陈会阁与上海海螺商务咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：陈会阁，女，1983年2月7日出生，汉族，住河南省商丘市。
　　委托诉讼代理人：王珊珊，上海市东方剑桥律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：肖万华(后被撤换为孙靖)，上海市东方剑桥律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：孙靖，上海市东方剑桥律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海海螺商务咨询有限公司，住所地上海市徐汇区。
　　法定代表人：戴巍,执行董事。
　　委托诉讼代理人：施赟，上海瀛东律师事务所律师。
　　原告陈会阁与被告上海海螺商务咨询有限公司(以下简称海螺公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月19日立案后，依法适用简易程序。同日，陈会阁向本院申请财产保全，本院依法裁定冻结海螺公司银行存款1,020,000元或查封、扣押其相等价值的财产或财产性权益。该裁定已执行。海螺公司于2018年7月18日提出反诉，本院予以受理。本案于2018年7月18日公开开庭进行了审理，陈会阁委托诉讼代理人王珊珊、肖万华及海螺公司委托诉讼代理人施赟到庭参加诉讼。经当事人一致同意，并报本院院长批准，本案延长适用简易程序审理期限三个月。后因案情复杂，本案依法转为适用普通程序，并延长审限六个月。本案于2019年2月19日再次公开开庭进行了审理。原告陈会阁委托诉讼代理人王珊珊、孙靖，被告海螺公司委托诉讼代理人施赟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　陈会阁向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的房地产租赁合同；2.海螺公司退还房屋装修款300,000元及保证金260,000元；3.海螺公司退还预付租金180,000元；4.海螺公司支付违约金260,000元；5.诉讼费、律师费20,000元及案件保全费由海螺公司承担。事实和理由：当事人双方于2017年6月28日签订《房地产租赁合同》，约定海螺公司将上海市静安区华山路XXX弄XXX号房屋出租给陈会阁，租期自2017年6月30日至2026年3月30日等。双方于2018年2月13日签订《补充协议》，约定海螺公司应于2018年3月31日前装修完工，将系争房屋交付陈会阁使用。嗣后，陈会阁依约支付了房屋保证金260,000元和装修款300,000元，又依海螺公司要求先行支付了租金180,000元。但海螺公司始终未将系争房屋交付使用，逾期交房已超过10天，根据合同约定陈会阁有权以通知方式解除合同，合同解除日期以解除合同律师函被退回的日期为准。此外，系争房屋产权人不允许将该房屋用于商业经营，系争房屋亦不能办理营业执照，故合同目的已不能实现，也符合法定解除合同的情形。合同解除后，应当退还已支付的装修款、租金并赔偿违约金。若法院认为装修款系损失，与租金不能同时主张，选择主张金额高的一项。遂涉诉。
　　海螺公司辩称，因存在新增装修内容，故陈会阁无权以租赁合同5.2条行使单方解除权；系争合同不存在解除事由，海螺公司不存在违约行为，故不同意本诉请求，相关费用无需返还，亦无需支付违约金；系争合同并未约定房屋用途为商业，陈会阁对房屋性质清楚知晓，是否能用作商用的风险应由其自行承担，而现无实质性的证据证明其使用房屋存在障碍，房屋作为交际会所不存在障碍，故不存在解除合同的法定事由；合同约定租期起始时间为2017年6月30日，系争房屋在上述日期即已完成交付，之后装修的期间实质上是装修免租期。即使应当解除，亦因陈会阁拒付租金、拒不收房而导致提前解约，违约责任在于陈会阁，故保证金不应返还并应用于抵扣租金及违约金；陈会阁支付的租金金额仅为60,000元，120,000元系楼梯部分新增的装修款；海螺公司从未要求陈会阁预付租金，故陈会阁支付租金的行为即已表明其认可装修已完成。如认定海螺公司违约，合同约定的违约金标准过高，请求酌情调整；所有装修款均已转化为装修及相关设备，故不应返还装修款；损失和违约金不得叠加适用，原告应就损失高于违约金承担举证责任；律师费亦无合同及法律依据。
