陈某某与河北华夏旅游房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：陈某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：薛晗，北京市东卫律师事务所律师。
被告：河北华夏旅游房地产开发有限公司，住所地怀来县官厅镇湖滨路1号。
法定代表人：张书全，董事长。
委托诉讼代理人：王作棉，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，该公司员工。
委托诉讼代理人：蔺艳军，河北太平洋世纪律师事务所律师。

原告陈某某与被告河北华夏旅游房地产开发有限公司（以下简称河北华夏）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈某某的委托诉讼代理人薛晗、被告河北华夏的委托诉讼代理人王作棉、蔺艳军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付逾期办理原告购买的泊爱蓝岛A-3-2号别墅房屋产权证的违约金20600元；2.判令被告赔偿挪用代收契税和维修基金123600元的5年利息，利率按民间借贷年息20%计算，自2013年6月12日至2018年9月3日，共计123600元；3.判令被告立即退还以代交契税和维修基金名义多收的73204元；4.判令被告立即将代收原告的公共维修基金交付有关部门，并给向原告提供有关部门出具的公共维修基金的发票；5.要求重新办证更正遗漏院落独有面积；6.诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告2013年3月31日与被告签订商品房认购书购买怀来县官厅镇泊爱蓝岛A-3-2号别墅，总价206万元，面积271.31平方米。2013年5月10日前原告付清房款，2013年6月12日被告以不缴纳契税、公共维修基金不允许收房为由强行代收契税82400元、维修基金41200元后交房。2013年初被告与原告签订《商品房买卖合同》后被告以办理房产证为由收回原始合同，返还时被告将签订合的日期自行填写为2013年12月14日。该合同第十五条及附件五第九条约定，出卖人至商品房交付后500个工作日将办理权属登记所需材料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在2年内取得房地产权属证书的，按照已付房价款1%承担违约责任。但自2013年6月12日交房至2018年4月18日原告才领取到房产证。期间，被告以怀来县住建局办证效率低、办证业主多等借口，延迟申办产权证，不给付逾期办证违约金，不赔偿挪用契税、维修基金的利息，更不退还多收费用。故原告诉至法院，望判如所请。
被告河北华夏辩称,原告与我公司签订合同交房的约定存在于合同第15条，自交付后500个工作日内报主管部门备案，因出卖人原因不能取得房产证的按该条第2、3项处理，规定的较为明确。规定期限的约定存在于补充合同第5条，约定为2年。我方的办证期限为500个工作日加2年，因我方原因才负担1%的违约责任。原告陈某某取得房屋后进行了违建，不能取得房证。因职能部门机构改革造成办证几次停顿，我公司已于2015年报送了全套办证资料，因不动产登记改革，已报送的资料经过了所有审批程序，出证前全部被退回，要求按登记条例重新报送，此期间已经过一年。因办证迟缓，曾被央视和当地媒体披露众所周知，办证迟延存在客观障碍，非因我公司原因，不同意支付违约金。原告所述签订合同时间为2013年3月31日，如所述属实，根据河北省契税实施办法，原告的税率为4%，其实际交纳1.5%的税，我方同意撤证重新办理。关于公共维修基金，根据补充协议第4条第2项、第5条第1款的规定，买方缴纳契税、维修基金是义务，我公司按当时标准收取并无不当，不存在挪用和多收取情况。
本院经审理认定事实如下：2013年原告陈某某与被告河北华夏签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的怀来县官厅镇泊爱蓝岛A-3-2号别墅，总价款206万元，面积271.30平方米，2013年5月10日前原告付清了全部房款。后原告、被告双方就认购的房屋签订，落款时间显示为2013年12月14日。2013年6月12日，被告按合同约定代收原告契税82400元、公共维修资金41200元后交房，2014年2月13日被告向原告出具购房款发票。2016年11月3日被告代原告实缴契税30900元（税款所属时期2016年10月1日－2016年10月31日）、2017年8月4日代缴公共维修资金21704元。双方签订的《商品房买卖合同》第15条关于产权登记的约定为“出卖人应当在商品房交付使用后500个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、非出卖人原因，买受人未能取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任。”关于该条“规定期限”，双方又在合同附件五《合同补充协议》第9条第（5）项约定“主合同第十五条取得房地产权属证书中的‘规定期限’，双方约定为两年。”合同附件五《合同补充协议》第4条第（2）项约定：“买受人向出卖人付清全部房款及代垫（偿）款项、违约金、缴纳出卖人代收代缴的费用、按主合同及本协议约定向本小区物业服务企业交纳物业服务费和相关入住费用并签署相关物业协议后，办理入住手续。”第5条关于办理产权登记的补充约定：“因履行本合同产生的有关税、费，由双方按国家规定各自承担。出卖人有义务按照当地政府的规定代收代缴前述费用。”原告认为被告挪用代收契税、公共维修资金不上交怀来县有关部门，逾期为原告办证，不给付逾期办证违约金，也不赔偿挪用代收契税、公共维修资金的利息，不退还多收费用，不得已起诉维权。
另查明：2015年以前，怀来县主管机关根据相关规定，房地产开发企业在整个项目未竣工前，不能进行工程规划条件审核，未经核实的项目不予办理竣工验收备案、房屋登记手续。自2015年元月末，怀来县主管机关开始对已竣工部分办理土地分户登记。2016年12月27日，被告将含原告在内24户的相关资料报送国土局办理土地使用证。2018年4月18日原告领取到房屋产权证。
上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、销售不动产统一发票、被告收取的购房款收据及契税、维修资金收据、收到《商品房买卖合同》的收条，及被告提供的税收完税证明、住宅专项维修资金票据证实。

本院认为，原告陈某某与被告河北华夏签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对合同双方当事人具有法律约束力，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于原告要求支付逾期办证违约金的请求，就双方合同约定的办证时间，应理解为在交房后的2年内，并非被告所称的500个工作日加2年时间。原告的交房时间为2013年6月12日，被告办证时间虽然超出双方合同约定的2年时间，但被告在办理过程中，因2015年之前办理土地使用权证在项目开发完毕前不能分户登记，后又遇不动产登记改革，土地使用权证、房屋所有权证两证合一为不动产权证，相关行政机关职能转变，申报手续反复、变化情况客观存在，推迟原因并非被告造成，符合非出卖人原因，买受人未能在规定期限内取得房地产权证书的，出卖人不承担责任的合同约定，被告不应承担违约责任。原告请求的按民间借贷年息20%计算契税和维修资金123600元的5年利息，因原、被告双方不属借贷关系，由被告代收代缴此两项费用系双方合同约定，且未约定被告收取后何时交至主管部门的期限，现被告已代原告缴纳，不存在违反合同约定行为，故本院对此项请求不予支持。原告要求返还未缴纳部分的契税、维修资金，被告同意，此两项共计70996元并同住宅专项维修资金专用发票应一并退还原告。原告要求重新办证更正遗漏的院落独有面积，因原告现已取得不动产权证书，被告已按合同约定完成相关的办证义务，且颁发不动产权证书系登记机关的行政行为，被告不具有此权力，若登记有误原告可向登记机关申请变更登记，因此本院对该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

一、被告河北华夏旅游房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告陈某某70996元，并将住宅专项维修资金专用发票一并交付原告；
二、驳回原告陈某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2107元，原告负担1320元，被告负担787元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。

审判员 任春新

书记员： 张爱斌