陈会榜、陈爱萍与上海晨晗资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：陈会榜，男，1982年8月16日出生，汉族，住浙江省温州市。
　　原告：陈爱萍，女，1972年12月22日出生，汉族，住浙江省温州市。
　　委托诉讼代理人：陈会榜(系原告陈爱萍弟弟)，住浙江省温州市。
　　被告：上海晨晗资产管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：严昕，执行董事。
　　委托诉讼代理人：孟锋，上海韩明志律师事务所律师。
　　原告陈会榜、陈爱萍诉被告上海晨晗资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈会榜(暨原告陈爱萍之委托诉讼代理人)、被告委托诉讼代理人孟锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　陈会榜、陈爱萍向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告在房屋租赁合同被解除后30天内将租赁的房屋返还原告；2.被告支付拖欠的租金57453.7元(暂计算自2018年1月25日至2018年8月25日)，支付至房屋返还之日止；3.被告支付拖欠租金的违约金4393.45元(自2018年1月25日至2018年8月25日)，按照以第2项诉讼请求的金额为基数按每日万分之五计算至判决生效之日止)；4.被告支付5个月免租期的租金共计37965元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年9月18日签订《房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，约定原告将自有的上海市浦东新区川图路XXX号XXX幢乙单元XXX、XXX、XXX、XXX室(以下简称系争房屋)出租给被告使用，租赁期限为15年，月租金7593元，被告于每月25日前将租金支付到原告账户。合同生效后15日内，被告向原告预付一个月租金的保证金及首期两个月的租金共计22779元。被告逾期支付租金连续达90天(含)以上的，原告有权书面通知解除合同。被告逾期支付租金的，每逾期一日，应按应付租金的万分之五向原告支付违约金。原告已于2015年8月10日将符合合同约定的租赁标的物交付给被告使用，履行了租赁合同中约定的义务。被告在合同签订后向原告也预付了一个月租金的保证金及首期两个月的租金共计22779元，此后也依约向原告支付租金，期间出现过不同程度的逾期支付现象。但自2017年12月26日后，被告无故停止支付租金超过90天。原告于2018年4月26日依约书面通知向被告交付解约通知书，要求提前解除与被告签订的《租赁合同》，被告迄今未提出异议。为此，原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，望法院查明事实后依法支持原告的诉讼请求。
　　上海晨晗资产管理有限公司辩称，不同意原告的诉请。被告未支付租金的原因是因为2017年2月开始系争房屋所在地的消防、公安多次上门，由于房屋缺乏消防的基础设施，所以一直被查封、检查，导致被告无法经营。被告从租赁合同开始即未能实现合同的目的，但基于原、被告之间的信任，被告一直都在向原告支付租金，且积极与相关部门协调，要求开发商对该小区包括涉案房屋在内的消防进行整改。同时，被告现已将2018年1月至2018年9月的租金及滞纳金全部支付给原告了。被告对房屋本身及基础设施投入了大量资金而未得到回报，故被告不同意原告的诉请。
　　本院经审理认定事实如下：2015年8月10日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋(房屋权属为工业用房)合计建筑面积416.07平方米出租给乙方，乙方可根据实际经营需要对房屋进行招商转租，甲方对此不持异议。租赁期限为15年，自免租期满次日起算，自双方签订《房屋交接书》之日起的6个月为免租期，即甲方免除乙方该6个月的租金。月租金7593元，三年内不变，自第四年起，每年在上一年基础上上调5%。合同生效后的15日内，乙方向甲方预付一个月租金的保证金及首期两个月租金，共计22779元。首期租金期满后，租金由乙方每月25日之前向甲方支付，以转账方式支付至甲方指定的银行账号，逐月支付。甲方明确了解该房屋可能用于各项经营用途，包括不限于将该房屋用于工业、酒店、配套及商场等。甲方保证租赁期内对乙方进行的房屋改造、装修应予以最大程度的配合。乙方保证根据经营需要对房屋进行改造、装修，设计、装修和政府规费等费用由乙方承担。合同8.4(3)约定，乙方逾期支付租金连续达90天(含)以上的,甲方可书面通知乙方解除合同。9.2条约定本合同如提前终止、解除或租赁期限届满时，甲方有权要求乙方于合同终止后的30天内将承租物业返还甲方，30天为拆除期，甲方免收租金。9.3条约定乙方不按甲方要求返还而继续占用房屋的，自占用之日起当按月租金的2倍向甲方支付违约金。10.1约定乙方逾期支付租金的，每逾期一日，应按应付租金的万分之五向甲方支付违约金。
　　签约当日，原、被告签署了《房屋交接书》。被告向原告支付了保证金及首两个月租金共计22779元。嗣后，被告对系争房屋所在的整幢楼进行装修、环境整治，改建成酒店公寓并对外经营。2018年1月，上海市浦东新区川沙新镇消防安全委员会及川沙经济园区有限公司向被告送达告知书，以“未经许可擅自改变土地用途、改变房屋使用性质、没有相关资质的非法经营场所，且存在重大火灾隐患、治安安全隐患和生态环境安全等隐患”为由，要求被告在2018年1月28日以前自行清退租客，关闭停业。被告于2018年4月26日签收了原告署期2018年4月12日的《解除房屋租赁合同通知书》。因被告未支付2018年1月10日起的租金，原告诉讼来院。后被告于2018年6月27日转账支付了46727.32元，被告称包含2018年1月10日至7月9日的6个月租金45558元及滞纳金1169.32元；于2018年8月27日向原告转账支付了15356.85元，被告称包含2018年7月10日起至9月9日的租金15186元及滞纳金。
　　本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对当事人具有约束力。按合同约定，被告应于每月25日前支付月租金。后被告因被相关部门勒令停业后，基于其合同无法继续履行的担忧而停付租金，虽此举并无合同依据和法律依据，被告也未就此与原告沟通、协商，但于情理可予理解，且被告之后又向原告支付了租金。而就合同法规定的承担违约责任的几种方式而言，若合同可以继续履行，违约方也有诚意履行，为维护合同的稳定性应优先考虑予以继续履行。被告为将整幢楼打造成酒店公寓投入了较高成本，且系向不同的小业主承租，若只有少数业主要求解除合同而大多数业主仍继续履行合同，将势必导致被告租赁目的无法实现而不得不解除与所有业主的租赁合同，有损各方的利益。因此，在目前合同尚能继续履行的前提下，对于原告的解除合同，本院不予支持，原告基于合同解除而提出的解除后果处理的诉讼请求，亦难以支持。原告称被告于2018年6月支付的46727.32元系赔偿原告6个月免租期的损失，缺乏法律依据，本院难以采纳，应当认定为系被告向原告支付的6个月租金及逾期付款违约金。对于被告逾期支付租金的违约金，以日万分之五计付符合合同约定。经本院核算，被告两次支付的总额超过了2018年1月10日至9月9日租金及逾期支付违约金的总额，故对原告主张的逾期付款违约金不再支持。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款之规定，判决如下：
　　驳回陈会榜、陈爱萍的全部诉讼请求。
　　案件受理费609元，减半收取计304.50元，由上海晨晗资产管理有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：全炜琦

书记员：唐  璐