　　海螺公司向本院提出反诉请求：1.陈会阁支付2017年4月1日至2018年7月18日止的租金216,000元；2.陈会阁支付违约金260,000元。审理中，海螺公司变更反诉请求为：1.陈会阁支付2017年7月1日至2018年7月31日止的租金损失559,000元(每月43,000元)；2.陈会阁支付房屋空置成本360,000元。事实和理由：2018年2月13日，海螺公司已完成系争租赁合同项下的装修(硬装)义务，合同第十一条约定，硬装完成后陈会阁即应支付租金。但陈会阁拒绝确认装修成果，并拖欠租金，构成严重违约。陈会阁提出了包括楼梯改造在内的新增装修内容，新增装修有单独约定的违约条款，楼梯改造费用也是在租赁合同约定的300,000元之外陈会阁另行承担。楼梯改造涉及历史建筑保护导致停工4个月，责任在陈会阁。遂涉诉。
　　陈会阁对海螺公司的反诉辩称，海螺公司发出《入住通知书》之前陈会阁即已提出解除合同，故未予收房；系争房屋不存在2018年4月即可入住的情况，补充协议只是对原有装修内容进行扩充，并非单纯针对软装的新增内容；系争合同违约方为海螺公司，故陈会阁不应赔偿；海螺公司亦未交付房屋，故不存在支付租金的问题。如法院认定陈会阁违约，对于反诉请求第一项中的租金标准并无异议，但仅能从2017年7月1日计至陈会阁2018年5月提出解约之时；反诉第二项请求计算标准过高，时间亦过长。
　　本院经审理认定事实如下：本市静安区华山路XXX弄XXX号房屋系公房，该房屋部分部位的公房承租人为案外人陈某某。海螺公司从陈某某处租赁了上述房屋，2017年4月至2018年7月每月租金均为43,000元。
　　2017年6月28日，陈会阁(乙方)与海螺公司(甲方)签订《房地产租赁合同》，约定甲方将上述系争房屋租赁给乙方；租期为8年9个月，自2017年6月30日至2026年3月30日止，甲方于2017年6月30日前交付房屋；月租金60,000元，租金前2年不变，自第三年起每两年月租金递增5,000元；房租于每次房租到期日前7天支付，每月支付一次；乙方在签约后应交付保证金260,000元；任一方违约的，违约金为260,000元；第五条第二款约定，甲方逾期交付房屋的，每逾期一日应按月租金5‰赔偿乙方违约金，逾期超过10天，乙方有权单方终止合同并追究违约责任；乙方逾期支付租金的，每逾期一日应按月租金5‰赔偿甲方违约金，逾期超过15天，甲方有权单方终止合同并收回房屋；若租赁期满或因某一方违约致使合同提前终止，则乙方须及时将房屋及甲方提供的设备设施如数归还，否则乙方任何遗留在该房屋中的物品将视为放弃，甲方有权无需经乙方同意予以处置；第十一条约定，乙方应于2017年6月28日及以后15日后分别支付甲方150,000元作为装修费用，共计300,000元；甲方于收到第一笔款项之日后的2个月内完成除空调、热水器、软装之外的墙面、地面、水电、灯光的硬装施工；超过300,000元的工程款费用由甲方承担，乙方租金于工程完工日支付。
　　2017年6月30日、7月18日、7月28日，陈会阁分别向海螺公司转账250,000元、150,000元、160,000元作为系争合同约定的保证金260,000元及装修款300,000元。2017年8月3日，陈会阁向海螺公司汇款120,000元，汇款备注为“修复楼梯款”；海螺公司于同月5日转账120,000元给案外人林某某，备注为“陈会阁装修楼梯款”。系争房屋装修现场实际由案外人林某某具体负责。
