陈云君与上海恒大商业管理有限公司、上海恒大建材市场管理股份有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：陈云君，男，1965年2月27日生，汉族，住浙江省温岭市。
　　委托诉讼代理人：刘奇伟，上海市国鑫律师事务所律师。
　　被告：上海恒大商业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：周惠德，执行董事。
　　被告：上海恒大建材市场管理股份有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：周惠明，董事长。
　　上列二被告共同委托诉讼代理人：孙伟，上海市海华永泰律师事务所律师。
　　上列二被告共同委托诉讼代理人：任柳静，上海市海华永泰律师事务所律师。
　　原告陈云君诉被告上海恒大商业管理有限公司(以下简称恒大商业公司)、上海恒大建材市场管理股份有限公司(以下简称恒大建材公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告陈云君的委托诉讼代理人刘奇伟、被告恒大商业公司和恒大建材公司的共同委托诉讼代理人任柳静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告陈云君向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告恒大商业公司签订的《恒大·生活·家广场展位租赁及管理服务合同》(以下简称《租赁合同》)；二、被告恒大商业公司、恒大建材公司返还原告已支付的保证金人民币(币种下同)20万元、租金53,971元、物业管理费23,466元，合计277,437元；三、被告恒大商业公司、恒大建材公司赔偿原告利息损失(按照中国人民银行同期贷款利率计算，其中：以20万元为本金，自2017年6月13日计算至判决生效之日；以77,437元为本金，自2017年11月19日计算至判决生效之日止)；四、被告恒大商业公司、恒大建材公司返还电费1,000元。事实和理由：原告与被告恒大商业公司于2017年11月18日签订《租赁合同》，约定被告将上海市浦东新区成山路XXX号原浦东商场A区-B1-081号营业场地出租给原告经营使用，第一年年租金44,844元，物业管理费22,422元，且原告应于合同签订当日支付保证金20万元(履约保证金15万元、质量保证金3万元、房屋设施保证金2万元)。合同签订后，原告于2017年11月18日通过POS机向按约向被告恒大建材公司支付保证金152,520元，余款104,917元是向朋友借款汇入被告恒大建材公司账户。被告收款后出具了收据。但合同签订至今租赁场地始终无法开业，原告与其他承租人多次去交涉，被告一直欺骗原告和其他承租人。原告认为，被告迟延交付房屋，且在多次催告后仍未明确交付期限，依据《合同法》九十四条第(四)项规定，原告可以解除合同。另查，两被告之间具有高度主体人格混同，且所付款项进入被告恒大建材公司账户，故要求两被告共同承担还款及赔偿责任。
　　被告恒大商业公司、恒大建材公司共同辩称：要求继续履行合同，驳回原告诉请。合同未约定商铺交付和起租时间，原告解除合同没有事实和法律依据：一、原告系恒大建材市场拆迁安置租户，其明知恒大生活广场开业涉及诸多不稳定因素，被告无法明确具体开业条件和时间，双方签约时未明确商铺交付时间，是双方合意，原告以此解除合同不能成立。二、现商场具备开业条件，被告多次告知原告接收商铺，且原告办理了装修登记，现原告单方解除合同系违约，根据合同约定，被告有权不退还保证金和剩余租金。三、原告提出解除合同的程序不符合合同约定。《租赁合同》第十条第(三)款约定，若原告提出解除合同，应向被告发出通知，被告收到通知后在28个工作日内未答复或解决的，原告应再次催告，被告在28个工作日内仍未答复或解决的，原告方能解除合同。此外，原告解约应能证明被告根本违约，而实际上被告自2018年11月23日起多次催告原告进场装修，原告也于2019年5月21日办理了装修登记，商场将于2019年9月28日正式开业，原告解除合同无事实依据。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了质证，对双方确认真实性的证据，本院根据证据本身反映的内容及与关联性认定本案事实。
　　本院经审理确认如下事实：2017年11月18日，原告(乙方)与被告恒大商业公司(甲方)签订《租赁合同》。该合同约定甲方将A区-B1-081号营业场地出租给乙方经营五金使用，场地租赁面积64.29平方米。自甲方交付铺位之日起，给予乙方3个月的装修免租期，自开业之日起计算租金和物业管理费，乙方在签约时即支付一年的租金和物业管理费，实际享有14个月的铺位使用权。以一年为一个租金周期，本期租金为53,971元，本合同到期60日前，双方协商签订下一期租赁合同。物业管理费23,466元，付费方式与租金同步。乙方应于本合同签订之日向甲方支付保证金20万元，其中履约保证金15万元、质量保证金3万元、房屋设施保证金2万元。第八条甲方的权利义务中第(八)、(九)款约定，甲方应及时交付本合同项下的营业场地……甲方有权将本合同项下的权利义务转让给其继受公司或关联公司而无须取得乙方同意。