陈利锋与李庆来、刘国华房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：陈利锋，男，1969年5月4日出生，汉族，住上海市闵行区。
　　委托诉讼代理人：顾伟利，上海市海燕律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：顾薇萍，上海市海燕律师事务所律师。
　　被告：李庆来，男，1952年8月14日出生。
　　被告：刘国华，女，1966年4月10日出生。
　　委托诉讼代理人：宁丹，北京安博(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：姚君坤，北京安博(上海)律师事务所律师。
　　原告陈利锋诉被告李庆来、刘国华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈利锋之委托诉讼代理人顾伟利、顾薇萍、被告刘国华之委托诉讼代理人宁丹、姚君坤到庭参加了诉讼。被告李庆来经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
　　原告陈利锋向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告李庆来于2004年5月26日签订的房屋转让合同；2.判令两被告共同返还原告购房款375,000元；3.判令两被告共同返还原告支付的银行贷款本息172,100元；4.判令两被告共同赔偿原告实际损失5,161,200元。事实与理由：两被告系夫妻关系，在婚姻关系存续期间，购买了位于上海市杨浦区江浦路XXX号XXX号楼XXX室(以下简称系争房屋)，被告李庆来来沪从事装修业务，被告刘国华亦随李庆来在沪生活。被告李庆来因拖欠原告工程款，遂与原告于2004年5月26日达成合意，将系争房屋转让给原告，约定转让价为54万元。原告以被告李庆来所欠的31万元工程款抵扣了部分房款，另支付现金65,000元。后被告将产权证原件、产权人的身份证、银行还贷账户均交给原告。此后，原告偿还了剩余银行贷款本息共计172,100元。自2004年至2015年8月，原告实际占有系争房屋，并自住二年后将系争房屋出租给案外人收取租金。但被告刘国华自2015年8月起实际控制系争房屋。2017年9月28日，经上海市第二中级人民法院终审判决，确认原告与李庆来之间的房屋转让合同有效，但因刘国华不愿办理产权过户手续，法院驳回原告要求办理产权变更手续的诉讼请求。原告只得就自己的损失诉至法院，作如上诉请。
　　被告李庆来未到庭答辩。
　　被告刘国华辩称，原告诉请1是针对被告李庆来的，诉请2和3，如果原告支付的银行贷款本息扣除原告占用期间的房租所得有结余的话，愿意返还，不同意诉请4，因为刘国华在合同签订的所谓的履行全过程中没有过错也不知情，原告在长达十四年时间里一直怠于维护自己的权利有过错。
　　经审理查明，2017年9月28日，上海市第二中级人民法院作出(2016)沪02民终9015号民事判决书，查明如下事实：“李庆来与刘国华于1999年12月13日在湖南省益阳市民政局登记结婚。系争房屋产权登记在刘国华名下。2013年5月21日，刘国华补办了系争房屋的《上海市房地产权证》。
　　陈利锋与李庆来、刘国华原为同事关系。2004年5月26日，李庆来因拖欠陈利锋建设工程款、现金等，与陈利锋就以系争房屋折抵部分欠款进行协商，形成便条一份，载明：‘买房价540,000元。归还银行150,000元，北虹路应付工程款90,000元，付陈利锋工程款220,000元，付现金80,000元(已收65,000元)、共540,000元。前欠现金32,200元，欠工程款410,000元，总欠442,200元，上述房款还款220,000元，尚欠工程款222,200元’。李庆来与陈利锋均在上述便条上签字确认。此后，李庆来将系争房屋及相应房地产权证原件、归还银行贷款的存折等证件材料交给陈利锋。陈利锋实际控制系争房屋至2015年8月。在此期间，陈利锋以刘国华名下的银行存折归还了系争房屋剩余的全部银行贷款(银行还款至2010年12月21日)。
　　2004年10月27日，陈利锋以刘国华的名义将系争房屋出租给案外人收取租金。系争房屋剩余贷款172,100元由陈利锋归还。”
　　上海市第二中级人民法院认为，陈利锋与李庆来之间就系争房屋建立了房屋买卖合同关系。根据合同相对性原理，除非有证据证明原合同当事人及第三人均同意将合同效力扩展至第三人，合同原则上只能对参与订立合同的当事人发生法律效力。本案尚无充分证据证明刘国华曾以明示或默示方式同意加入系争房屋买卖合同关系，陈利锋起诉要求将合同效力扩张及于刘国华、刘国华协助办理系争房屋的产权变更手续，事实和法律依据不足。系争房屋系刘国华与李庆来在夫妻关系存续期间取得的财产，依法属于二人的夫妻共有财产。关于对夫妻共有财产的处分问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条有明确规定，依照该条第二项规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，应当平等协商，取得一致意见；他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。现陈利锋主张其有理由相信转让系争房屋系刘国华与李庆来的共同意思表示，但未能提供充分证据予以证实，故对陈利锋的上述诉讼主张，本院亦难以支持。
