陈培松、吴刘标房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)李秋兰：女，1957年7月26日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区嘉善路XXX弄XXX号。
　　原告(反诉被告)李荣富：男，1945年10月9日出生，汉族，户籍地上海市新闸路XXX弄XXX号XXX室。
　　原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：尤辰荣、王珏，上海英恒律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：陈培松，男，1971年12月15日出生，汉族，户籍地浙江省。
　　被告(反诉原告)：吴刘标，男，1969年8月5日出生，汉族，户籍地浙江省。
　　被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：陆秀芸，上海霖昂律师事务所律师。
　　第三人江岷娟：女，1965年10月7日出生，汉族，住上海市徐汇区零陵路XXX弄XXX号XXX室。
　　委托诉讼代理人：倪天佐，男，1941年10月29日出生，汉族，住上海市杨浦区。
　　原告李秋兰、李荣富与被告陈培松、吴刘标以及反诉原告陈培松、吴刘标诉反诉被告李秋兰、李荣富，第三人江岷娟诉被告陈培松、吴刘标房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)李秋兰、李荣富的委托诉讼代理人尤辰荣，被告(反诉原告)陈培松、吴刘标的委托诉讼代理人陆秀芸，第三人江岷娟及其委托代理人倪天佐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告李秋兰、李荣富向本院提出诉讼请求：1、解除与被告陈培松于2014年5月1日签订的《房屋租赁合同》；2、被告陈培松向原告支付自2016年6月起至被告实际迁出之日止的租金及房屋使用费，按每月人民币55000元计算(以下币种均为人民币)；3、被告陈培松支付违约金133000元；4、被告吴刘标迁出上海市武宁路XXX号一楼(以下简称系争房屋)并将系争房屋返还原告。事实和理由：2014年5月1日，原被告就系争房屋签订租赁合同，2014年6月1日至2017年5月31日的租金每月55000元。自2016年6月起，被告陈培松未再向原告支付租金。原告于2017年3月30日委托律师发函要求被告支付欠租，但被告置之不理，故原告诉至法院。诉讼中，原告变更诉讼请求，要求被告陈培松支付租金及房屋使用费，自2016年6月起至被告实际搬离之日，按每月47608元计算，要求被告陈培松支付违约金115100元。
　　被告陈培松辩称，系争房屋在租期内遇动迁，经营环境发生重大变化，使用价值和市场价值严重贬损，被告与原告多次协商要求降低租金标准，始终未达成合意，被告未支付租金并不构成违约，故不同意原告诉讼请求。
　　被告吴刘标辩称，双方就动迁补偿事宜未达成一致，不同意搬离系争房屋。
　　第三人江岷娟述称，对原告诉讼请求无异议。
　　反诉原告陈培松、吴刘标向本院提出反诉请求：1、要求反诉被告李秋兰、李荣富支付停产停业损失425000元，设备折旧费70000元，装潢补偿100000元、营业执照补偿费100000元。事实和理由：反诉原被告于2014年5月签订《房屋租赁合同》，租期9年，用于餐饮经营，为此反诉原告投入资金改建厨房，装修店面。租期内，系争房屋所在地遇地铁施工，改变周边道路环境，对反诉原告经营造成重大影响。反诉原告多次与反诉被告协商要求达成解决方案，但反诉被告一直不予理睬。后相关部门对系争房屋所在区域作出征收决定，并公布了征收方案，但反诉被告一直未与反诉原告协商相关补偿事宜，故反诉原告提起反诉。
