陈啸与陈军其他合同纠纷一审民事判决书

　　原告：陈啸，男，1970年7月25日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。
　　被告：陈军，男，1973年11月25日出生，汉族，户籍地上海市静安区。
　　第三人：袁静，女，1982年10月15日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。
　　委托诉讼代理人：王宝秀，女，1955年3月15日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。
　　原告陈啸与被告陈军、第三人袁静其他合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月8日公开开庭进行了审理，原告陈啸、被告陈军、第三人袁静及其委托诉讼代理人王宝秀到庭参加诉讼。简易程序审理期限届满后，经双方当事人同意并经本院院长批准，本案延长简易程序审理期限至六个月。本案现已审理终结。
　　原告陈啸向本院提出诉讼请求：判令被告及第三人共同向原告支付上海市静安区平型关路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)折价款335万元。
　　事实与理由：被告与第三人系夫妻关系。涉案房屋原由原、被告共同共有。2015年12月，原告因需他处购房、涉及限购政策，故原、被告签署了一份《协议书》，约定：被告配合原告办理涉案房屋产权证上去名事宜，去名后原告将原有的百分之五十份额由被告代为持有；双方确认，房产变卖后，房屋实际出售价款的百分之五十归原告所有，被告需在收到房屋转让款后一周内将上述款项支付给原告，否则应按照中国人民银行规定的同期贷款利率支付利息损失；如房产未能变卖处置的，被告最晚应于2018年6月30日前以市场价将所代持的房产份额的款项支付给原告。后涉案房屋未能变卖处置，被告未能向原告支付约定款项。原告通过链家查询得知2018年6月30日涉案房屋市场价为670万元；被告与第三人系夫妻关系，应为共同债务，故要求被告与第三人共同支付。
　　被告陈军辩称，同意由其个人向原告支付涉案房屋的折价款335万元；对原告主张的事实无异议，涉案房屋属于其个人所有的婚前财产，与第三人袁静无关。
　　第三人袁静辩称，同意支付原告涉案房屋百分之五十的折价款，此款应由被告与第三人共同向原告支付，但是涉案房屋总价款应以2015年12月22日原、被告签订的房屋买卖合同价格352万元为准，故被告与第三人应向原告支付折价款176万元。
　　本院经审理查明以下事实：
　　原告为被告胞兄。涉案房屋原由原、被告二人于2003年11月共同出资购买，房屋产权于2005年8月16日登记为二人共同共有。上海市普陀区铜川路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称铜川路房屋)登记产权人为原告，取得产权时间为2005年10月12日。被告与第三人于2015年10月8日登记结婚，二人于2017年3月1日生育一女陈某某。
　　2015年12月20日，原告(甲方)、被告(乙方)签订《协议书》一份，约定：“鉴于甲乙双方共同拥有涉案房屋产权，因甲方需在他处另行购房，涉及政策限购，故决定将甲方名字从上述房屋产权证上去名，由乙方代为持有甲方原有的房产份额。经协商一致，甲乙双方达成如下协议：一、2015年12月底前，乙方配合甲方到相关房屋产权交易中心办理上述房屋产权证上的去名事宜(包括但不限于转让、赠与等方式)。去名后，甲方在上述房屋中原有的50%产权份额由乙方代为持有。二、因交易涉及税收问题，故甲方房屋产权份额在去名过程中发生的转让或其他交易价格，以政府规定的最低价格作为登记备案价。三、房屋去名后，乙方代持期限暂定为两年。代持期间，甲方有权要求对上述房屋进行处置，乙方应予以配合。双方确认，房屋变卖后，房屋实际出售价款的50%归甲方所有。乙方应在收到房屋转让款后一周内将上述钱款支付给甲方。否则，应按中国人民银行规定的同期贷款利率向甲方支付利息损失。四、若上述房产在乙方代持期间未能变卖处置的，乙方最晚在2018年6月30日前以市场价将所代持的房产份额的款项(即房产实际总价的50%)支付给甲方。房产付清后，乙方对上述房产享有完全产权。五、未经甲方同意，乙方不得将该房产对外出租、出售，也不得将该房产对外设定抵押。六、房屋产去名过程中，双方在相关房产交易中心备案合同内容与本协议约定不一致的，以本协议为准。”原、被告均未将前述协议相关情况告知第三人。
