陈冬静与上海康桥高科创业发展有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　原告：赵国亮，男，1984年5月10生，汉族，住江苏省昆山市张浦镇顺城名湾4幢603室。
　　原告：陈冬静，女，1983年11月15日生，汉族，住江苏省昆山市。
　　上列两原告的共同委托诉讼代理人：牛培山，上海同脉律师事务所律师。
　　被告：上海康桥高科创业发展有限公司，住所地上海市浦东新区，经营地上海市徐汇区。
　　法定代表人：高峰，总经理。
　　委托诉讼代理人：凌代忠，男。
　　委托诉讼代理人：施赟，上海瀛东律师事务所律师。
　　原告赵国亮、陈冬静诉被告上海康桥高科创业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月6日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月14日公开开庭进行了审理。原告赵国亮及两原告的共同委托诉讼代理人牛培山，被告上海康桥高科创业发展有限公司的委托诉讼代理人凌代忠、施赟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告赵国亮、陈冬静向本院提出诉讼请求：被告退还原告房款人民币(以下币种同)48,396.04元(含增补房款45,485元、套内面积减少应退房款2,911.04元)，并按银行同期贷款利率的四倍支付自2016年12月25日起至实际退还之日止的利息。事实与理由：2014年11月20日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)，约定原告向被告购买上海市浦东新区沈梅东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)；房屋建筑面积为117.96平方米，其中套内建筑面积90.59平方米、公摊建筑面积27.37平方米；每平方米单价18,194元、总房价款2,146,049元。预售合同特别告知一第五条注明：商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时以测绘机构实测建筑面积为准，预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积即公用分摊面积，暂测面积与交付时实测面积不一致时，按《上海市房地产转让办法》第四十四条规定处理。《预售合同》第五条明确约定，暂测面积与实测面积不一致时应首先根据法律、法规、规章的规定处理。系争房屋不动产权证记载，建筑面积120.46平方米，其中套内面积90.43平方米、分摊面积30.03平方米。显然，系争房屋实测面积比预售合同约定的建筑面积增加系因该房屋分摊面积增加，故根据《上海市房地产转让办法》规定，预售合同约定的转让总价格不变，被告应退还已收取的增补房款45,485元。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内，按照合同约定价格据实结算。故被告应退还房屋套内面积减少的房款2,911.04元。在原告等业主提出异议的情况下，被告仍强势要求原告按照《交房结算单》增补房款，否则不予办理交房手续。现原告为维护自身合法权益，起诉来院。
　　被告上海康桥高科创业发展有限公司辩称：不同意原告的全部诉请。被告向原告收取相关房款具有充分的合同依据和法律依据，原告主张按同期贷款利率的四倍计算利息无合同依据。根据法律规定，当事人可在合同中约定面积发生误差时的结算办法，约定优先，原告所述的《上海市房地产转让办法》第44条非效力性的强制规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、建设部颁布的《商品房销售管理办法》第二十条均明确规定当事人有约定的，以约定为准。故本案合同补充条款中关于面积误差结算方法的约定系双方真实意思表示，应按合同约定履行。《预售合同》第二十九条约定，本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分，补充内容具有优先适用力。《预售合同》首部仅为告知条款，允许当事人变更和修改，无强制适用力。补充条款则是对合同第五条作了变更和补充，不区分套内面积和公摊面积单独结算，而是根据套内面积和公摊面积的总和，即建筑面积统一结算。
　　本院经审理确认如下事实：2014年11月20日，两原告(乙方、买方)与被告(甲方、卖方)签订《预售合同》。该合同第二条约定，乙方向甲方购买系争房屋。据甲方暂测该房屋建筑面积为117.96平方米，其中套内建筑面积为90.59平方米、公用分摊建筑为27.37平方米。第三条约定，乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为18,194元，总价暂定为2,146,049元。第五条约定，在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过+3%(包括3%)，不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过－3%(包括－3%)，乙方有权单方解除本合同。乙方行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。第十一条约定，甲方定于2016年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第二十九条约定，本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。本合同的未尽事宜及本合同在履行过程中需变更的事宜，双方应通过订立变更协议进行约定。该合同补充条款一第五条约定，补充合同第五条……2、房价结算：该房屋的房价款按合同第五条的建筑面积统一结算，不分别就套内面积或公摊面积单独进行结算。
