陈国宏、陈晓冬与赵国琴房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：陈国宏，男，1957年10月23日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。
　　原告：陈晓冬，男，1981年11月9日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。
　　上列两原告共同委托诉讼代理人：顾伟利，上海市海燕律师事务所律师。
　　上列两原告共同委托诉讼代理人：顾薇萍，上海市海燕律师事务所律师。
　　被告：赵国琴，女，1950年12月21日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：吕晋，上海市光明律师事务所律师。
　　原告陈国宏、陈晓冬诉被告赵国琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年12月26日公开开庭进行了审理。原告陈国宏、陈晓冬共同委托诉讼代理人顾伟利以及被告赵国琴的委托诉讼代理人吕晋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告陈国宏、陈晓冬向本院提出诉讼请求：1.请求判令原、被告于2016年10月7日签订的《上海市房地产买卖合同》解除；2.请求判令被告向原告返还购房款210万(含2016年10月7日双方签订的《房地产买卖合同之补充协议》约定的85万元)；3.判令被告双倍返还原告50万元定金(庭审时增加的诉讼请求)；4.判令被告支付原告因委托律师代理诉讼已经支付的律师费5万元。事实与理由：上海市浦东新区金晓路XXX弄XXX号XXX室房屋是原告动迁安置房(以下简称系争房屋)。原、被告经中介介绍相识并磋商该房屋买卖事宜。2016年10月7日，原告、被告双方签订一份《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》。合同签订后，原告按约履行了支付购房款的义务，被告已履行交付系争房屋的义务，原告将系争房屋进行装修后入住至今。被告于2018年9月28日告知原告系争房屋已经满足房屋产权过户条件，被告已经取得产权证。2018年10月7日，在原告要求被告提供申请银行贷款所需的相关材料时，被告告知系争房屋已设定抵押权。2018年11月3日，原、被告见面，被告以书面形式单方面向原告承诺在2018年12月5日前办理房屋过户手续，并出示了不动产登记簿，其中显示，被告于2018年9月21日取得产权证，并于2018年10月16日与案外人张宇、徐伊俪办理了抵押权的登记手续。另外，原告发现被告正在出售另一套住房。此外，双方签订《房地产买卖居间协议》时约定的定金为10万元，之后在签订《上海市房地产买卖合同》时约定定金50万元，再回头修改了《房地产买卖居间协议》，所以定金不存在迟延交付问题。鉴于被告以其实际行为明示不再履行合同约定的义务及不再践行其单方面所作的承诺，致使合同无法履行，合同目的无法实现。为了维护自身合法权益，原告提起诉讼，请求贵院判如所请。
　　被告赵国琴辩称，不同意原告当庭增加诉讼请求3，增加、变更诉讼请求应当在举证期限届满前，即在2018年11月28日前。原告贷款先是出现问题，在11月8日左右原、被告打电话、发消息，原告要求被告等待原告贷款申请问题解决，所以，原告存在过错。在此基础上，双方履行合同中断。在此期间，为了资金周转，被告在短期内将系争房屋进行了暂时抵押，被告也曾告知原告，所以，被告不存在恶意。被告也同意合同履行，如果可能，愿意配合原告。如果原告执意解除合同，被告也是同意的，但仅同意返还房价款210万元，不同意其他诉讼请求。同时，合同约定房价款225万元，定金约定不能超过其20%，原告陈国宏、陈晓冬主张的50万元定金已经超过其20%，约定无效。此外，原告陈国宏、陈晓冬应当在签订合同时候就应向贷款银行办理贷款，想办法以非房屋贷款方式将100万元补足。
　　本院经审理认定事实如下：
　　2013年8月11日，被告赵国琴(乙方、被征收人或公有房屋承租人)和上海市浦东新区建设和交通委员会(甲方)签订一份《上海市国有土地上房屋征收与补偿协议》。系争房屋来源于此动迁安置所得。
　　2016年9月26日，原告陈国宏(乙方、买受方)与被告赵国琴(甲方、出售方)、上海中世房地产投资顾问有限公司(丙方、居间方)签订一份《房地产买卖居间协议》。在该协议中，第一条约定，乙方为表示对丙方居间提供的房地产之购买诚意，向丙方支付意向金10万元。第二条约定，买卖房地产为系争房屋。第三条约定，房价款为310万元，首期100万元于《上海市房地产买卖合同》签订后当日内支付甲方(含定金)。第二期100万元于2016年11月5日前支付甲方。第三期110万元于银行贷款为准。交房日期以2016年11月5日之前为准。第四条约定，本协议为甲乙双方就买卖该房地产达成一致后订立的合同。在丙方斡旋说合促成合同订立的服务下，甲乙双方已就该房地产买卖相关条件达成完全一致，丙方已完成居间服务。