　　反诉被告李秋兰、李荣富辩称，反诉原告违约在先，租赁合同应当解除，地铁施工是否对反诉原告经营造成影响无法确定，之后的动迁与反诉原告无关。另外，关于系争房屋，目前尚未签订动迁协议，动迁补偿也未实际发生，且反诉被告与反诉原告吴刘标之间并无合同关系，不同意反诉原告诉讼请求。
　　关于反诉，第三人江岷娟述称，其意见与反诉被告意见一致。
　　第三人江岷娟向本院提出诉讼请求：1、解除原告李秋兰、李荣富与被告陈培松签订的《房屋租赁合同》；2、被告陈培松向原告支付自2016年至其实际搬离之日止的租金及房屋使用费，按每月7392元计算；3、被告陈培松支付违约金，按照合同约定，参照第三人相应面积份额计算；4、被告吴刘标迁出系争房屋，并将上述房屋归还原告李秋兰、李荣富。事实和理由：第三人为租赁合同系争房屋部分面积的产权人，因被告拖欠租金未按时支付，故在本案中提出主张。
　　原告李秋兰、李荣富对第三人江岷娟的诉讼主张无异议。
　　被告陈培松、吴刘标对第三人江岷娟的诉讼主张表示，其答辩意见与对两原告的答辩意见相同。
　　本诉经审理查明，2014年5月1日，两原告与被告陈培松签订《房屋租赁合同》，约定：1、被告陈培松(乙方)向原告李秋兰、李荣富(甲方)承租上海市普陀区武宁路XXX号一楼房屋，租期自2014年6月1日起至2023年5月31日止，为期9年；2、2014年6月1日至2017年5月31日月租金55000元，2017年6月1日至2020年5月30日月租金57750元，房租三个月为一期，租金付三押一，先付后用；3、如逾期交租金，乙方应赔偿甲方逾期月租金的5%的违约金；4、租期内的水、电、煤气、物业费等费用由乙方承担；5、发生妨碍经营场所且影响正常经营时，乙方有权要求甲方协调处理并排除妨碍；5、乙方无正当理由或者延迟租金超过二十天的，甲方应当书面通知乙方在十天内支付，乙方仍不支付的，甲方有权在提前30天书面通知乙方的情况下解除本合同，并要求乙方按本合同约定承担违约责任。租赁合同签订后，双方按约履行。2016年5月12日，上海市普陀区住房保障和房屋管理局发出《关于将<上轨道交通14号线东新路站4号出入口地块房屋征收补偿方案(征求意见稿)>进行公示的通知》，并张贴房屋征收补偿方案(征求意见稿)。嗣后，系争房屋所在地块开始进行地铁建设施工，系争房屋所在的上海银宫商厦周边道路因施工建设多次发生变道，改建等。被告陈培松自2016年6月起未再向原告支付租金。2017年6月，上海市普陀区人民政府作出房屋征收决定，决定征收上海市武宁路227、231号范围内的房屋，同时收回该范围内国有土地使用权，并张贴《上海轨道交通14号线东新路站4号出入口地块房屋征收补偿方案》，补偿方案中有以下补偿项目：停产停业损失、装潢补贴、搬场补贴、营业执照补贴等。
　　另查明，《房屋租赁合同》所涉及的租赁房屋由上海市普陀区武宁路XXX-XXX号一楼1103室、1120室-1134室组成，合计面积237平方米。其中原告李秋兰系1133室产权人，李荣富系1127室产权人，第三人江岷娟系1134室产权人，建筑面积43.75平方米。原告李秋兰、李荣富作为上述房屋产权人的共同委托人与被告陈培松签订《房屋租赁合同》。签订合同后，被告陈培松向原告支付押金55000元。
　　反诉查明事实同本诉。
　　审理中，本案租赁合同所涉及的产权人除两原告与第三人江岷娟外，均向本院出具书面说明，载明：系争房屋委托李秋兰、李荣富签订租赁合同，对两原告提起诉讼，知情并认可，不再另行以个人名义提起诉讼。两原告向本院表示，系争房屋目前尚未签订征收补偿协议，且就征收补偿方案，征收区域内的部分产权人已提起行政诉讼，目前征收补偿方案尚未确定。两被告表示其系合伙关系，系争房屋由被告陈培松出面签订租赁合同，被告吴刘标负责实际经营。反诉原告表示其主张的赔偿损失即为反诉被告在动迁中所获对于承租人的动迁补偿，该部分补偿应归反诉原告所有。
