陈某某与武海龙案外人执行异议之诉一审民事判决书

原告（案外人）：陈某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住阳原县。委托诉讼代理人：王志刚，河北冀北律师事务所律师。被告（申请执行人）：武海龙，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住阳原县。委托诉讼代理人：杨永峰，河北启扉律师事务所律师。第三人（被执行人）：张晓海，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住阳原县。第三人（被执行人）：张小娇，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住阳原县。第三人（被执行人）：张晓霞，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住阳原县。

陈某某向本院提出诉讼请求：1、请求判令终止对原告所有的位于阳原县路边房屋及院落的执行。2、诉讼费被告承担。事实与理由：2015年5月17日，原告和张晓海以1100000元购买了位于阳原县间，以150000元购买了位于阳原县路边房屋及院落一处，签订买卖协议后被执行人张晓海已经将房屋和房屋权属凭证交付陈某某，因为位于阳原县间属于张晓海和阳原县第二百货公司购买，无产权证书，因此未过户，但是原告已经付清全部购房款且实际交付并占有。根据《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，原告认为法院不应将原告所有的上述两处房产作为被执行财产进行执行，阳原法院在执行（2017）冀0727执140号一案过程中，查封并拟拍卖的原告所有的位于阳原县化稍营镇通富街路南三间商铺（昌盛街街面商铺）和阳原县路边房屋及院落，因该财产属于原告所有，继续执行该财产可能会侵害原告的合法权益，请求判令终止对该房的执行。武海龙答辩称，其申请查封的是化稍营镇昌盛街张晓海的街面房，而没有查封在通富路南原告的商铺；查封的昌盛街的街面房现在仍然由张晓海的父亲张秀清实际占有并使用，原告与张晓海签订房屋买卖契约后，并没有办理不动产登记手续，房屋的所有权并未转移。张晓海、张小娇未提交答辩意见。张晓霞对原告的诉讼请求表示无答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实和证据，本院认定如下：1、2009年10月13日，第三人张晓海与阳原县村民委员会签订《太师梁大队房屋契约》1份，以31800元的价格购买太师梁村委会院落一处，契约中约定在签订之日张晓海向太师梁村委会一次性支付购房款31800元。2001年3月12日，第三人张晓海与阳原县第二百货公司签订契约1份，以每间22000元，共计66000元的价格购买阳原县第二百货公司百货商场西第4-6间房屋（并附带南面相对应的小院），契约中约定张晓海一次性交清购房款，所购房屋于契约签订之日交付张晓海使用。2、2015年5月17日，原告陈某某与第三人张晓海签订《买卖房契约》2份，张晓海以100000元的价格将其与高墙乡太师梁村委会购买的院落一处售于陈某某，以1100000元的价格将其与阳原县第二百货公司购买的在化稍营镇通富街3间门面房（东至宋姓，南至苏姓，西至苏姓，北至通富路）售于陈某某；两份契约均由韩发旺执笔，中证人均为郝某、李某，双方在2份契约中均约定“立笔写约，卧笔交款，分文不短，从立约之日起房归陈某某私有财产”。2016年3月5日，陈某某与张晓海之父张秀清签订《租房协议》1份，将化稍营镇通富街路南门面房3间以每年10000元的价格出租给张秀清使用，租期为2016年3月5日至2017年3月4日。3、2016年3月29日，被告武海龙向本院提起诉前保全申请，本院于2016年3月30日作出（2016）冀0727财保17号民事裁定书，裁定对张晓海位于化稍营镇昌盛街的街面商铺一处、位于高墙乡太师梁村路边房屋及院落一处予以查封。2016年4月15日，武海龙向本院提起诉张晓海、张小娇、张晓霞民间借贷纠纷的诉讼，本院于2016年10月27日作出（2016）冀0727民初348号民事判决书，判决张晓海、张小娇于判决生效后30日内归还武海龙借款600000元及相应的利息，张晓霞承担连带责任。判决生效后，张晓海、张小娇、张晓霞未履行判决确定的义务，武海龙于2017年5月24日向本院提起强制执行申请，本院作出（2017）冀0727执140号执行通知书对该案进行执行。4、在执行过程中，陈某某于2017年10月24日向本院提起执行异议，本院于2017年11月17日作出（2017）冀0727执异41号执行裁定书，裁定驳回陈某某的异议请求。