陈亚军与王保贵房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：陈亚军，男，1965年5月25日出生，汉族，户籍地江苏省。
　　委托诉讼代理人：陈育新，上海沪灿律师事务所律师。
　　被告：王保贵，男，1972年10月11日出生，汉族，户籍地江苏省。
　　第三人：孙浩，男，1980年12月30日出生，汉族，户籍地上海市。
　　原告陈亚军与被告王保贵、第三人孙浩房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈亚军及其委托诉讼代理人陈育新、被告王保贵及第三人孙浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告陈亚军向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还购房款130万元；2.判令被告支付违约金20万元；3.判令于诉状副本送达之日解除原、被告签订的《房屋买卖(借款)协议》及《补充协议》。事实和理由：2018年7月27日，原、被告及第三人签订《房屋买卖(借款)协议》，约定被告将其所有的上海市普陀区大渡河路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称涉案房屋)出售给原告，价款160万元。涉案房屋当时存在三处法院查封，共计56万元，故协议约定原告先支付56万元用于清偿上述债务，第三人作为监督人监督款项用途。后原告依约支付56万元、70万元用于清除法院查封和清偿第三人债务。但被告仅解除了一处查封，剩余两处查封因为利息问题无法解除。为继续解决问题，三方于2019年1月17日签订《补充协议》，约定原告再支付4万元，被告应于收到该款后七日内解除查封，逾期原告有权要求被告返还已支付房款并支付20万元违约金。当天，原告再次支付4万元，但涉案房屋上的查封至今未全部解除，故房屋买卖手续无法继续进行。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。
　　被告王保贵辩称，对原告所述购房经过没有异议，认可原告支付购房款130万元，同意解除合同并返还房款，对违约金不予认可。原告支付给广发银行的一笔18.5万元未经被告同意，当时被告已经与银行工作人员谈好减免贷款，原告擅自还款导致减免失败，造成了损失，即使应当支付违约金，也不应当全额支付，请求法院予以调整。
　　第三人孙浩述称，对原告诉请没有异议。原先是第三人购买涉案房屋，并支付了约66万元，但被告涨价导致第三人无力继续购买，于是介绍了原告购买房屋。原告通过案外人冯某某向第三人支付了70万元，被告也是认可的。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：
　　1.被告系上海市普陀区大渡河路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人。2018年7月27日，原告作为出资人甲(受让方)、被告作为借款人乙(出让方)、第三人作为第三方监督人丙共同签订《房屋买卖(借款)协议》，主要内容：被告意欲出售涉案房屋，但需要先撤销该不动产上的三个查封，预计总债务56万元，为此向原告借款，并同意将债务清偿后的无权利限制的涉案房屋出让给原告，房产总价款160万元。被告承诺只有三个法院以及银行查封债务，再没有其他债务，原告充分了解上述不动产的法律障碍，自愿出借资金解除查封并成为受让人。查封解除完毕后，被告不得将房产挂牌买卖或者转让他人名下，若被告违约，原告有权提起诉讼，被告将赔偿原告经济损失即违约金20万元。协议签署后两个工作日内原告的出借款即划至被告指定账户，并可派监督人同被告处理债务事宜。房屋交易过户后，原告支付尾款104万元，其中由于被告欠第三人70万元，故剩余34万元。签订本协议时，原告需向律师事务所律师黄耀勇缴纳房屋买卖保证金5万元，二日后协议生效，原告再支付预付款51万元。
　　2.2019年1月17日，原、被告及第三人签订《补充协议》一份，就《房屋买卖(借款)协议》补充如下：“一、三方确认甲方已依照原协议替乙方支付给本市普陀区大渡河路XXX弄XXX号XXX室房屋的三个查封、冻结共计人民币560000元，现因部分查封涉及利息未解冻。二、乙方欠丙方人民币700000元，已由甲方代为支付给丙方，该款作为甲方购买大渡河路房屋的房款，乙方与丙方的债务关系终止，由甲方与乙方结算。三、甲方同意再借款人民币40000元给乙方，作为乙方用于支付查封、冻结款的利息，该款最终从总房款中扣除。乙方必须在收到该款七日内办妥解除该房屋所有查封、冻结手续。四、大渡河路XXX弄XXX号XXX室房屋售价XXXXXXX元，加上本协议补充款项，乙方共支付XXXXXXX元，待房屋解封后十五日内双方办理房屋买卖即过户手续(若甲方以他人名义购买，乙方无条件同意)。房屋过户后，余款300000元待乙方将该房户口清理干净，租客搬离，房屋支付给甲方后，甲方一次性付清余款。五、若乙方未能在本协议期限内办理解封手续，或不与甲方(或甲方指定他人)签订、办理房屋买卖手续，则甲方有权要求乙方立即归还支付所有款项，并支付200000元违约金……”
　　3．2018年7月27日，原告向上海住珈律师事务所转账5万元，摘要：房屋买卖保证金；2018年8月2日，原告向第三人转账15万元，附言：支付房屋债务；2018年8月23日，原告向案外人冯某某转账2万元；2018年9月7日，原告向广发银行股份有限公司上海分行转账115536元，附言：代王保贵还生意红贷款；2018年9月7日，原告通过微信转账向被告支付39464元；2018年12月21日，原告向广发银行股份有限公司上海分行转账18.5万元，附言：代王保贵还生意红贷款；2019年1月17日，原告通过微信转账向原告支付4万元。
　　4.2018年8月7日、8月31日、9月4日，原告分别向冯某某转账12万元、5万元、45万元。2018年9月1日，冯某某向原告出具收条一张，载明“收到陈亚军替王宝贵还孙浩购房款人民币捌万正。(现金)”2018年9月5日，第三人向原告出具收条一张，载明“本人收到陈亚军通过冯某某支付的人民币700000.00(柒拾万元正)该款为孙浩替王保贵归还的借款，现与王保贵的借款已全部结清，以后由陈亚军直接和王保贵发生关系。”
　　5.2018年8月6日的产调信息显示，涉案房屋有上海市黄浦区人民法院、上海市普陀区人民法院、上海市虹口区人民法院三处司法限制。2019年5月4日的产调信息显示，涉案房屋上有上海市黄浦区人民法院、上海市虹口区人民法院两处司法限制。
　　6.本案诉状副本于2019年6月21日送达被告。
　　上述事实，有《房屋买卖(借款)协议》、《补充协议》、银行转账凭证、微信转账记录、收条、上海市不动产登记簿及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。
　　本院认为，《房屋买卖(借款)协议》及《补充协议》系各方真实意思表示，内容与法不悖，当事人均应恪守履行。庭审中，被告就原告提出的解除合同的诉请没有异议，并同意返还原告购房款，本院依法予以确认。关于违约金，被告未按约解除涉案房屋上的权利限制，导致房屋交易无法进行，应当承担违约责任。本院综合考虑合同履约情况、被告过错程度及购房款金额，酌情调整违约金为13万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
　　一、原告陈亚军、被告王保贵及第三人孙浩就上海市普陀区大渡河路XXX弄XXX号XXX室房屋《房屋买卖(借款)协议》及《补充协议》于2019年6月21日解除；
　　二、被告王保贵应于本判决生效之日起十日内返还原告陈亚军购房款人民币130万元；
　　三、被告王保贵应于本判决生效之日起十日内支付原告陈亚军违约金13万元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案保全费人民币5000元(原告预付)，由被告王保贵负担。
　　本案受理费人民币17670元(原告预付)，减半收取，计人民币8835元，由被告王保贵负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：朱  骏

书记员：高  越