　　同时，《预售合同》正文前有特别告知内容，其中特别告知一第五条载明，预售的商品房是房地产开发企业正在建设中的房屋(或已建成但未经初始登记的房屋)，该房屋的面积、交房日期、质量等方面问题都存在着不确定因素。房屋买卖双方在签约前，应对下列问题予以充分了解：1、商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时则以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测建筑面积为准。预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积、公用分摊建筑面积。暂测面积与交付时实测面积不一致，按《上海市房地产转让办法》第四十四条规定处理。[第四十四条(预售商品房交付时建筑面积增减的处理)预售商品房交付时，其建筑面积与预售合同的约定出现增减的，应当按照下列规定处理：(一)因按照本办法第二十七条第二款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变。(二)因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的，按照本办法第三十九条的规定处理。(三)除本条第(一)项、第(二)项所列的情形外，建筑面积超过预售合同约定的，受让人可以不承担增加建筑面积部分的价款；建筑面积不足预售合同约定的，房地产开发企业应当将减少建筑面积部分的价款退还受让人。但预售合同另有约定的，从其约定。]
　　另，《上海市房地产转让办法》系上海市人民政府发布，后经多次修正，已将上述特别告知一第五条中所附的第四十四条序号调整为第四十三条、第二十七条序号调整为第二十六条、第三十九条序号调整为第三十八条，该些条款具体内容未变。
　　签约后，原告已向被告付清合同约定的总房价款。
　　2016年12月24日，原、被告签订《交房结算单》，载明实测建筑面积120.46平方米，面积差异2.5平方米，需增补房款45,485元。原告已向被告支付该增补房款，被告于2016年12月24日向原告开具了发票。另，原告已取得系争房屋的不动产权证，该证载明系争房屋建筑面积为120.46平方米，其中套内面积90.43平方米、分摊面积30.03平方米。
　　审理中，原告称，《上海市房地产转让办法》属《预售合同》第五条中约定的规章，应优先适用。被告称，原、被告关于面积误差的结算方式与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、建设部颁布的《商品房销售管理办法》都是相符的，国家税收也是按照总建筑面积计算的，得房率并非法定计算依据，公摊面积也是属于全体业主的。
　　以上事实，有《预售合同》、《交房结算单》、发票、不动产权证，以及原、被告的当庭陈述在案佐证。
　　本院认为，原、被告签订的《预售合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，属合法有效，双方均应遵照履行。本案纠纷产生的实质原因在于系争房屋实测面积与暂测面积不一致的情况发生后，原、被告对此的处理方式意见不一。根据查明事实，《预售合同》中有三处内容涉及争议处理方式：其一、特别告知一第五条。本院认为，《预售合同》特别告知内容系相关部门对房屋买卖双方就签约及履约过程中相关事项的提示，并非合同双方磋商确定的合同条款，不能视为合同约定而直接适用。其二、《预售合同》第五条。根据该条款中“除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理”可见，该条款所列的两项处理方式适用于无相关法律、法规、规章另有规定的情形之下。而客观上，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算……”、建设部颁布的《商品房销售管理办法》第二十条规定：“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3％以内(含3％)的，据实结算房价款……”《预售合同》第五条并未明确指明适用哪项法律、法规、规章，根据上位法优于下位法的法律适用原则，《上海市房地产转让办法》不能优先于效力等级更高的法律、法规、规章的适用。原告以该办法属于《预售合同》第五条所述的规章为由，认为应优先适用该办法第四十三条的意见，本院不予采信。其三、补充条款一第五条第2项。该条款系对《预售合同》第五条的补充，属当事人之间的特别约定，若与正文条款不一致的，应以该补充条款为准。结合上述两条的约定，可认定双方约定当暂测面积与实测面积不一致的误差小于±3%时，不区分套内面积与分摊面积，而是按建筑面积统一结算。综上，系争房屋交付时，被告按照实测建筑面积要求原告增补相应房款，符合合同约定。对于原告的诉讼请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
　　驳回原告赵国亮、陈冬静的诉讼请求。
　　案件受理费1,034元，减半收取计517元，由原告赵国亮、陈冬静负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：黄  政

书记员：朱晓晨