原告为证明其诉讼请求，向本院提供原告和张晓海的买卖房屋契约2份、张晓海与阳原县第二百货公司的契约1份、张晓海与太师梁村委会的买卖房屋契约1份，拟证实在本院查封前，张晓海已将与阳原县第二百货公司、太师梁村委会购买的房屋售于原告陈某某；提供原告与张秀清签订的租房协议1份，拟证明原告在本院查封前原告已经实际占有并使用与张晓海购买的街面商铺；提供原告农业银行银行卡交易记录四页，拟证明原告在2015年5、6月间通过银行转账给付张晓海、张小娇部分房款的事实。被告对原告提供的原告与张晓海的买卖房屋契约的真实性不认可，认为契约中的签名均是一人笔迹；对张晓海与太师梁村委会的买卖房屋契约无异议；对原告提供的与张秀清的租房协议被告认为该协议并没有履行，并不能证明张晓海将房屋交付给原告；对原告提供的银行卡交易记录无异议。原告提供的证据经双方当事人质证，本院对原告提供的证据的真实性、合法性、与本案的关联性及证明目的予以采信。被告提供周贤军营业执照1份，拟证实被告申请查封的房屋在昌盛街，而不在通富街；提供张秀清律师调查笔录复印件1份，拟证明通富街与昌盛街不是一条街，查封的房屋由张秀清一直占有使用。原告对被告提供的证据的证明目的不予认可。被告提供的周贤军的营业执照，并不能证明周贤军与原告与张晓海购买街面商铺之间的关系，对该证据的证明目的，本院不予采信；被告提供的张秀清的律师调查笔录复印件，因原件在开庭之前被张秀清索回，表明张秀清对该调查笔录存有异议，因此，本院对该证据的真实性、合法性不予采信。
原告陈某某与被告武海龙、第三人张晓海、张小娇、张晓霞案外人执行异议之诉一案，本院于2017年12月8日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月14日公开开庭进行了审理。原告陈某某的委托诉讼代理人王志刚、被告武海龙及其委托诉讼代理人杨永峰、第三人张晓霞到庭参加诉讼，第三人张晓海、第三人张小娇经本院公告送达在法定期间内未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，本案是案外人提起的执行异议之诉。判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。陈某某在本案中主张因其与张晓海之间的房屋买卖协议所指向的执行标的具有排他性的民事权益，对于其主张，应当根据陈某某在本案中提供的证据是否能够证明在人民法院查封之前其已与张晓海签订了合法有效的书面买卖合同、合法占有该不动产、已支付全部价款、非因买受人自身原因未办理过户登记等予以认定。（一）关于案涉房屋买卖协议是否合法有效的问题。2015年5月17日，在中证人郝某、李某的见证下，陈某某与张晓海签订了2份《买卖房契约》，张晓海将案涉房屋售于陈某某，该2份《买卖房契约》是陈某某与张晓海的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属于合法有效的协议。（二）关于案涉房屋的价款是否得以全部支付的问题。陈某某与张晓海签订的2份《买卖房契约》中均约定“立笔写约，卧笔交款，分文不短”，该约定是双方对购房款给付的约定，表明双方在签订卖房协议时已将购房款给付完毕；同时陈某某提供了部分银行卡交易记录佐证已将购房款向张晓海及其妻子张小娇支付，可以证实陈某某已将房屋价款全部支付。（三）关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。陈某某与张晓海签订购房契约中约定“从立约之日起房归陈某某私有财产”，该约定表明在购房契约签订完成后，张晓海即将案涉的两处房屋交付给陈某某。陈某某在2015年3月5日与张秀清签订租房协议，将案涉的化稍营通富街路南门面房出租给张秀清使用，不论该租房协议是否履行，签订出租协议的行为可以证实该房屋已被陈某某实际占有。案涉太师梁村房院一处，武海龙未对陈某某合法占有提出异议，应当认定为陈某某在与张晓海签订买卖房屋契约后即对该房屋合法占有。（四）关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。陈某某与张晓海购买的案涉两处房屋，属于张晓海与阳原县第二百货公司、太师梁村民委员会购得，办理过户登记，首先应由阳原县第二百货公司、太师梁村民委员会与张晓海办理过户登记之后，再由张晓海与陈某某办理过户登记，在阳原县第二百货公司、太师梁村民委员会未与张晓海办理过户登记的的情况下，陈某某不能与张晓海直接办理房屋过户登记。因此，陈某某与张晓海购得的案涉房屋未办理过户登记，非陈某某自身原因，陈某某对此没有过错。被告武海龙答辩称原告所诉化稍营镇通富街门面房与武海龙申请查封的化稍营镇门面房并非在同一条街上，庭审中武海龙陈述其申请保全的门面房的四至与原告所诉门面房的四至相同，应当认定为原告所诉化稍营镇门面房与被告申请保全的化稍营镇门面房为同一房屋，故对被告的该答辩意见不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第一项的规定，判决如下：

停止对位于阳原县路边房屋及院落的执行。案件受理费9800元，由被告武海龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。