在本协议签订后，甲乙双方共同委托丙方依据本协议向房地产交易中心办理网络《上海市房地产买卖合同》备案确认手续，同时丙方可另行提供免费的交易售后服务。为配合该房地产产权过户手续，甲乙双方应另行签订行政部门要求的网上登记的前述《上海市房地产买卖合同》(简称登记文本)。甲乙双方就该房屋买卖事宜及必要条款已在本协议中有明确约定。该登记文本仅作为行政登记使用，但可以经协商一致后对本协议第三条进行修改。第六条约定，如甲方签订本协议，则乙方同意意向金转为定金，由丙方代为转付甲方，待甲方签订本协议后2日内，乙方应补足定金至人民币100000元(大写壹拾万整)(注：在“100000”字迹下面有“500000元”字迹，在“大写壹拾万”字迹后面有“伍拾万元整”字迹，在“伍拾万元整”字迹下面有原告陈国宏和被告赵国琴的签字“陈”、“赵”)。第八条约定，甲乙双方同意在签订本协议后，于2016年10月10日前共同赴丙方办理登记文本签订手续。第九条约定，本协议下，若甲方未能履行本协议所述事项，则应向乙方双倍返还定金，同时，向乙方支付总房价款20%的违约金；若乙方未能履行本协议所述事项，则已支付甲方的定金不予返还，同时，向甲方支付总房价款20%的违约金。第十六条其他约定，甲方取得房产证后3日内签正式买卖合同，并履行相关流程手续。
　　2016年9月27日，被告赵国琴出具一份《收款收据》确认收到原告陈国宏支付的定金10万元。
　　2016年10月7日，原告陈国宏、陈晓冬(乙方、买受人)与被告赵国琴(甲方、卖售人)签订一份《上海市房地产买卖合同》。在该合同中，第一条约定，由乙方受让甲方系争房屋。第二条约定，上述房地产转让价款为225万元。第四条约定，甲方应于2016年11月5日前向乙方交付系争房屋。第六条约定，在甲方取得以甲方为所有权人的房地产权证后10个工作日内签订网签版《上海市房地产买卖合同》，并于动迁协议与大产均满三年后五个工作日内共同向房地产交易中心申请办理审税、过户等交易手续。第十条约定，若甲方违反本合同约定的，甲乙双方同意按如下方式处理：自甲方未及时履行合同约定的，自甲方应履行期限之次日起算违约金，按该房屋合同价格日万分之五计算，直至实际履行日。逾期超过十日后甲方仍未履行的，除甲方应向乙方支付十日的违约金外，乙方有权单方面解除合同。乙方应书面通知甲方解除合同，除向乙方退还所收房价款外，甲方还应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的100%以及乙方其他相关损失(包括但不限于该房地产由于市场价格上升所带来的经济损失、诉讼费、财产保全费用、律师费等)。附件二随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理约定，设备：毛坯。附件三付款协议约定，1、乙方应于签订本买卖合同当日内直接支付给甲方首期房价款100万元(包括已付定金50万元)。2、乙方应于2016年11月5日前支付给甲方第二期房价款25万元。3、乙方通过向贷款银行申请100万元贷款的形式支付第三期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)后向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续(若需)。若乙方之贷款申请未经审核通过或未全额经审核通过，其后的15个工作日内办理送件手续，且乙方应于送件当日将第三期房价款全额或差额补足并支付甲方。4、为遵从房地产交易中心规定，甲乙双方应签署备案范本作为登记使用，故甲乙双方同意待甲方取得以甲方为所有权人的房地产权证后五个工作日内共同赴居间方签订网签版备案版本。5、待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书(若有)、借款抵押合同公证书(若有)、动迁协议与大产证均满三年后(即该房屋满足产权过户条件后，若届时条件有变化，则以变化后的条件为准)15个工作日内甲乙双方共赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户手续(送件)，取得收件收据。待上海市浦东新区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后，乙方应支付给甲方第三期房价款，该期房价款应于借款抵押合同等相关协议约定期限内由贷款银行代为支付。6、甲乙双方应于2016年11月5日当日内对该房地产进行验看、清点，甲方应将该房地产交付乙方，并签署《房地产交接书》。
　　2016年10月7日，原告陈国宏、陈晓冬(乙方、买受方)与被告赵国琴(甲方、出售方)签订一份《房地产买卖合同之补充协议》。在该协议中约定，合同价为225万元，乙方应按房地产合同附件三约定的付款方式支付给甲方。乙方应于2016年11月5日当日内另行向甲方支付装修及搬迁补偿款85万元。原合同其他条款保持不变，若本补充协议与买卖合同冲突，以本补充协议为准。
　　2016年10月7日，被告赵国琴出具一份《收款收据》确认收到原告陈国宏支付的定金40万元。
　　2016年10月7日，被告赵国琴出具一份《收款收据》确认收到原告陈国宏支付的部分房价款50万元。
