陈丽娟、黄天跃与上海北安物业管理有限公司、黄天仁房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：陈丽娟，女，1958年5月14日出生，汉族，住上海市静安区。
　　原告：黄天跃，男，1958年5月28日出生，汉族，住上海市静安区。
　　两原告共同委托诉讼代理人：袁佩林，上海市鲤庭律师事务所律师。
　　被告：黄天仁，男，1962年11月7日出生，汉族，住上海市静安区。
　　委托诉讼代理人：李东方，上海李东方律师事务所律师。
　　被告：上海北安物业管理有限公司，住所地上海市静安区。
　　法定代表人：刘学金，董事长。
　　委托诉讼代理人：朱畅卿，男。
　　原告陈丽娟、黄天跃与被告黄天仁、上海北安物业管理有限公司(以下简称“北安物业公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用简易程序，于同年9月30日公开开庭进行了审理。原告陈丽娟、黄天跃及两原告共同委托诉讼代理人袁佩林，被告黄天仁及其委托诉讼代理人李东方，被告北安物业公司的委托诉讼代理人朱畅卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告陈丽娟、黄天跃向本院提出诉讼请求：确认1995年2月24日两被告签订的关于上海市闻喜路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)的《公有住房买卖合同》(合同编号：5462)无效。事实和理由：原告黄天跃的父亲黄永清因住房困难，将原有旧屋套配至上海市万航渡路XXX号XXX室(以下简称“万航渡路房屋”)，原始受配人为原告黄天跃的父母、两原告及其子黄桓栋、被告黄天仁等六人。1992年2月，家庭人员协商一致将万航渡路房屋置换为系争房屋，由两原告及其子居住至今。2017年原告在另案诉讼中获悉被告黄天仁早已在“购买公有住房委托书”上冒充原告陈丽娟签名，私刻名章，购买系争房屋的产权并登记于自己名下。被告黄天仁私自购买公有住房，未经原房屋受配人同意且冒用原告签名签章，严重侵害原告的权利。被告北安物业公司严重失察，未尽到审查义务。两被告的行为导致原告的户口无处可落，没有明确居住地，故向法院起诉。
　　被告黄天仁辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，系争房屋购买为售后公房时原告黄天跃的户口已经迁往他处，不具备诉讼主体资格。其次，系争房屋是家庭协商一致同意购买并登记至黄天仁名下的，两原告均知晓此事。而且原告一家居住至今，在此期间经历了家庭成员户籍迁移事项，不可能不知晓房屋产权情况。再次，系争房屋按照“九四”方案购买为产权房，根据上海市相关政策，二十年内原告陈丽娟有权主张成为房屋共有产权人，但其未提出主张。如今购房至今已24年，原告要求确认合同无效，已经超过诉讼时效。故请求驳回原告的诉请。
　　被告北安物业公司辩称，1995年系争房屋购买为产权房由彭浦房管所经办，2000年彭浦房管所改制为北安物业公司。当年政策规定并未要求房屋同住人都到场签字，而是让居民将购买公有住房委托书、本户人员情况表等文件带回家填写，故无法核实是否为本人签名盖章。彭浦房管所按照当时的政策要求办理相关手续，不清楚居民家庭内部矛盾。本案由法院依法判决。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的常住人口登记表、住房调配通知单、本户人员情况表、购买公有住房委托书、公有住房买卖合同、黄永清死亡证明、(2017)沪0115民初3466号民事判决书，被告提交的房屋所有权证、不动产登记簿信息、户口簿等证据，当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交殷静芝书写的说明一份，内容与本案争议焦点关联性较小，且殷静芝未到庭作证，无法核实其真实性，故此说明不作为本案有效证据。
　　根据当事人陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：两原告系夫妻关系，1988年育有一子名黄桓栋。原告黄天跃与被告黄天仁系兄弟关系，均为黄永清(2004年6月9日死亡)与殷静芝所育之子。
　　1988年，黄永清单位向其调配万航渡路房屋，配房人口为黄永清、殷静芝、黄天跃、黄天仁、陈丽娟、黄桓栋六人。后黄永清将万航渡路房屋置换至系争房屋。系争房屋租赁户名原为黄永清，自1995年2月1日起更户为黄天仁。1998年起，黄永清与被告黄天仁一家共同居住至上海市汾西路XXX弄XXX号XXX室，系争房屋由原告一家居住使用至今。