　　2018年2月13日，林某某以海螺公司代理人的名义与陈会阁签订《补充协议》，约定陈会阁于2018年3月开始，每个月提前7天支付系争房屋租金，直至系争合同结束止；2018年2月14日所付60,000元系提前预付2018年3月的租金；非正常情况下(包括因执照问题导致无法经营)，陈会阁有权不支付租金；系争房屋租金前3年不变；海螺公司应于2018年3月31日前完成附件内的工作内容，否则下月租金停止支付，起租日改为此协议附件所含全部内容合格完工验收日；之前所签订的还款计划顺延1个月。该补充协议附件内容包括：1.一楼简餐台、附属酒柜；2.二至四楼地面打磨，地面和墙面交界处理干净；3.1.5、2.5、3.5楼房间空调连带的柜子；4.安装空调(不包括空调设备)；5.煤气热水器补贴陈会阁10,000元；6.卫生间浴缸及其龙头、洗手台、搁物台；7.二至四楼房间安装柜子上的水槽及柜体；8.所有房间安装条灯及配电；9.大门处设收银台；10.阁楼增加天窗。对于《补充协议》中“非正常情况下(包括因执照问题导致无法经营)”的理解，陈会阁主张包括装修未完成、营业执照无法办理、房屋无法用于经营等情况；海螺公司则表示指陈某某的服务网点证无法给陈会阁使用的情况。
　　2018年2月13日，陈会阁向海螺公司转账支付60,000元作为上述《补充协议》中约定的2018年3月租金。
　　2018年4月3日，林某某通过微信向陈会阁发送装修现场照片，告知灯已安装好。同年4月底至5月，林某某要求陈会阁回电，陈会阁在微信中未予回应。
　　2018年5月18日，陈会阁与上海市东方剑桥律师事务所签订《聘请律师合同》，约定该律所指派律师作为系争房屋租赁合同纠纷案件一审代理人，陈会阁应支付律师服务费20,000元。2018年5月22日，上海市东方剑桥律师事务所向陈会阁开具金额为20,000元的增值税普通发票，内容为鉴证咨询服务费、律师代理费。同年5月22日、5月28日，陈会阁委托律师向海螺公司注册地址邮寄律师函，要求因海螺公司严重违约终止合同，并退还保证金、租金、装修费用等。
　　2018年6月21日，林某某向陈会阁发送房屋现场照片，但未提出诉求。次日，海螺公司向陈会阁寄送《入住通知书》，称系争房屋已装修完毕，2018年5月即可入住，前期政府有关方面督促和协调优秀地方历史建筑保护等问题也已解决，请陈会阁尽快安排入住。该邮件于次日送达。
　　另查明：1.2017年7月30日，陈会阁在林某某要求下与案外人上海业显贸易有限公司签订《设备购销合同》，用于采购大金空调，并支付了相应的采购费用。2.陈某某处有上海静安区静安寺街道为民社区服务中心颁发的服务网点证书一张，载明项目为理发、跟妆，责任人为陈某某的妻子石艳青，地址为华山路XXX弄XXX号，有效期自2018年1月1日至2018年12月31日。
　　上述事实，有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。
　　审理中，陈某某到庭陈述：1.关于装修过程。2017年5、6月左右，系争房屋已经开始装修，静安区房管办、文保办、城管等部门人员找其谈话，告知房屋为历史保护建筑，装修不允许改动窗户和楼梯。陈某某遂将该要求告知海螺公司，海螺公司表示改造窗户和楼梯是陈会阁的要求。2017年6、7月左右，陈某某在系争房屋所在弄堂内碰到了陈会阁，亦告知其不能改造楼梯和窗户。但后来窗户仍然被更换了，陈某某遂更换门锁，装修于2017年7月停工。海螺公司此后一直要求复工，亦不恢复窗户，陈某某遂于2017年9月左右自行将窗户恢复原状。陈某某本不同意改造楼梯，但海螺公司书面承诺房屋交还时会恢复原状，且有任何责任由海螺公司承担，陈某某才于2017年12月左右同意海螺公司继续装修，并让海螺公司把楼梯设计图纸交给静安区房管办审批，但不清楚审批结果。嗣后，装修复工，楼梯改造完成。但由于海螺公司欠付租金陈某某再次换锁关门。停工一周左右，海螺公司与陈某某于2018年5月9日签订支付房租的协议，陈某某遂同意开门。之后，海螺公司安排了一两名工人进入房屋做扫尾工作，四五天后工人全部离场。