　　2016年11月5日，原告陈晓冬分别通过银行转账向被告赵国琴购房款25万元、50万元、35万元。
　　2016年11月5日，被告赵国琴将系争房屋交付原告陈国宏、陈晓冬。
　　2018年9月21日，系争房屋权利人登记为被告赵国琴。
　　2018年10月17日，系争房屋上设定抵押登记(抵押权人张宇、徐伊俪，债权数额为350万元，债务履行期间从2018年10月16日至2019年1月15日)。
　　2018年11月3日，被告赵国琴(甲方)出具一份承诺书，主要内容为：关于系争房屋，2018年9月28日，被告通知原告房屋产证已经办理完成并取得产证。原告在2018年10月7日以电话的形式通知被告进行办理房屋最终买卖交易过户流程手续，被告在收到原告通知后，因被告自身原因无法与原告进行正常办理房屋交易过户流程手续，在此被告声明不是原告问题造成合同不履行责任，并且被告愿意后续无条件配合原告尽快完成房屋交易过户流程手续。本人赵国琴承诺上述内容属实，并且在2018年12月5日与乙方办理房屋过户手续。
　　2018年11月6日，原告陈国宏、陈晓冬聘请上海市海燕律师事务所的律师出庭代理，前者向后者支付了律师费5万元。
　　庭审中，对合同解除后是否一并处理系争房屋返还问题，原告陈国宏、陈晓冬主张可以一并处理，但要求被告将所有房款返还后其再返还系争房屋，被告赵国琴同意一并处理。同时，截止庭审时间，系争房屋上的抵押登记尚未涤除。
　　以上事实，由原告陈国宏、陈晓冬提供的《上海市国有土地上房屋征收与补偿协议》、《房地产买卖居间协议》、《收款收据》、转账凭证、《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同之补充协议》、上海市房地产登记簿、承诺书、律师费发票及聘请律师合同以及原、被告陈述等在案佐证。
　　本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同。在本案中，在系争房屋可以办理过户手续的时候，被告赵国琴却在系争房屋设立抵押登记，导致双方无法办理过户手续。之后，被告赵国琴又未能按其承诺在2018年12月5日与原告陈国宏、陈晓冬办理房屋过户手续，截止庭审当日，系争房屋上的抵押登记尚未涤除，所以，被告赵国琴上述违约行为致使原告陈国宏、陈晓冬不能实现合同目的，原告陈国宏、陈晓冬要求解除合同，本院予以支持，进而导致合同解除的过错方是被告赵国琴。
　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现原告陈国宏、陈晓冬提出的被告赵国琴返还购房款210万元(含2016年10月7日双方签订的《房地产买卖合同之补充协议》约定的85万元)诉讼请求，因其中包含定金50万元，故本院仅支持返还购房款160万元。关于原告陈国宏、陈晓冬主张被告赵国琴双倍返还定金50万元的诉讼请求，因《房地产买卖居间协议》第十六条包含了被告赵国琴配合原告陈国宏、陈晓冬办理过户手续义务的内容，再结合第九条有关定金规则的约定，原告陈国宏、陈晓冬该诉讼请求，具备合同依据，本院予以支持。对此，被告赵国琴提出原告陈国宏、陈晓冬该项诉讼请求应于举证期限届满前向法院提出的抗辩，无法律依据，本院不予支持。同时，被告赵国琴提出定金金额的约定超过的房价款225万元的20%、违反法律规定应属无效的抗辩，从《房地产买卖居间协议》约定的房价款310万元、《上海市房地产买卖合同》约定的225万元、《房地产买卖合同之补充协议》85万元等约定综合判断，原告陈国宏、陈晓冬与被告赵国琴约定系争房屋的总价款应为310万元，而非被告赵国琴主张的225万元，所以，原告陈国宏、陈晓冬与被告赵国琴约定的定金50万元没有超过法律规定的限额，合法有效，对此抗辩，本院难以支持。关于原告陈国宏、陈晓冬主张判令被告赵国琴支付其因委托律师代理诉讼已经支付的律师费5万元，具备合同依据，相关费用也符合《上海市律师服务收费管理实施办法》的规定，本院亦予以支持。关于系争房屋返还问题一并处理的问题，原告陈国宏、陈晓冬和被告赵国琴均表示同意，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决如下：
　　一、解除原告陈国宏、陈晓冬与被告赵国琴于2016年10月7日签订的《上海市房地产买卖合同》；
　　二、被告赵国琴于本判决生效之日起三十日内向原告陈国宏、陈晓冬返还购房款160万元；
　　三、被告赵国琴于本判决生效之日起三十日内向原告陈国宏、陈晓冬双倍返还定金共计100万元；
　　四、被告赵国琴于本判决生效之日起三十日内向原告陈国宏、陈晓冬支付律师费损失5万元。
　　五、在被告赵国琴履行上述第二、三、四项义务后三十日内，原告陈国宏、陈晓冬向被告赵国琴交付上海市浦东新区金晓路XXX弄XXX号XXX室房屋。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费28,000元，减半收取计14,000元，保全费5,000元，共计19,000元，由被告赵国琴负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：王保林

书记员：秦  叶