第十条合同的解除中约定，(一)乙方租赁期间有下列情形之一的，甲方有权立即单方面解除合同……6.乙方在本合同签订后3个月内因自身原因未开始营业，或者未经甲方同意累计超过15日未正常营业的……(三)乙方要求解除合同的，应按以下程序进行：1.乙方按本合同首部标明的甲方通讯地址，向甲方发出书面通知，说明解除本合同的理由和依据；2.甲方在收到乙方上述解除本合同的通知后28个工作日内未给予答复或解决的，乙方有权向甲方发出书面催告通知；3.甲方在收到解除本合同的书面催告通知后28个工作日内仍未予答复或解决的，乙方可向甲方主张解除合同。乙方按上述程序主张解除合同的，必须证明甲方已构成根本违约，且对乙方造成了不可挽回的影响；(四)若任何一方对相对方行使单方面解除本合同的权利有异议，则应在接到对方有关单方面解除本合同的书面通知之日起三十(30)日内，向本合同第十四条约定的解决争议机关确认解除合同的效力；若逾期未提出异议，则视为有权提出异议的一方放弃该项权利，不得再以任何理由主张本合同未解除。
　　2017年6月12日，原告支付保证金20万元。2017年11月18日，原告通过POS机向恒大建材公司支付152,528元。当日，恒大商业公司向原告开具了履约保证金15万元、质量保证金3万元、房屋保证金2万元以及租金53,971元、物业管理费23,466元的收据。2019年5月22日，原告方通过POS机向恒大商业公司支付2,000元。原告表示，其儿子也租了柜台，上述152,528元、电费2,000元系两个柜台的费用，基中152,528元中涉及本案的租金和物业管理费为77,437元，2,000元中涉及本案的电费为1,000元。对此，被告恒大商业公司、恒大建材公司确认租金、物业管理费和装修电费支付时间。
　　2017年12月11日，浦东新区“五违”整治指挥部等单位就恒大市场经营户分流安置工作召开会议，会议指出在整治过程中向经营户作出了年内安置的承诺，现经营户已出现不稳定情绪；同时，由于周边居民不了解物业商业属性，不断上访，使成山路板块(巨隆广场和浦东商场)安置点相关手续办理受阻。会议明确，在企业有证有手续的情况下，各单位应按照正常手续抓紧办理成山路板块安置点的相关手续，解决经营户的矛盾。
　　2018年11月21日，上海市浦东新区公安消防支队向恒大建材公司出具沪浦应急消验字(2018)第00029号《建设工程消防验收意见书》，明确恒大建材公司申报的成山路XXX号恒大生活家B楼装修工程(浦东商场：地上三层，地下一层，建筑使用性质商场)进行改建内装修工程，消防验收综合评定合格，并明确该场所属于公众场所聚集场所，应在投入使用、营业前，依法向我支队申请消防安全检查，经检查合格后方可投入使用。
　　2018年11月23日，恒大商业公司通过微信群向承租户发出《告知书》，表示恒大生活家成山路XXX号商场已允许经营户进场装修、布置铺位，希望未提交装修方案和图纸资料的经营户在2018年12月1日前提交，以便恒大商业公司做好装修方案审核工作，同时办理交接铺位的入户手续。
　　2019年5月8日，恒大建材公司通过彩信向原告发出《告知书》，表示恒大生活家业主商铺正式装修期自2019年5月1日起为期三个月；已完成装修出样的业主5月28日可以开始试营业；2019年5月20日之前办理进场装修手续并按期完成装修的，除原合同约定的优惠政策，再增加两个月的免租期优惠；2019年5月21日至2019年5月31日前办理进场装修手续并按期完成装修的，除原合同约定的优惠政策，再增加一个月的免租期优惠。
　　2019年5月21日，原告办理了进场装修登记手续，装修工期为2019年5月21日至2019年6月30日。
　　2019年5月27日，恒大建材公司工商登记住所进行了变更，变更后的住所地址包括“成山路XXX号1-3层及地下一层商场”。
　　2019年6月1日，恒大建材公司通过彩信向原告发送《告知书》，要求原告尽快进场装修，以免影响已装修业主的开业时间，并按装修登记时承诺的工期按时完工。
　　2019年6月3日，原告曾就本案合同纠纷向本院提起诉讼，案号为(2019)沪0115民初49715号，因原告未按规定交纳案件受理费，该案按原告撤诉处理。
　　另查，周惠德系恒大商业公司的执行董事、法定代表人；2017年11月9日，恒大商业公司的股东由上海恒大(集团)有限公司、上海周园文化发展有限公司变更为上海周园文化发展有限公司。
　　恒大建材公司的股东(发起人)包括上海恒大(集团)有限公司(持股57.77%)等7家公司；周惠德原担任恒大建材公司的董事、法定代表人，2018年7月2日工商登记变更，周惠德不再担任恒大建材公司的董事、法定代表人。
　　与原告同一承租区域的(2019)沪0115民初49716号等案件中查明，因被告未及时交房，部分承租户通过名为“新恒大商户群”的微信群以及电话等方式与被告进行沟通。2018年5月，被告工作人员(微信昵称“恒大生活家招商部”)在微信群中向承租户作了解释，要求承租户耐心等待。2018年6月初，被告工作人员在微信群中称，商场公共部位施工预计7月初结束，浦东商场(指A区)交房预计在7月，“开业时间要看大家的装修进度”“规划是8月下旬”。2018年6月29日，恒大商业公司向承租户发《告知书》，表示恒大生活家商场计划于2018年10月开业，要求承租户提交装修方案，以便审核。2018年8月，被告工作人员表示，消防验收完成就可以装修。2018年9月初，被告工作人员在电话中也答复承租户，消防还没有通过，消防没验收不好装修。2018年9月，被告工作人员在微信群中表示，原定10月开业计划因工期延误等其他原因的确要滞后了，“9月内两个商场都在流程中”“10月装修，开业时间视装修情况而定”。2018年10月30日，“恒大生活招商部”在微信群中称，商场已经达到交与业主装修布置的条件，即日起业主可以到招商部办理入户手续。对此，众承租户提出了消防是否通过验收等质疑，“恒大生活招商部”未予回复。
