陈仡明与底兴华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：陈仡明，女，1962年7月18日出生。
　　委托诉讼代理人：周洪恩，上海仁良律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：底兴华，女，1979年8月5日出生，汉族，住上海市黄浦区。
　　委托诉讼代理人：王俊明，泰和泰(上海)律师事务所律师。
　　原告陈仡明与被告底兴华房屋租赁合同纠纷一案以及反诉原告底兴华与反诉被告陈仡明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)陈仡明的委托诉讼代理人周洪恩，被告(反诉原告)底兴华及其委托诉讼代理人王俊明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告陈仡明向本院提出诉讼请求：1、解除原告陈仡明与被告底兴华签订的租赁合同，解除日期为本案起诉状副本送达之日即2018年7月28日；2、判令被告底兴华支付原告陈仡明2017年7月15日至2018年7月28日期间租金人民币501339元(以下币种均为人民币)；3、判令被告底兴华支付原告陈仡明拖欠租金501339元的逾期支付违约金，按每日千分之一标准自2018年7月29日起计算至实际支付之日止；4、判令被告底兴华支付原告陈仡明违约金239400元；5、判令被告底兴华按每日3000元标准支付原告陈仡明2018年7月29日至2019年8月18日期间房屋使用费666828元。事实和理由：2014年8月8日，原告陈仡明与被告底兴华就上海市普陀区新会路131-139(单)号106室房屋(以下简称涉案房屋)签订《上海市房屋租赁合同》，约定月租金为76000元，从2017年8月8日起月租金为79800元，租赁保证金随租金递增，逾期支付的应当按日租金的百分之五支付逾期违约金；若底兴华逾期不支付租金累计超过15天的，陈仡明有权解除合同，底兴华应当按照月租金的三倍支付违约金。合同终止后，底兴华应当按照陈仡明交付房屋时的状态将房屋予以返还，同时应当将已注册公司搬迁地址或注销。租赁合同签订后，陈仡明依约将涉案房屋交付底兴华，底兴华却未按时支付租金，长期拖欠租金，严重损害了陈仡明的合法权益，故起诉来院。
　　被告底兴华辩称，租赁合同约定的下期租金是指支付租金当月的8日至次月7日期间的租金，根据交易习惯，双方一直是每月15日前支付当月8日至下月7日期间的租金，且陈仡明从签订合同之日起至提起诉讼前未提出异议；陈仡明2017年8月18日出具的催款函中亦要求底兴华在8月15日前支付8月8日至9月7日期间的租金，故底兴华每月15日支付当月8日至次月7日期间租金的行为符合常理，且底兴华根据实际占用租赁面积按时足额支付租金，并不存在拖欠，陈仡明据此要求解除租赁合同的理由不成立。2017年4月13日起，陈仡明不履行产权争议义务，导致涉案房屋面积减少，自同年4月23日起，底兴华实际租赁面积已变更为原租赁面积的46.2%，底兴华自2017年8月8日起按照实际租赁使用面积支付相应租金，不存在拖欠，且陈仡明主张按每日千分之一标准计算违约金，该标准不符合公平原则，应予调整，故不同意支付陈仡明主张的租金及逾期支付租金的违约金。底兴华并不存在违约行为，故不同意支付违约金，且陈仡明主张的违约金标准过高，由法院依法处理。陈仡明要求解除租赁合同的理由不成立，其要求按每日3000元标准计算房屋使用费，缺乏依据，故不同意陈仡明的诉请。
　　反诉原告底兴华向本院提出诉讼请求：1、解除反诉原告底兴华与反诉被告陈仡明签订的租赁合同，解除日期为本案的反诉状副本送达之日即2018年8月9日；2、判令反诉被告陈仡明返还租赁保证金76000元；3、判令反诉被告陈仡明支付违约金239400元；4、判令反诉被告陈仡明赔偿租赁合同解除后剩余租赁期内固定装饰装修残值损失323013.91元、可移动的厨房设备及其他用品室内备品残值损失273040.37元；5、判令反诉被告陈仡明返还2017年4月24日至2017年8月7日期间的租金141147.6元；6、判令反诉被告陈仡明赔偿经济损失3200元；7、判令反诉被告陈仡明赔偿2017年4月23日停业期间的租金损失2498.6元；8、判令反诉被告陈仡明返还2019年8月19日至2019年9月7日期间的租金24241.7元。事实和理由：2014年8月8日，反诉原告底兴华与反诉被告陈仡明就涉案房屋签订租赁合同一份，约定陈仡明将涉案房屋出租给底兴华用于经营咖啡饮品店，租赁期限为十年，租赁面积为314.63平方米。合同签订后，底兴华将涉案房屋进行装修并开业经营。2017年4月6日至2017年4月21日期间，案外人刘某向底兴华提出，涉案房屋的部分面积并非陈仡明所有，虽经底兴华、刘某多次要求陈仡明到现场处理，但陈仡明以各种理由推托。2017年4月22日晚，因陈仡明长期拒不到场处理产权争议，案外人刘某敲坏了涉案房屋的轻钢龙骨隔断墙；同年4月23日晚，刘某在涉案房屋重新砌墙，导致底兴华对经营咖啡饮品店必须具备的卫生间、过道等设施丧失占有、使用和收益的权利，自2017年4月24日起底兴华租赁的房屋面积减少为145.356平方米，经营业绩日益下滑到亏损，底兴华租赁房屋经营咖啡饮品店的合同目的无法实现，故起诉来院。
