字第××号）。
后第三人楚天居公司通知被告徐力、沈琴，被告徐力的妻子金颖颖要到贷款银行提交贷款资料、办理公证委托。但被告徐力回复第三人楚天居公司，没有办法通知金颖颖。
2014年1月7日，被告沈琴收到原告陈丹邮寄的“房屋买卖合同解除告之书”。
另查明，2010年5月11日，被告徐力与妻子金颖颖登记结婚。
被告徐力自述：本案争议房屋的按揭贷款在出卖该房屋时已经还清。其委托母亲被告沈琴出卖该房屋，对被告沈琴出卖房屋的行为予以认可。其与金颖颖处于分居、准备离婚状态。
原告陈丹、第三人楚天居公司自述：2014年1月7日，第三人楚天居公司为原告陈丹提供房屋买卖居间服务，原告陈丹、案外人杨庆莉、第三人楚天居公司签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定原告陈丹向案外人杨庆莉购买武汉市江夏区流芳街湖口3-1-601号房屋，建筑面积161.51平方米，成交价577000元。上述合同签订后已在履行，目前准备到房产部门办理房屋过户手续。
以上事实，有《武汉市存量房居间（买卖）合同》、收条、收据、发票、《财产分割协议书》、公证书、房屋所有权证、土地使用证、离婚协议书、结婚证、中通快递邮单及双方当事人陈述予以证实。
本案双方当事人争议的焦点：
1、原告陈丹、被告徐力、第三人楚天居公司签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》是否有效；
2、被告徐力在履行上述合同时，是否存在违约；上述合同是否符合约定解除的情形；
3、原告陈丹提出要求被告徐力双倍返还定金的诉讼请求能否支持。

本院认为：
关于原告陈丹、被告徐力、第三人楚天居公司签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》是否有效的问题。
《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定，“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：……（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。
最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。
首先，上述房屋的房屋所有权人和土地使用权人登记在被告徐力名下。第二，在上述合同签订时，原告陈丹、第三人楚天居公司均知道被告沈琴代其儿子被告徐力出卖上述房屋，且被告徐力亦予以认可，并实际参与了上述合同的履行。第三，被告徐力与其前妻柳秀娟已于2009年1月5日离婚，在上述合同履行期间，2013年9月18日，被告徐力与其前妻柳秀娟签订《财产分割协议书》并予以公证。第四，即便被告徐力未取得其现任妻子金颖颖同意处分该房屋，该合同义务应由被告徐力履行，其称未取得金颖颖同意，过错在被告徐力。依照上述规定，本院认定上述合同未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本院对被告徐力、沈琴提出上述合同无效的主张不予支持。
关于被告徐力在履行上述合同时，是否存在违约，上述合同是否符合约定解除情形的问题。
原告陈丹、被告徐力、第三人楚天居公司签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》约定：“第六条，本合同签订之日起七个工作日内，甲、乙双方须提供相关证件及资料（资料清单附后）交由丙方办理贷款及过户手续。……第七条，甲方保证其所提供的上述房屋的贷款、抵押、面积、权属等信息及资料真实、合法、有效。如甲方房屋有贷款问题、面积争议、未结费用、共有、设定抵押、租赁等行为或情况应告知乙方，并自行解决。如因上述原因导致本合同项下房屋交易发生如产权、债权或租赁等方面纠纷或不能正常交易时，由甲方承担全部违约责任。……第十条，甲方违约，逾期不交付房屋给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的1%向乙方支付违约金；乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按全部房款的10%向乙方支付违约金”。
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十六条第一款规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。被告徐力未能按上述合同约定提交相关证件及资料，不能办理贷款及过户手续是造成合同不能履行的原因，被告徐力存在违约。依照上述合同约定，在被告徐力违约的情形下，原告陈丹有权解除合同。2014年1月7日，被告沈琴收到原告陈丹邮寄的“房屋买卖合同解除告之书”。但上述合同不仅对原告陈丹、被告徐力间房屋买卖合同的权利义务进行了约定，同时还对原告陈丹、被告徐力、第三人楚天居公司间居间合同的权利义务进行了约定，本院在本案中只审理房屋买卖法律关系，且原告陈丹只要求解除上述合同中涉及原告陈丹、被告徐力间房屋买卖合同权利义务的条款，本院对原告陈丹的该项诉讼请求予以支持。
被告徐力提出，已明确告知第三人楚天居公司，上述房屋是其与金颖颖结婚前的财产，不能提供金颖颖的相关证件及资料，但第三人楚天居公司承诺可以办理，其不构成违约，不应向原告陈丹承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。第一百二十一条规定，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。根据合同的相对性，本院在本案中只审理房屋买卖法律关系，原告陈丹、被告徐力、第三人楚天居公司间的居间合同属于另一法律关系，本院在本案中不予审理。依照上述法律规定，被告徐力在向原告陈丹承担违约责任后，其与第三人楚天居公司之间的纠纷，可依照法律规定或者按照约定解决。本院在本案中对被告徐力的上述主张不予审理。
关于原告陈丹提出要求被告徐力双倍返还定金的诉讼请求能否支持的问题。
原告陈丹、被告徐力、第三人楚天居公司签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》约定：“第三条，付款方式约定：1、本合同签订之日，乙方支付定金16000元给甲方……”。
《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。
《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，“当事人可以依照《中华人民共和担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。
在上述合同履行中，原告陈丹按合同约定向被告徐力支付定金16000元，在被告徐力违约的情形下，依照上述法律规定，应当双倍返还定金。本院对原告陈丹要求被告徐力双倍返还定金32000元的诉讼请求予以支持。
原告陈丹申请撤回要求被告徐力、沈琴赔偿交易损失20000元的诉讼请求，本院予以准许。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第五十一条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百一十五条、第一百二十一条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十五条第一款的规定，判决如下：

一、解除原告陈丹、被告徐力、第三人武汉楚天居房地产经纪有限公司于2013年9月4日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》中涉及原告陈丹、被告徐力间房屋买卖合同的权利义务条款；
二、被告徐力于本判决生效之日起十日内双倍向原告陈丹返还定金共计32000元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1100元减半收取550元，由原告陈丹负担209元，被告徐力负担341元（此款已由原告陈丹预交，被告徐力于本判决生效之日起十日内支付给原告陈丹）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。

代理审判员 吴边

书记员： 高冰