　　2015年12月22日，原、被告未经中介居间就涉案房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，载明：甲方(卖售人)陈军、陈啸，乙方(买受人)陈军，转让价款176万元；双方于2016年3月22日之前至房地产交易中心办理转让过户手续。该合同对于付款方式、交房、违约责任等未做约定。后原、被告各自承担了部分税费,涉案房屋产权于2016年1月24日登记至被告陈军一人名下。
　　2016年11月，原、被告共同准备将涉案房屋出售，原告作为被告的代表参与了房屋买卖的相关过程，该房屋交易未事先告知第三人。后被告与案外人龚某某、章某某就涉案房屋签订了相关买卖合同及补充协议，约定涉案房屋总价678万元。后陈军收取了龚某某、章某某支付的房款225万元，涉案房屋产权转移至龚某某、章某某名下，与过户有关的税费由龚某某、章某某实际支付。陈军于2017年3月23日支付给陈啸220万元。因涉案房屋交易起纠纷，买卖双方诉至本院【案号：(2017)沪010民初34779号，以下简称34779号案件】。2018年7月24日，在本院主持下，陈军、龚某某、章某某、袁静就34779号案件达成调解：一、解除陈军与龚某某、章某某就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》；陈军应于2018年8月6日前退还龚某某、章某某房款2,250,000元，并赔偿龚某某、章某某损失350,000元；如陈军逾期履行上述付款义务，则龚某某、章某某有权以3,000,000元的总金额向上海市静安区人民法院申请执行；龚某某、章某某应于陈军履行完毕上述付款义务后五日内，配合陈军办理上址房屋的产权变更手续，由龚某某、章某某变更至陈军名下；原、被告就本案再无其他争议。2018年8月，陈啸退还给陈军230万元，陈军向龚某某、章某某支付了34779号案件款项260万元。
　　审理中，第三人就涉案房屋于2018年6月30日的市场价向本院申请评估，后又拒绝缴纳评估费致评估未能完成。后经当事人同意，本院向上海中原物业顾问有限公司就涉案房屋于2018年6月30日的市场价进行询价。2019年7月29日，上海中原物业顾问有限公司出具《房地产价格咨询意见书》，载明涉案房屋在2018年6月30日的市场价为680万元左右。对此，原、被告、第三人均表示，对该询价无异议，同意该意见书结果。
　　本院另查明以下事实：
　　1.2016年1月18日，原告及案外人李某某、陈某某通过德佑房地产经纪有限公司居间共同购买了上海市普陀区金沙江路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称金沙江路房屋)。同日，被告名下上海银行信用卡账户向德佑房地产经纪有限公司支付了2万元。
　　同月28日，原告及案外人李某某向前述被告名下上海银行信用卡账户内还款22,500元。
　　2016年3月24日，金沙江路房屋产权登记为原告、案外人李某某、陈某某按份共有，其中原告占20%份额，案外人李某某、陈某某分别占20%、60%份额。
　　2.2019年1月，袁静向本院起诉陈军，要求与陈军离婚【案号：(2019)沪0106民初2523号】。后袁静向本院撤诉在案。
　　3.2019年6月，陈军向本院起诉袁静，要求与袁静离婚(2019)沪0106民初27980号)。现该案正在审理中。
　　4.2019年1月18日，被告通过银行向原告转账438,590.34元。2019年7月23日，原告通过银行向被告转账438,590.34元。审理中，原、被告称，当时被告想作基金投资，故把款项打给原告，后因考虑到经济环境不太好，投资没有做，就把钱退给了被告。
　　审理中，原告称，被告基于协议书取得的涉案房屋二分之一的产权份额为被告个人财产，与第三人无关，现第三人自愿承担该部分债务，所以要求被告、第三人共同支付。被告称，其与第三人只领了结婚证，从未共同生活过；被告一直在涉案房屋内居住，第三人结婚后居住于父母家，从未在涉案房屋内居住过。第三人称，其与被告结婚后一直在涉案房屋内共同居住，现涉案房屋由其与父母共同居住；被告基于协议书取得的涉案房屋二分之一的产权份额为其与被告结婚后取得的财产，应由其与被告共同共有。