　　反诉被告陈仡明辩称，本案系反诉原告违约，双方解除合同日期应为2018年7月28日。反诉原告在付清拖欠租金、房屋使用费及违约金后，陈仡明同意返还租赁保证金。反诉被告陈仡明不存在违约，反诉原告底兴华所主张的损失系其自身原因导致，故不同意支付违约金，也不同意支付反诉原告主张的各类损失，且违约金数额过高，请求法院调整。反诉原告底兴华未足额支付租金，不存在多支付的情况，故不同意返还。
　　经本反诉审理查明，2014年8月8日，陈仡明(甲方、出租方)与底兴华(乙方、承租方)签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作为商业使用，建筑面积为314.63平方米；甲方于2014年8月8日前向乙方交付涉案房屋，租赁期限自2014年8月8日起至2024年8月7日止；2014年8月8日至2017年8月7日期间月租金为76000元，2017年8月8日至2020年8月7日期间月租金为79800元；乙方应于每月15日前向甲方支付下期租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的5%支付违约金；甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金即76000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理、环保费等费用由乙方承担；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满3日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按24.15元每平方米(建筑面积)向甲方支付该房屋占用期间使用费；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的3倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1、甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后15日内仍未交付的；2、甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的；3、乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；4、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；5、乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；6、乙方逾期不支付租金累计超过15天的。租赁合同补充条款约定：双方一致同意，2014年8月8日至2014年10月7日为免租期；于签约当日，乙方将二个月租金(2014年10月8日至2014年12月7日)152000元以及相当于一个月租金的租赁保证金76000元合计228000元支付给甲方。
　　合同签订后，陈仡明将涉案房屋交付底兴华使用，2018年8月11日底兴华转账支付陈仡明租赁保证金76000元及两个月租金(2014年10月8日至2014年12月7日)152000元共计228000元，之后每月按76000元标准支付租金至2017年8月7日；2017年8月15日底兴华支付陈仡明2017年8月8日至2017年9月7日期间租金36867.6元，之后每月按36867.6元标准支付租金至2019年9月7日。
　　2017年8月18日，陈仡明向底兴华出具催款函，告知底兴华应于2017年8月15日前向陈仡明足额支付2017年8月8日至2017年9月7日的租金79800元，若逾期支付的，每逾期一日，需按日租金的5%支付违约金；截至发函日，陈仡明仅收到底兴华于2017年8月15日支付的36867.6元该月租金，要求底兴华收函后立即向陈仡明支付剩余未付租金及相应的违约金；若底兴华在催告后15日内仍未足额支付该月租金的，陈仡明有权按照双方签订的租赁合同约定，解除合同并要求底兴华另外支付月租金3倍的违约金。
　　2018年6月5日，陈仡明诉至法院请求判决如其诉请。本院于2018年7月28日向底兴华送达起诉状副本，底兴华于2018年8月9日向本院提起反诉，本院于当日向陈仡明送达反诉状副本。
