陈天香、杨洋与陈佳璐房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：陈天香，女，1961年2月12日出生，汉族，住江苏省南通市。
　　原告(反诉被告)：杨洋，女，1984年11月9日出生，汉族，住上海市黄浦区。
　　上列两原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：刘辉，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　上列两原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：印朵，北京盈科(上海)律师事务所实习律师。
　　被告(反诉原告)：陈佳璐，女，1981年10月28日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：朱树英，上海市建纬律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：何郁宁，上海市建纬律师事务所律师。
　　第三人：中国工商银行股份有限公司上海市宝山市支行，住所地上海市宝山区淞滨路XXX号。
　　负责人：糜良，行长。
　　委托诉讼代理人：蒋易霖，女。
　　原告陈天香、杨洋与被告陈佳璐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告陈佳璐提起反诉，本院依法受理后与本诉合并审理，于2018年9月10日公开开庭进行了审理。原告陈天香、杨洋的委托诉讼代理人刘辉、印朵，被告陈佳璐的委托诉讼代理人朱树英、何郁宁到庭参加诉讼。后经原告陈天香、杨洋申请，本院依法追加第三人中国工商银行股份有限公司上海市宝山市支行参加诉讼，于2018年12月6日再次公开开庭进行审理。原告陈天香、杨洋的委托诉讼代理人刘辉、印朵，被告陈佳璐及其委托诉讼代理人朱树英、何郁宁，第三人中国工商银行股份有限公司上海市宝山市支行的委托诉讼代理人蒋易霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告陈天香、杨洋向本院提出诉讼请求：1、判令被告还清上海市浦东新区峨山路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下至判决主文前简称系争房屋)上的抵押贷款，涤除抵押；2、判令第三人在收到抵押还款后注销系争房屋抵押登记；3、判令被告继续履行原、被告于2009年12月签订的《房屋转让协议》，将系争房屋及地下1层车位41(人防)过户给原告杨洋；4、本案诉讼费、担保费、保全费由被告承担。事实和理由：原告陈天香与被告系多年好友，2009年因原告陈天香女儿杨洋回国发展，原告陈天香委托被告认购浦江映象苑一手楼盘，后因楼层户型问题未果。被告主动提出，转让自己已成功认购的系争房屋给原告女儿回国居住。原、被告于2009年12月底签订《房屋转让协议》，约定房屋转让价“详见预售合同”，系平价转让。被告与开发商签订的商品房预售合同中暂定的房价款为3,773,520元(人民币，下同)，被告实际支付的房款为3,700,890元，原告支付了全部房款370万元及车库转让款20万元(20万元系支付了购物卡和烟酒等物品)，并于2010年实际占有房屋和车位使用至今。被告于2011年10月31日取得房屋产权证明后，已将产证交付给原告。原告起诉前要求被告配合办理过户手续，但被告提出加价400万元才愿意配合，原告无力承担，故请求法院判如所请。
　　被告陈佳璐辩称，不同意原告的诉讼请求。系争房屋的买受人为两原告，《房屋转让协议》明确“在乙方(两原告)需要时，甲方将产权过户给乙方”。系争房屋未过户的原因在于原告陈天香至今未取得本市购房资格。原告要求将系争房屋过户到原告杨洋一人名下，属于合同主体的变更，系权利义务的概括转让，需双方协商一致，现被告不同意变更合同主体，双方签订的协议无法继续履行，原告的诉讼请求不应得到支持。系争房屋总价为3,773,520元，原告支付的房款为370万元，尚有余款73,520元至今未付，且每期房款均存在逾期支付，已构成严重违约。根据相关规定，车位应当随房屋一同转让。原、被告就车位转让事宜未进行约定，原告也未支付车位转让款。即便原告具备购房资格，协议可以继续履行，双方也应另行签订车位转让协议，原告应按签订协议时的市场价格支付车位转让款。
　　被告陈佳璐向本院提出反诉诉讼请求：1、判令解除原、被告于2009年12月签订的《房屋转让协议》；2、判令原告杨洋返还系争房屋。事实和理由：2009年8月28日，被告与开发商签订《上海市商品房预售合同》，购买系争房屋，预售价款为3,773,520元。2009年12月，原、被告签订《房屋转让协议》，约定原告以预售合同的金额购置系争房屋，购房款分三期付清：本协议签字后10日内支付100万元，2010年3月底前支付150万元，余款在2010年8月底前付清。另约定，在原告需要的时候，被告配合过户，过户涉及的费用由原告承担。被告于2010年1月将系争房屋交付原告杨洋实际使用至今。被告于2010年1月7日购置系争房屋所在小区地下1层车位41号，并将车位交付原告杨洋使用至今。由于原告陈天香不具备本市购房资格，双方所签协议无法继续履行，应当予以解除。
　　针对反诉，原告陈天香、杨洋辩称，不同意被告的反诉请求。双方在签订协议时尚未出台限购政策，现原告陈天香不符合本市购房资格，但系争房屋可以过户到原告杨洋名下。杨洋于2010年10月取得本市户籍，于2011年11月8日登记结婚，可以购买两套房产，故具备购房资格。被告从未提出因原告陈天香限购而解除合同，而是因房屋涨价提出加价要求。被告隐瞒了系争房屋存在抵押贷款的信息，且在收到原告支付的房款后未能还清贷款涤除抵押，导致交易受阻。系争房屋实际价款为3,700,890元，原告支付了房款370万元，鉴于双方关系甚好，相差890元在合理抹除范围。虽然在支付款项时略有迟延，但双方并未约定逾期付款可导致解除协议。原告使用系争房屋及车位多年，被告将系争房屋及车位购置发票、契税发票等原件交给原告，从未对车位转让款提出异议，足以证明原告已经支付车位转让款。