　　以上事实，由原告提供房地产权证、协议书、上海市房地产买卖合同、房地产买卖居间协议、发票、结婚证、税收缴款书、商品房预售合同、被告提供的税收缴款书、(2017)沪0106民初34779号案件调查笔录、(2018)沪0106民初12388号法庭审理笔录、第三人提供的上海银行信用卡对账单、中国建设银行个人活期明细信息、上海中原物业顾问有限公司出具的《房地产价格咨询意见书》、本院调取的(2017)沪0106民初34779号案件档案材料、当事人的陈述等证据予以证实。
　　本院认为，依法成立的合同合法有效，对当事人具有约束力。关于协议书的效力。2015年12月20日前，原告名下在本市有涉案房屋及铜川路房屋两套房屋，如再购买其他产权房屋即属于限购对象。后原、被告就涉案房屋签订了房屋买卖合同，涉案房屋产权登记至被告一人名下，原告于2016年1月另购买了金沙江路房屋。从原告名下房屋的情况及就涉案房屋办理产权过户及购买金沙江路房屋的过程来看，原、被告所签协议书应为合法有效，原、被告的真实意思应为先由被告代持原告的二分之一的产权份额，再由双方共同将涉案房屋出售，原告得二分之一的售房款。基于此，原、被告于2015年12月22日就涉案房屋所签房地产买卖合同应为双方履行协议书的行为，双方之间并不具有真实的买卖房屋的意图。
　　关于折价款是否应由被告、第三人共同支付。根据协议书约定，涉案房屋未能于被告代持期间变卖处置的，被告应向原告按市场价支付代持房产份额的折价款，原告所享有的涉案房屋二分之一的产权份额即归被告。至2018年6月30日，涉案房屋未能变卖处置，故被告应向原告支付相关折价款。同时，根据法律规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有；夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。故虽然协议书未经第三人签字确认，但第三人于本案中表示被告所取得的代持原告的产权份额应为夫妻共同财产，此意味着第三人对于被告所签协议书事后予以追认，故被告基于协议书所取得原属原告的产权份额应为被告与第三人的夫妻共同财产，被告基于协议书所负向原告支付折价款的义务应由被告及第三人共同承担。
　　关于折价款的计算。考虑到原、被告于2015年12月22日签订的房屋买卖合同仅为去名之用，双方之间并无真实的买卖房屋的意思，也未就以该合同价格作为折价款的计算达成过合意。而根据协议书约定，如涉案房屋未能变卖处置的，被告最晚在2018年6月30日前以市场价将代持份额的折价款支付给原告，故折价款应以2018年6月30日涉案房屋的市场价为准计算。审理中，第三人虽向本院就涉案房屋于2018年6月30日的市场价申请评估，后又拒绝缴纳评估费致评估未成，应承担由此带来的不利后果。同时参考上海中原物业有限公司出具的房地产价格意见书，本院认为，原告关于涉案房屋于2018年6月30日市场价为670万元的意见，并无不当，本院予以采纳，原告要求被告、第三人支付335万元折价款的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告关于其基于协议书取得的二分之一的产权份额为其个人财产，相应折价款为其个人债务的意见，于法无据，本院不予采纳。审理中，第三人虽称被告向原告支付的款项与本案有关，但从相关钱款支付的时间、金额及原告归还相关款项的行为来看，难以看出相关款项与本案有关，故第三人关于折价款应以房屋买卖合同价格为准计算、被告已向原告支付部分折价款的意见缺乏事实依据，本院难以采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条之规定，判决如下：
　　被告陈军、第三人袁静应于本判决之日起十日内共同支付原告陈啸上海市静安区平型关路XXX弄XXX号XXX室房屋的折价款3,350,000元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费33,600元，减半收取计16,800元，由被告陈军、第三人袁静共同负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：魏  凯

书记员：李  航