　　审理中，底兴华向本院提出申请，要求对租赁合同解除房屋交付后剩余租期内涉案房屋的装饰装修以及相应配套的厨房设备及其物品、室内备品和室外牌匾及形象、电力扩容设备等物品的残值损失进行工程审价鉴定。2019年6月30日，上海东方投资监理有限公司出具沪高法(2019)委工审第307号鉴定意见书，鉴定意见为：对租赁合同解除房屋交付后剩余租期内上海市普陀区新会路131-139(单)106室ZOO咖啡店的装饰装修以及相应配套的厨房设备及其物品、室内备品和室外牌匾及形象、电力扩容设备等物品残值损失鉴定的工程审价：鉴定金额975841.08元，残值596054.28元。鉴定汇总表载明：装饰工程鉴定金额371567.82元、残值226957.64元，安装工程鉴定金额157260.26元、残值96056.27元，厨房设备及其他用品鉴定金额395137元、残值241353.95元，室内备品鉴定金额51876元、残值31686.42元。
　　2019年8月18日，陈仡明(甲方)、底兴华(乙方)签订商铺交接协议一份，约定：双方同意，由乙方通过网络挂牌转让沪高法(2019)委工审第307号鉴定意见书中载明的厨房设备及其他物品和室内备品，转让价款为贰万捌仟元整，甲方对该价款无异议；该贰捌仟元整转让所得，由乙方保管，视法院生效判决情况处理，例如判决相关设备、设施归属于甲方或乙方，则该贰万捌仟元整转让款归属相应一方；在签订本协议两日内，乙方按照上述约定将厨房设备及其他物品和室内备品转让并搬离该商铺，并确认已收执贰万捌仟元整转让款，就该款项以本协议为准，双方不再另行确认。2019年8月19日，底兴华将涉案房屋返还陈仡明，双方签订了商铺交接书，双方确认已结清水电费用。
　　另外，陈仡明、底兴华确认：2018年4月23日，案外人刘某因所有权争议将涉案房屋一堵墙敲掉并向内推进重新砌了一堵墙，自翌日起底兴华租赁涉案房屋的实际使用面积为145.356平方米,相比原使用面积156.144平方米减少了10.788平方米。
　　本院认为，陈仡明与底兴华就涉案房屋签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法效力性的强制性规定，应属有效合同，双方均应按约履行。现陈仡明、底兴华对于解除租赁合同均无异议，故对于陈仡明、底兴华关于解除《上海市房屋租赁合同》的本反诉请求本院予以支持。但双方当事人认为合同解除是对方原因所致，并要求对方承担相应的解除合同后果及违约责任。对此本院认为，底兴华确认陈仡明交付的涉案房屋符合双方租赁合同约定，根据底兴华提供的短信记录显示，底兴华占用了涉案房屋外的公用部位，相邻房屋权利人要求拆除，双方为此产生争议，后案外人刘某将涉案房屋一堵墙敲掉并向内推进重新砌了一堵墙，导致底兴华租赁房屋实际使用面积减少，显然双方纠纷的起因是底兴华占用公用面积，底兴华实际使用面积的减少并非陈仡明的过错所致；且双方租赁合同约定的租赁面积为建筑面积而非实际使用面积，底兴华亦确认其实际使用面积相比原使用面积156.144平方米减少了10.788平方米，可见该面积的减少对于底兴华对涉案房屋的使用、收益并未造成严重影响，底兴华自2017年8月起以实际使用面积为标准计算支付陈仡明相应租金，明显违约，陈仡明据此要求解除租赁合同，并未违反法律规定，故本院确认双方租赁合同于2018年7月28日解除。对于违约金问题，陈仡明主张的月租金3倍的违约金标准明显过高，底兴华亦提出了违约金过高的抗辩，本院根据本案实际情况，即以陈仡明实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、过错程度，酌情确定底兴华应支付陈仡明违约金150000元。
　　根据租赁合同约定，租赁关系终止时，陈仡明收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由底兴华承担的费用外，剩余部分无息予以返还。陈仡明与底兴华于2019年8月19日就涉案房屋进行交接，双方确认已结清相关水、电等费用，现底兴华要求陈仡明返还租赁保证金76000元，并无不当，本院予以支持。
　　关于租金，陈仡明认可自2017年4月24日起底兴华租赁涉案房屋的实际使用面积相比原使用面积有所减少，底兴华要求减免租金并无不妥，但并不能以实际使用面积作为计算租金的标准，结合双方租赁合同约定租金自2017年8月8日起有所上涨，故本院对于2017年4月24日起的租金酌情予以减免，酌情确定2017年4月24日至2017年8月7日期间月租金为70000元，2017年8月8日至2018年7月28日期间月租金为73500元。根据本院查明事实，底兴华按每月76000元标准支付租金至2017年8月7日，自2017年8月8日起按每月36867.6元标准支付租金至2019年9月7日，故底兴华应当向陈仡明支付2017年8月8日至2018年7月28日期间租金差额428599.08元。底兴华要求陈仡明返还2017年4月24日至2017年8月7日期间租金，并无不当，本院经核算确定陈仡明应返还底兴华上述期间租金20800元。