　　第三人述称，2009年10月27日，第三人向被告发放贷款301万元，截至2018年12月6日尚有剩余本金2,450,104.50元未偿还。第三人在收到全部贷款本金和利息的情况下，同意撤销系争房屋上的抵押登记。
　　本院经审理认定事实如下：2009年8月28日，被告为购买系争房屋与开发商签订《上海市商品房预售合同》，约定暂测房屋建筑面积为139.76平方米，总房价款为3,773,520元。2009年10月9日，被告与第三人签订《房屋担保借款合同》。2011年10月31日，系争房屋设立了权利人为第三人的抵押权，债权履行期限为2009年9月4日至2039年9月4日，债券数额为301万元。借款合同签订后，被告按约归还贷款。
　　2009年12月，原告陈天香、杨洋(乙方)与被告陈佳璐(甲方)签订《房屋转让协议》，约定乙方以预售合同约定的价款向甲方购买系争房屋；在乙方支付购房款后，甲方将房屋产权证交给乙方保管；在乙方需要的时候，甲方保证将房屋产权过户给乙方，过户涉及的费用由乙方承担。原告于2010年1月5日至2011年1月29日期间共支付被告购房款370万元。被告出具的最后一份收条载明“所有房屋款项已结清”。系争房屋实测建筑面积为136.81平方米，被告实际支付房款为3,700,890元。被告于2010年1月将系争房屋交付给原告。2010年1月7日，被告定购地下1层41号车位，车位建筑面积为36.81平方米，总价为20万元。2011年10月31日，系争房屋及地下1层41号车位产权登记于被告名下。被告已缴纳系争房屋契税111,026.70元及车位契税6,000元，另支付房屋及车位登记费、手续费、商品住宅维修基金合计7,225.14元。
　　以上事实，由原、被告的陈述、《上海市商品房预售合同》、《房屋担保借款合同》、上海市不动产登记信息、《房屋转让协议》、房屋交接书、银行转账记录、收条、订购单、发票、税收缴款收据等证据所证实。
　　审理中，原告表示如被告不能清偿贷款涤除抵押，原告愿意代为清偿。原告同意承担被告办理产证时缴纳的税费，可在本案中一并处理。
　　本院认为，原、被告签订的《房屋转让协议》系当事人真实意思表示，且未违反相关法律规定，合同成立后对签约各方具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案主要争议在于房屋转让协议能否继续履行。两原告在签订协议时均具备购房资格，本市限购政策出台后原告陈天香属限购对象，现两原告主张将系争房屋过户至原告杨洋一个人名下，系原告陈天香将合同权利转让给原告杨洋，并不损害被告的权益或加重被告的合同义务，本院认为被告应予配合过户。系争房屋已在被告向第三人借款时设定抵押，只有在该抵押消灭后，房屋才能进行权利过户，故被告应及时涤除系争房屋上设立的抵押权。原告表示在被告无力清偿的情况下愿替被告还清贷款，涤除系争房屋上的抵押权，第三人亦表示只要清偿贷款本息即同意协助涤除抵押，故本案购房协议继续履行不存在障碍。对于房款支付的争议，本院认为，双方签订的协议表明被告将系争房屋平价转让给原告，房屋购买价为3,700,890元，原告已支付被告房款370万元，被告出具收条明确所有房屋款项已结清，表明剩余890元房款被告予以放弃，故被告关于未足额支付房款的主张，本院不予采纳。双方均确认车位和房屋一并转让，原告主张车位也是平价转让的意见，更符合当时的实际情况，本院予以采信。原告虽主张已经支付车位转让款，但未能提供证据予以证明，本院不予采信，原告尚应支付被告车位转让款20万元。另，被告已支出的各项税费亦应由原告承担。为避免讼累，本院对原告应支付的上述款项在本案中一并处理。被告要求解除合同，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款的规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)陈天香、杨洋与被告(反诉原告)陈佳璐继续履行双方于2009年12月签订的《房屋转让协议》;
　　二、被告(反诉原告)陈佳璐于本判决生效之日起十日内向第三人中国工商银行股份有限公司上海市宝山市支行清偿上海市浦东新区峨山路XXX弄XXX号XXX室房屋项下的全部抵押借款本金、利息等债务(具体金额以第三人结算为准)，第三人中国工商银行股份有限公司上海市宝山市支行协助被告(反诉原告)陈佳璐涤除上述房屋上的抵押登记;
　　三、在上述房屋抵押登记涤除后十日内，被告(反诉原告)陈佳璐协助原告(反诉被告)陈天香、杨洋将上述房屋及地下1层车位41(人防)过户至原告(反诉被告)杨洋名下，由此产生的相关税费由原告(反诉被告)陈天香、杨洋负担；
　　四、原告(反诉被告)陈天香、杨洋于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)陈佳璐车位转让款20万元；
　　五、原告(反诉被告)陈天香、杨洋于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)陈佳璐上述房屋及车位登记所产生的各项税费118,251.84元；
　　六、驳回被告陈佳璐(反诉原告)的反诉诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费36,400元，减半收取计18,200元，保全费5,000元，合计元23,200(原告已预交)，由被告陈佳璐负担。反诉案件受理费减半收取计18,200元，由反诉原告陈佳璐负担(已交纳)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：吴海燕

书记员：倪  熠