陈培荣与王冰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：陈培荣，男，1956年1月9日出生，汉族，住上海市虹口区。
　　委托诉讼代理人：俞涛，上海市天一律师事务所律师。
　　被告：王冰，男，1963年7月20日出生，汉族，户籍地广东省深圳市。
　　原告陈培荣与被告王冰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈培荣及其委托诉讼代理人俞涛、被告王冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　陈培荣向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令被告立即搬离并向原告返还位于上海市浦东新区三舒路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。事实和理由：原、被告于2016年9月3日就系争房屋签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2016年11月3日起至2021年11月2日止，月租金为3,500元。2018年1月有关部门告知原告，系争房屋为经适房不得出租，要求原告进行整改。为此原告与被告进行协商，要求被告搬离系争房屋，但未果。由于系争房屋为经适房，因此原、被告之间签订的合同为无效合同，被告理应搬离系争房屋。现被告占有使用系争房屋无法律依据，故提起诉讼。
　　王冰辩称，不同意原告的诉请。系争房屋产权属于原告，租赁合同是在双方真实意思表示下签订的，因此该合同有效，应当继续履行。
　　本院经审理认定事实如下：原告为系争房屋登记的产权人之一，登记日为2013年6月21日，用途为经济适用房，建筑面积为67.57平方米。系争房屋的《上海市房地产权证》附记中载明：经济适用住房(有限产权)，不得设定除经济适用住房购房贷款担保以外的抵押权，5年内不得转让或出租。2016年9月3日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告使用，租赁期自2016年11月3日至2021年11月2日。月租金3,500元，6个月为一期支付，付款时间为该期首月的7日前，押金3,500元。合同2.1条约定，乙方向甲方承诺，租赁房屋作为居住使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。合同8.1条约定，在租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得将租赁房屋全部或者部分转租给第三人，亦不得将其对该房屋享有的承租权转让给第三人，否则，甲方有权单方解除本合同，并依据合同约定追究乙方违约责任。合同特别约定，乙方自由装修，自由使用。甲方提前解除合同，收回房屋，赔偿乙方(租房)伍万元(人民币)，乙方提前解除合同，现有装修及家具归甲方所有。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，原告向被告交付系争房屋(毛坯)，被告对系争房屋进行装修，另向原告支付了3,500元押金。2018年1月,原告联系被告就搬离系争房屋进行协商，双方协商未果，此后原告诉至本院，请求判如所请。
　　庭审中，原告提交2018年3月26日被告就系争房屋左单间与案外人王某某签订的《房屋承租合同》一份，证明被告将系争房屋左单间擅自转租案外人。经庭审质证，被告对该合同真实性无异议，认为被告是与他人合租而非转租。经本院释明，双方均表示不需要追加该案外人为本案当事人。
　　庭审中，关于租金支付的情况，双方对支付金额无异议，对租金支付期限有异议。原告陈述，由于系争房屋被房管部门要求整改，原告要求被告搬离一段期限并同意被告少付1个月租金，但实际被告一直使用系争房屋未曾搬离，现原告认为应按被告实际支付金额计算即确认租金已支付至2018年10月2日。被告陈述，应原告要求，被告曾短期搬离系争房屋，房屋空置1个多月，故原告同意被告少付1个月租金，即按五个月计算半年租金，认为租金已支付至2018年11月2日。
　　2018年7月25日，原、被告曾至本院进行诉前调解，调解中双方确认租金已支付至2018年11月2日。
　　经本院释明，原告表示若合同无效，要求被告返还系争房屋，没有其他法律后果需要在本案中处理。被告则表示要求原告赔偿其固定装修损失5万元，并返还押金3,500元。原告认为被告要求的固定装修损失过高，原告同意赔偿1万元装修损失费。
　　本院认为，根据《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。因此，经适房建设的目的在于保障特定困难人群的居住权益，而非按照一般市场经济的等价有偿交易原则，经适房的分配、使用状况均关系到公共资源的合理配置。本案中，原告作为系争房屋的产权人之一，将经适房出租获取租金利益的行为违反了经适房管理规定，系利用公共资源谋取个人利益，损害了社会公共利益。根据法律规定，损害社会公共利益的合同无效，故本院认定原、被告之间签订的《房屋租赁合同》应属无效。租赁合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，所发生的损失根据过错承担相应的责任。原告作为出租人，将经适房进行出租，应当承担导致合同无效的主要责任。被告作为承租人，对租赁标的物未尽到审慎审查义务，应当承担导致合同无效的次要责任。鉴于合同无效，原告要求被告返还系争房屋的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。由于被告对系争房屋进行了装修，租赁物内存在已形成附合的装饰装修物的损失，其要求原告赔偿装修损失，符合法律规定，本院予以准许。本院根据原、被告陈述的装修内容及金额，按照过错责任以及折旧情况，酌情确定原告赔偿被告装修损失25,000元。被告要求原告返还租赁押金3,500元，本院予以准许，本案中一并处理。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)项、第五十八条之规定，判决如下：
　　一、原告陈培荣与被告王冰就上海市浦东新区三舒路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》无效；
　　二、被告王冰于本判决生效之日起十日内搬离上海市浦东新区三舒路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将前述房屋返还原告陈培荣；
　　三、原告陈培荣于本判决生效之日起十日内支付被告王冰装修损失25,000元；
　　四、原告陈培荣于本判决生效之日起十日内返还被告王冰押金3,500元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费50元，减半收取计25元，由原、被告各半负担12.50元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：何绍辉

书记员：陈韫鏐