目前政府部门并未上门验收，亦未明确告知当前的装修不可以。房屋目前是空关状态，地板、墙面、楼梯均装修好了，但空调没有装好，有些水管没有通水。2.关于执照。系争房屋系居住用房，不能办理营业执照。但由于街道对下岗职工的照顾，陈某某在系争房屋地址申请了静安寺街道为民社区服务中心服务网点，并由静安寺街道为民社区服务中心下发了服务网点证。该证每年都需要审批，2018年起责任人更换为陈某某的妻子。该证载明的地址虽未明确部位和楼层，但总体上指的是系争房屋第一层，第二、三层是不包括的。2017年8月左右，陈会阁曾向陈某某询问，是否能把服务网点证租借给她用于做美容、瘦身。陈某某告知一楼做美甲、化妆是可以的，二、三楼做瘦身是不行的，因此没有租赁给她。在沟通过程中，陈会阁并未向陈某某提及其与海螺公司关于执照方面的争议。
　　审理中，双方当事人于2018年7月23日赴系争房屋查看并拍摄照片。照片显示，房屋内装有收银台，收银台处摆放有未安装的装饰隔断板，具体用途不明；房屋玻璃露台处墙壁有些许起皮；其中一间房间墙面有大面积夹板处于未装修完成的状态。双方当事人明确，楼梯已装修完毕，补充协议附件中1、3、5、6、7、8项内容均已完成，但天窗未装。对此，海螺公司表示历史保护建筑不允许开天窗才未安装。此外，海螺公司表示系争房屋仍处于空置状态。
　　对于2017年8月3日陈会阁支付的120,000元性质，双方存在争议。陈会阁称其备注的用途系根据海螺公司要求填写，实际情况是海螺公司装修款短缺，遂与其商量要求预付租金，并用于楼梯装修。海螺公司辩称，楼梯并非《房地产租赁合同》约定的装修范围，属于陈会阁新要求的装修内容，故对应的120,000元装修款应由陈会阁承担，陈会阁因此才向海螺公司打款；如果属于之前就约定的装修范围，则费用应由海螺公司承担，海螺公司会以向陈会阁借款的方式处理。本院认为，陈会阁在转账120,000元时的备注系自行填写，在无相反证据证明该款项性质为预付租金的情况下，应构成对款项性质的自认。此外，根据《房地产租赁合同》约定，房租系先用后付，在《补充协议》中才变更为先付后用。如果2017年8月3日的这笔120,000元系预付租金，则依据《补充协议》支付的租金60,000元不应是2018年3月的租金，而应为2018年5月。综上，该笔120,000元应为修复楼梯款。
　　本院认为，陈会阁与海螺公司签订的《房地产租赁合同》合法有效，双方理应恪守。2018年2月13日的《补充协议》虽无海螺公司签章，但有林某某代表海螺公司签字。本案中，海螺公司既是出租人又是装修承揽人，租金的起算与装修进展紧密相关。林某某虽然并非海螺公司法定代表人或员工，但系海螺公司委派至装修现场，全程与陈会阁进行沟通、对接。根据楼梯款等款项系通过海螺公司转给林某某，陈某某就装修问题与海螺公司进行的沟通，海螺公司提供催告陈会阁接收房屋的证据系林某某与陈会阁的微信记录等事实，均可表明海螺公司对于装修和合同履行中的问题均明知并参与协调，陈会阁有理由相信林某某能够代表海螺公司。且《补充协议》中涉及的2018年3月的预付租金系支付至海螺公司的账户，海螺公司在收到款项后并无异议，在审理中亦确认款项性质。综上，能够认定海螺公司对该《补充协议》为明知，《补充协议》对陈会阁及海螺公司均有约束力。
　　本案主要争议焦点在于陈会阁是否有权行使单方解除权或法定解除权。根据《房地产租赁合同》第十一条，陈会阁委托海螺公司完成墙面、地面、水电、灯光的硬装施工，在硬装施工完成之前无需支付租金。因此，系争合同起初并非带装修租赁，而是租下房屋后再行装修，只是装修承揽人与出租人正好相同。硬装期间相当于装修免租期，即租期起算，但陈会阁有权暂时不付租金。系争房屋在装修过程中出现了停工等问题，不论延期原因在哪方，双方已于2018年2月13日通过《补充协议》对后续履行达成一致。《补充协议》约定，2018年3月31日海螺公司仍不能完成附件装修内容时，租金停付，起租日变更为装修完工验收之日。起租日的变更意味着双方合意将租期进行了变更，从原合同约定的2017年6月30日至2026年3月30日变更为装修合格验收之日至2026年3月30日。装修合格验收之日并非确定之日，故《房地产租赁合同》第五条第二款关于单方解除权的约定不能适用。