　　上海市第二中级人民法院据此判决：陈利锋与李庆来于2004年5月26日签订的房屋转让合同有效；驳回陈利锋要求刘国华协助办理系争房屋产权变更手续的诉讼请求。
　　另查，2004年10月27日，陈利锋以刘国华名义对外签订租赁合同。
　　在(2014)杨民四(民)初字第15号占有排除妨害纠纷关联案件中，刘国华在2014年4月14日庭审中陈述：2004年开始由陈利锋出租，租金也由陈利锋收取，在2006－2007年左右由陈利锋自行居住，目前出租给了姓蔡的夫妻居住。有签订过租赁合同。2014年12月1日庭审中，陈利锋陈述：我们实际居住4、5年，之后我们自己又将系争房屋出租。出租租金是2700元一个月，出租了3、4年。刘国华陈述：我们和实际的承租人核实过，目前的租金是4000元。李庆来告诉刘国华，2004年出租给陈利锋是2500元，陈利锋陈述租金是2700元，不是事实。更不是陈利锋一直自己使用系争房屋。在辩论中陈锋陈述：目前系争房屋的出租是我的妻子在打理，我刚才应该是记忆错了，是3700元左右。
　　在前述关联案件中，陈利锋提供过两份租赁合同，其中一份合同签约日期为2004年10月27日，租期从2004年10月28日起至2005年10月27日止，月租金为2500元。另一份合同签约日期为2011年6月，租金为2700元，合同到期后，双方在2013年5月30日又约定租期延长两年。
　　审理中，原告陈利锋认为本次起诉时系争房屋市值价值为570万元左右，被告刘国华认为系争房屋市场价值在530万元左右，原告陈利锋表示系争房屋市场价值按照530万元计也无异议，其后被告刘国华又表示不同意系争房屋市场价值为530万元。原告陈利锋和被告刘国华又均不申请对系争房屋的市场价值进行评估。故本院委托上海中原物业顾问有限公司和上海六星房地产经纪有限公司进行询价。上海中原物业顾问有限公司回复，系争房屋在起诉时的市场单价约为7万元/平方米。上海六星房地产经纪有限公司回复系争房屋市场价值在540－550万元之间。
　　因被告李庆来下落不明，本院于2018年4月19日向其公告送达起诉状副本等证据材料。
　　以上事实，由原告提供的便条、上海市第二中级人民法院民事判决书、还贷清单及存款凭证等证据、被告刘国华提供的庭审笔录、便条、结算表、报价单、还贷记录、房屋租赁合同、民事判决书、出入境记录等证据、本院所做的询价报告以及当事人陈述相佐证，并经当庭质证，本院予以确认。
　　本院认为，法院生效判决确认原告与李庆来之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，但因刘国华不同意过户致无法办理产权过户手续，故原告买房目的无法实现，现要求解除原告与李庆来之间的房屋转让合同，于法有据，本院予以支持。因被告李庆来下落不明，本院依法向其公告送达起诉状副本等证据材料，解约日为公告送达日。
　　在房屋买卖合同关系解除的情况下，应当返还原告已付房款。根据便条显示，被告李庆来应向原告支付的工程款31万元，在原告应付房款中抵扣，另原告还应付现金8万元。便条另外注明“用现金支付8万元，已收6.5万元”，从该表述来看，原告以现金方式向被告李庆来支付了房款6.5万元，而剩余现金1.5万元的支付情况原告未能举证证明，故本院认定原告已付房款金额为37.5万元。
　　根据生效判决查明的事实，原告还代刘国华归还了银行贷款172,100元，到案的刘国华对此亦认可，现在合同解除的情况下，亦应返还给原告。
　　被告抗辩称在上述返还的房款和银行贷款中应扣除原告对外出租所收取的租金，于法无据，本院难以支持。
　　合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现因被告刘国华不同意将系争房屋过户至原告名下，导致原告无法取得系争房屋产权，原告确存在实际损失，理应获得赔偿。考虑到原告在与李庆来建立房屋买卖关系时，未尽到审核的注意义务，自身有一定过错，而且原告也实际占有系争房屋一段时间，从中有所获利，故赔偿的金额，本院参照询价所做的系争房屋目前的市场价值，综合考虑各方过错予以酌定。至于被告刘国华称系争房屋登记在其一人名下，应为其个人财产，但法院生效判决已确认系争房屋为两被告夫妻共同财产，故该抗辩，本院不予采信。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百六十七条之规定，判决如下：
　　一、自2018年7月19日起解除原告陈利锋与被告李庆来之间的房屋买卖合同关系；
　　二、被告李庆来、刘国华应于本判决生效之日起十日内向原告陈利锋返还购房款37.5万元；
　　三、被告李庆来、刘国华应于本判决生效之日起十日内向原告陈利锋返还代为归还的银行本金及利息172,100元；
　　四、被告李庆来、刘国华应于本判决生效之日起十日内向原告陈利锋赔偿损失280万元。
　　负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　本案案件受理费51,758元、由原告陈利锋负担19,421元、被告李庆来、刘国华负担32,337元。本案保全费5000元，由被告李庆来、刘国华负担。本案公告费560元，由被告李庆来负担。
　　如不服本判决，原告陈利锋可在判决书送达之日起十五日内、被告李庆来、刘国华可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：陈娟娟

书记员：周  励