　　关于本诉本院认为，本案争议的焦点是被告未按时支付租金是否构成违约。首先，自双方租赁合同签订至系争房屋所在地块周边发生地铁建设、环境改变的事实之前，被告均未有租金欠付的情形发生。其次，因地铁建设需要，系争房屋周边道路走向多次发生变化、改道，系争房屋所在的商场处于“孤岛”状态，导致经营环境发生重大改变，确实对被告正常经营造成影响。双方合同约定，发生妨碍经营场所且影响正常经营时，乙方有权要求甲方协调处理并排除妨碍。但地铁建设所造成的影响并非原告所能协调处理并排除相关妨碍，在此情况下，被告提出减免租金的主张，合理有据，双方理应妥善协商相关事宜。最后，至相关部门张贴公告，系争房屋所在地块纳入征收范围后，租赁合同是否能够继续履行处于不确定状态，故被告未向原告支付租金，并无明显不当。据此，原告主张被告陈培松未付租金构成违约，并要求被告陈培松承担违约责任的诉讼请求，本院难以采纳。
　　因系争房屋目前已被纳入征收范围，租赁合同客观上已无继续履行的可能，双方亦均表示不再继续履行，本院确认双方租赁合同解除。租赁合同解除后，双方应结算相关费用。对于原告主张被告的欠付租金，本院认为，因地铁建设导致系争房屋周围道路、环境发生显著变化，确实对被告承租系争房屋正常经营造成影响，被告主张减免租金的主张，合理有据，本院予以采纳，减免租金的数额由本院根据本案的实际情况酌情确定。租赁合同解除后，被告吴刘标继续占用系争房屋已无合法依据，对原告要求被告吴刘标迁出系争房屋，并将系争房屋返还原告的诉讼请求，本院予以支持。被告陈培松向原告支付的押金，可在租赁合同解除并结算相关费用后，由原告返还，为免当事人讼累，本案对此一并予以处理。
　　关于反诉，反诉原告主张反诉被告赔偿损失的系基于反诉被告从案外人处获得相应属于承租人的动迁利益，包括营业执照补贴、装潢补贴、停产停业损失等，因目前产权人尚未与案外人签订相关征收协议，产权人实际所获得的补偿数额无法确定，故反诉原告主张要求获得动迁补偿的诉讼请求，本院不予采纳。待相关动迁利益确定后，反诉原告可另行主张。
　　第三人江岷娟作为系争房屋中部分面积的产权人，提起独立的诉讼请求，基于本诉阐明的理由，对第三人要求被告陈培松支付租金的诉讼请求本院予以采纳，但租金数额仍由本院根据本案的实际情况酌情定。因被告陈培松未支付租金并不构成违约，对第三人要求被告陈培松支付违约金的诉讼请求，本院不予采纳。第三人同时要求被告吴刘标将系争房屋返还两原告，该项诉讼请求，已在本诉中处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第六十八条、第九十七条之规定，判决如下：
　　一、原告李秋兰、李荣富与被告陈培松于2014年5月1日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；
　　二、被告陈培松应于本判决生效之日起十日支付原告李秋兰、李荣富租金(自2016年6月1日起至本判决生效之日止，按每月人民币12984元计算)；
　　三、原告李秋兰、李荣富应于本判决生效之日起十日内退还被告陈培松押金人民币55000元；
　　四、被告陈培松、吴刘标应于本判决生效之日起十日内结清上海市普陀区武宁路XXX-XXX号一楼1103室、1120室-1134室房屋实际占用期间的相关费用，并将上述房屋返还原告李秋兰、李荣富；
　　五、对原告李秋兰、李荣富其余诉讼请求不予支持；
　　六、对反诉原告陈培松、吴刘标反诉请求均不予支持；
　　七、被告陈培松应于本判决生效之日起十日内支付第三人江岷娟租金(自2016年6月1日起至本判决生效之日止，按每月人民币2016元计算)；
　　八、对第三人江岷娟要求被告陈培松支付违约金的诉讼请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　本案本诉受理费人民币11730元，有原告李秋兰、李荣富负担人民币3455元，由被告陈培松负担人民币8275元。
　　本案反诉受理费人民币5900元，由反诉原告陈培松、吴刘标负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：王春晖

书记员：朱  骏