　　租赁合同解除后，底兴华仍继续使用涉案房屋，直至2019年8月19日将涉案房屋返还陈仡明，现陈仡明要求底兴华支付2018年7月29日至2019年8月18日期间房屋使用费，并无不当，但陈仡明要求按每日3000元计算标准过高，本院酌情以每月73500元为标准扣除上述期间底兴华已支付的费用予以计算确定底兴华应支付陈仡明上述期间房屋使用费465231.48元。鉴于底兴华已支付陈仡明租金至2019年9月7日，现底兴华要求陈仡明返还2019年8月19日至2019年9月7日期间租金24241.7元，并无不当，本院予以支持。
　　根据租赁合同约定，底兴华应于每月15日前向陈仡明支付下期租金，逾期支付的，逾期一日，则需按日租金的5%支付违约金，现底兴华未按约足额支付陈仡明2017年8月8日至2018年7月28日期间租金，陈仡明要求底兴华支付逾期支付租金违约金，符合双方合同约定，但陈仡明主张以每日千分之一计算标准过高，底兴华要求调整，故本院酌情确定底兴华应按中国人民银行同期贷款利率计算支付底兴华逾期支付违约金。
　　关于底兴华主张的固定装饰装修残值损失问题，本案双方租赁合同解除系因底兴华违约所致，底兴华要求陈仡明赔偿剩余租期内固定装饰装修残值损失，缺乏依据，本院对此不予支持。至于底兴华主张的可移动厨房设备及其他用品和室内备品残值损失，根据双方于2019年8月18日签订的商铺交接协议内容结合双方庭审陈述显示，底兴华已将上述可移动厨房设备及其他用品和室内备品通过网络挂牌予以转让，所得转让价款28000元已由底兴华收取，现底兴华再要求陈仡明支付上述可移动厨房设备及其他用品和室内备品残值损失，缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。
　　底兴华主张的经济损失3200元，根据其所述系案外人刘某敲掉轻钢龙骨墙所致，现底兴华要求陈仡明予以赔偿，缺乏法律依据，本院对此不予支持。底兴华主张的停业期间租金损失，根据其所述亦系案外人刘某敲墙并重新砌墙行为所致，故本院对底兴华要求陈仡明赔偿2017年4月23日停业期间租金损失的诉请不予支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
　　一、原告陈仡明与被告底兴华就上海市普陀区新会路131-139(单)号106室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年7月28日解除；
　　二、被告底兴华应于本判决生效之日起十日内支付原告陈仡明2017年8月8日至2018年7月28日期间租金差额人民币428599.08元；
　　三、被告底兴华应于本判决生效之日起十日内支付原告陈仡明拖欠租金人民币428599.08元的逾期支付违约金(按中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年7月29日起至实际支付之日止)；
　　四、被告底兴华应于本判决生效之日起十日内支付原告陈仡明2018年7月29日至2019年8月18日期间房屋使用费人民币465231.48元；
　　五、被告底兴华应于本判决生效之日起十日内支付原告陈仡明违约金人民币150000元；
　　六、对原告陈仡明的其余诉讼请求不予支持；
　　七、反诉被告陈仡明应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告底兴华2017年4月24日至2017年8月7日期间租金人民币20800元；
　　八、反诉被告陈仡明应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告底兴华租赁保证金人民币76000元；
　　九、反诉被告陈仡明应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告底兴华2019年8月19日至2019年9月7日期间租金人民币24241.7元；
　　十、对反诉原告底兴华的其余诉讼请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
　　本案本诉受理费人民币17558元，由原告陈仡明承担人民币3274元，被告底兴华承担人民币14284元。
　　本案反诉鉴定费人民币45465元，由反诉原告底兴华承担。
　　本案反诉受理费人民币7271元，由反诉原告底兴华承担人民币5911元，反诉被告陈仡明承担人民币1360元。
　　如不服本判决，原告(反诉被告)陈仡明可在判决书送达之日起三十日内，被告(反诉原告)底兴华可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：邵云娟

书记员：邵莉星