　　1995年2月，系争房屋的户籍在册人口为黄永清、黄天仁、陈丽娟、黄桓栋(未成年)四人。被告黄天仁向房屋管理部门即彭浦新村房管所申请将系争房屋购买为产权房，递交的《购买公有住房委托书》载明：“经本户同住成年人协商一致同意购买上述房屋，房屋购买人确认为黄天仁，并委托黄天仁作为办理购买公有住房的一切手续。如上述情况与事实不符，愿负法律责任。”黄天仁在承租人处签字盖章，同住成年人处有黄永清、陈丽娟的姓名与印章，两人的签名均系黄天仁代签。同年2月24日，彭浦新村房管所代理上海市房产管理局与购房人黄天仁签订《公有住房买卖合同》，约定黄天仁购买系争房屋，建筑面积57.32平方米，以1994年规定价格计算售价为11,082.82元。购房时使用了黄永清的工龄，余款由黄天仁支付。之后，系争房屋产权登记至黄天仁名下。
　　原彭浦新村房管所已改制为被告北安物业公司。上海恒联物业有限公司自2004年7月1日起接管系争房屋所属住宅楼的物业服务工作。两原告入住系争房屋以来，以现金方式按期交纳物业管理费。上海恒联物业有限公司出具的发票载明户名为黄天仁，内容为物业管理费。
　　原告黄天跃户籍于1993年5月25日迁往上海市嘴角路XXX号，原告陈丽娟及黄桓栋的户籍于1995年7月28日迁往上海市嘴角路XXX号。黄桓栋户籍于2000年2月29日迁回系争房屋。
　　2017年1月，两原告为分割上海市嘴角路XXX号房屋征收补偿利益诉至上海市浦东新区人民法院，法院经审理认定两原告并未实际居住被征收房屋，不属于房屋使用人，判决驳回其诉讼请求。2018年9月，两原告向本院提起本案诉讼，要求判如所请。
　　审理中，两原告陈述其居住系争房屋期间未过问房屋权属，一直以为房屋系父亲黄永清承租的公房，不清楚承租人已变更为黄天仁，亦不清楚黄天仁购买产权房事宜；2000年两原告之子黄桓栋的户籍迁移手续是黄永清出面办理的；黄永清过世后也没有了解过房屋性质。原告表示其2017年在上海市浦东新区人民法院的诉讼过程中才知晓房屋产权状况。
　　本院组织双方当事人调解，因原、被告各执己见，致调解不成。被告黄天仁当庭承诺两原告可以一直居住系争房屋。
　　本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。根据本市租赁公房认购产权的相关规定，公房承租人及年满十八周岁的成年同住人有资格认购房屋，应在上述人员中确认权利人并签署协议书。1995年被告黄天仁购买系争房屋产权时，原告黄天跃户籍已迁离系争房屋，故原告黄天跃并非该房屋的成年同住人，不具备购房资格，两被告签订合同办理公房出售事宜无需征得黄天跃同意，亦不构成对其权利的侵犯。黄天跃作为原告提起本案诉讼，不具有诉讼主体资格，对其诉讼请求应予驳回。
　　原告陈丽娟确是系争房屋同住成年人之一，其以不知道购房事宜以及《购买公有住房协议书》上签名非本人所签为由，请求确认两被告签订的公有住房合同无效。本院认为，本案系家庭成员间因购买公有住房产权所引发的争议，有别于一般市场上的房屋买卖纠纷，应根据家庭实际情况，结合生活经验，综合判断当事人的真实意思。本案中，原告陈丽娟及家人自1998年起在系争房屋内长期居住至今，按期向物业管理单位交纳物业管理费并领取相应发票，发票上载明户名为黄天仁。从生活经验角度分析，产权房住户交纳的物业管理费不同于承租房住户所交纳的公房租金，二者的缴费性质与发票名称均有区别，原告陈丽娟多年来缴费时经常接触物业工作人员，有大量机会了解房屋权属情况，通过物业管理费发票也应该知晓该房屋系黄天仁所有的产权房。另一方面，他人户籍迁入产权房时需取得房屋产权人同意，原告陈丽娟之子黄桓栋的户籍于2000年迁入系争房屋，当时黄桓栋尚未成年，原告陈丽娟作为其法定监护人亦可能在办理手续过程中了解到房屋性质。而且，在本市公有住房出售的大环境下，原告陈丽娟诉称其一直以为房屋系黄永清租赁公房，二十年来却从未过问系争房屋权属，黄永清过世后仍然对系争房屋状态不闻不问，该诉称意见显然有悖常理。关于《公有住房买卖合同》的效力，尽管被告黄天仁代原告陈丽娟及黄永清在《购买公有住房委托书》上签字的行为有所不妥，公有住房买卖合同的签订过程存有一定瑕疵，但综合分析本案事实，原告陈丽娟早已知道或者应当知道公有住房买卖的情况，多年来却未对被告黄天仁购买房屋产权一事提出过异议，亦无证据表明另一同住人黄永清生前就此事有过异议，故本院依法认定被告黄天仁购买房屋产权事宜经由家庭协商，原告陈丽娟知晓被告黄天仁购买系争房屋产权事宜并予以事后追认。
　　综上所述，原告陈丽娟、黄天跃请求确认两被告签订的公有住房买卖合同无效，依据不足，本院不予支持。但被告黄天仁辩称原告起诉已超过诉讼时效，因确认合同无效纠纷不适用诉讼时效之规定，故被告黄天仁此项辩称意见不能成立。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
　　驳回原告陈丽娟、黄天跃的诉讼请求。
　　案件受理费80元，减半收取计40元，由原告陈丽娟、黄天跃共同负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。　
　　

审判员：杨艺珅

书记员：赵锦钰