　　海螺公司直至2018年4月才将灯具安装完毕的事情通知陈会阁，并无证据证明其明确催告陈会阁前来验收；海螺公司最迟于2017年6月即明确知晓历史保护建筑装修的限制，却仍于2018年2月承诺增加天窗装修项目，应承担天窗至今未能安装的法律后果。综上，海螺公司至本案庭审仍未完成全部装修内容，未按期完工验收的后果为起租日期的顺延，即合同直至本案审理仍为有效，但处于起租期尚未开始的状态，海螺公司无权收取租金。现陈会阁明确要求解除合同，海螺公司亦同意于2018年7月23日解除，故本院以该日期作为合同解除日期。
　　至于合同解除的归责，综合分析系争合同履行过程，一方面，双方在《房地产租赁合同》中虽未明确房屋用途，但结合收银台等装修内容，海螺公司应已完全了解房屋拟用于营业。海螺公司还在《补充协议》中将因执照问题导致无法经营的情况与是否有权拒付租金挂钩，因此双方对于合同目的均明确。但是，系争房屋为公房，无法办理营业执照，双方均应为明知。鉴于提供证照并非出租方的法定义务，亦未在合同中明确约定，陈会阁对此应承担更大的责任。另一方面，房屋租赁合同的实质在于出租方收取租金、承租方使用房屋，但系争合同自2017年6月底签订直至2018年7月，装修迟迟未能完工，租期无法起算，导致出租方不能收取租金，承租方亦无法按照合同目的使用房屋，且该状态仍可能延续，故合同继续履行亦不经济。对此，海螺公司应承担更大责任。综合上述两方面的因素，考虑到提供符合合同要求的房屋是租赁合同的主要义务，故本院酌定由海螺公司对合同解除承担60%的责任，由陈会阁承担40%的责任。
　　合同解除后，海螺公司理应向陈会阁返还保证金260,000元。因租期尚未开始，海螺公司无权收取租金，故应退还陈会阁预付的租金60,000元。陈会阁同时主张损失及违约金，缺乏法律依据。因其主张损失的金额高于违约金，本院基于赔偿损失进行分析。陈会阁主张的损失包含装修款损失及律师费损失，装修款损失又包括合同签订之初投入的300,000元及楼梯装修款120,000元。上述款项，双方当事人均确认均已用于硬装。由于装修尚未投入使用，不存在折旧，故本院认定上述420,000元系屋内装修残值损失，结合合同解除的责任，本院酌定由海螺公司赔偿给陈会阁252,000元。律师费并非直接损失，亦非必然产生，故本院不予支持。至于海螺公司的反诉请求，由于合同变更后，海螺公司未完成房屋交付的义务，租金成本及空置成本均应系其自身承担的商业风险，本院不予支持。
　　据此，根据《中华人民共和国合同法》合同法第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三款之规定，判决如下：
　　一、原告陈会阁与被告上海海螺商务咨询有限公司就上海市静安区华山路XXX弄XXX号房屋签订的《房地产租赁合同》及《补充协议》于2018年7月23日解除；
　　二、被告上海海螺商务咨询有限公司应于本判决生效后十日内返还原告陈会阁保证金260,000元；
　　三、被告上海海螺商务咨询有限公司应于本判决生效后十日内返还原告陈会阁预付租金60,000元；
　　四、被告上海海螺商务咨询有限公司应于本判决生效后十日内赔偿原告陈会阁252,000元；
　　五、驳回原告陈会阁的其余诉讼请求；
　　六、驳回被告上海海螺商务咨询有限公司的诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费13,980元，保全费5,000元，由原告陈会阁负担6,140元，被告上海海螺商务咨询有限公司负担12,840元；反诉案件受理费6,495元，由被告上海海螺商务咨询有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：陈洪林

书记员：陈  钰