　　2019年3月14日，恒大建材公司向承租户发《告知书》，表示恒大生活家即将进入开业前期准备工作，为尽早开业，请浦东商场(即本案A区)的各业主尽快进场装修，巨隆商场的业主抓紧办理装修手续，做好装修准备工作。
　　审理中，被告恒大商业公司、恒大建材公司确认2018年下半年(消防验收办出前1-2个月)，原告催告过开业。
　　本院认为，本案的争议焦点是原告是否享有解除权？原告解除合同的理由为恒大商业公司违反承诺，迟延交付营业场地，且多次催告仍未明确交付期限，导致原告合同目的不能实现。本案中，涉案《租赁合同》并未明确约定租赁物交付的条件和期限，应当按照合同有关条款、交易习惯及符合合同目的的特定标准等认定租赁物是否符合交付条件，以及是否已经导致合同目的不能实现。
　　关于交付条件或标准，根据《租赁合同》的相关条款及本案其他相关事实，可以认定被告开设名为“恒大·生活·家”的建材商场，原告承租其中的部分营业场地经营五金，因此被告交付的房屋不但需要符合通过消防验收等一般房屋所具备的条件，还应符合正常经营需要的条件。虽然被告在2018年11月、2019年3月两次在微信群中发送了《告知书》，表示已经允许进场装修，要求承租户提交装修方案，2019年6月1日向原告发送《告知书》，催告原告进场装修，但始终未明确商场正式开业的时间，从实际情况看，至本案开庭之日，商场仍未开业。被告认为原告已于2019年5月21日办理了进场装修登记，但根据上述事实，可认定原告办理装修登记时，租赁标的物并不符合交付条件。
　　虽然双方在《租赁合同》中未明确约定交付期限，但合同第十条约定乙方在本合同签订后3个月内因自身原因未开始营业时，甲方有权解除合同，而且2017年12月《关于恒大市场经营户分流安置的相关工作会议纪要》显示被告曾经对经营户作出过“年内安置”的承诺。可以说明，双方签订合同时对商场交付、开业的预期是3个月或年底之前。在微信群及相关电话沟通过程中，承租户一再催告，被告也曾对公共部位施工完成时间、经营场地交付时间、预计开业时间做出了多次表态，但均未实现。通过上述事实，可以认定原告合同目的不能实现，原告享有解除权。
　　被告辩称原告解除合同的程序不符合《租赁合同》第十条(三)的约定。原告则认为该条款是格式条款，且加重了对方责任、排除对方主要权利，应属无效。本院认为，原告等承租户作为一个群体，通过微信群等途径向被告反复催告交涉，期间经历的时间早已超过上述条款约定的两个28个工作日，因此即便该条款有效，被告的抗辩也不能成立。
　　合同解除后，恒大商业公司应将已收取的租金、物业管理费、保证金、装修电费返还原告并赔偿相应利息损失，原告的相关诉请，本院予以支持。
　　原告主张两被告之间具有高度主体人格混同，且所付款项进入被告恒大建材公司账户，恒大建材公司应承担共同返款责任。本院认为，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。虽然两被告部分股东、董事有重合，但恒大建材公司并非恒大商业公司的股东，本案无适用上述法律条款的基础，原告该请求本院难以支持。
　　综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条之规定，判决如下：
　　一、解除原告陈云君与被告上海恒大商业管理有限公司签订的《恒大·生活·家广场展位租赁及管理服务合同》；
　　二、被告上海恒大商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告陈云君保证金20万元、租金53,971元、物业管理费23,466元，合计277,437元；
　　三、被告上海恒大商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈云君支付利息损失(以20万元为基数自2017年6月13日起算，以77,437元为基数自2017年11月19日起算，均计算至本案判决生效之日止，2019年8月19日以前按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；
　　四、被告上海恒大商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告陈云君电费1,000元；
　　负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费5,782元，减半收取计2,891元，由被告上海恒大商业管理有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：黄  政

书记员：朱晓晨