陈如钢与张平华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：陈如钢，男，1976年8月2日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：陈玺蔚，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：陶笔一，上海市徐浦律师事务所律师。
　　被告：张平华，男，1974年5月15日生，汉族，住山西省朔州市。
　　第三人：上海农迪人然合一农业科技有限公司，住所地上海市崇明区中兴镇汲浜公路XXX号XXX幢XXX室。
　　法定代表人：陶建君，总经理。
　　委托诉讼代理人：丁向勇，上海众律律师事务所律师。
　　原告陈如钢与被告张平华、第三人上海农迪人然合一农业科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月16日、2018年11月20日公开开庭进行了审理。审理中，当事人合意延长简易程序适用期间一个月。2018年12月29日，本案依法转为普通程序，于2019年1月18日第三次公开开庭进行了审理。原告陈如钢及其委托诉讼代理人陈玺蔚、陶笔一，被告张平华(仅参加第一、二次庭审)及第三人上海农迪人然合一农业科技有限公司的委托诉讼代理人丁向勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告陈如钢向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2018年4月12日签订的《转让协议》；2、被告返还原告转让费人民币(以下币种同)49万元；3、被告赔偿原告施工费33,650元。审理中，原告增加诉讼请求，要求第三人对上述第2、3项诉讼请求承担连带责任。事实与理由：2018年4月12日，原告通过上农嘉年华广告以及中介居间介绍，与被告就上海国际度假区上农嘉年华的经营场地签订《转让协议》，转让费49万元。签约前，被告向原告承诺，该场所可办理营业执照，且经营内容不限业态。原告根据上农嘉年华招商部韩俊南经理的要求，向韩俊南支付了5万元、向被告支付了44万元，共计49万元。原告还按韩俊南的要求，与上海容置建筑工程有限公司老板杨元青签订了《建筑装饰工程施工合同》，支付施工费33,650元。施工完成后，原告为办理营业执照，多次找被告及第三人，被告称无法办照，需挂靠其他餐饮企业，内容仅限于轻餐饮，且原告经营内容不得与周围已经营业的内容相同。原告多次去迪斯尼园区工商部门咨询办理证照事宜，并在网上申请营业执照，工商预审结果为：“该地址与房东到我处备案的地址有出入，请与房东联系后更改地址。”在多次与被告及韩俊南联系、沟通无果的情况下，原告于2018年5月31日向被告发出《通知书》，要求被告提供材料，以便于原告办理证照，但仍无果。故为维护自身合法权益，原告起诉至法院。
　　被告张平华辩称：不同意原告的诉讼请求。被告在园区造了5间小木屋，做现榨橙汁项目，因被告一直在山西，自己经营一段时间后欲转让，故委托上农嘉年华招商部经理韩俊南代为转让。转让给原告的是其中约18平方米的一间，转让后原告将小木屋拆除，在原地造了目前约24平方米的简易房。韩俊南于2018年4月通知被告签约，其已收取原告定金5万元，然后被告回沪与原告签订了《转让协议》，把商铺经营使用权转让给原告，期限与园区同步。签约后，原告转账给被告44万元，因当初与韩俊南说好，被告只要30万元转让费，多出的均归其所有作为中介费，故被告将其中14万元转给韩俊南，被告实际收了30万元。原告应自行办理营业执照，其曾向被告反映过无法办理证照导致其无法经营，经与园区沟通，园区口头答应原告可经营轻餐饮。
　　第三人上海农迪人然合一农业科技有限公司述称：不同意原告要求第三人承担连带责任的诉请。被告转让前通知过第三人，第三人是同意的，认可原、被告之间的《转让协议》。韩俊南并非嘉年华招商部经理，也不是第三人的工作人员，其在园区充当中介身份，帮园区商户转让商铺，赚取中介费。韩俊南系上海俊广营销策划有限公司法定代表人，该公司承租了十多家商铺，再进行转租或者转让。韩俊南对外宣称系第三人招商部经理，系其个人行为，第三人对此并不知情。另，第三人与被告之间的合同并非约定提供场地，而是提供场地合作经营分成的模式。被告转让与第三人无任何关系的。
　　本院经审理确认如下事实：2016年7月24日，第三人(甲方)与被告(乙方)签订《战略合作协议》。协议第一条“合作内容”约定，(一)甲方为乙方在上海国际度假区过渡性开发区域内提供经营场地，使用面积约9平方米(设三个点)。本合作项目具体活动区域最终以相关行政管理部门批准的场地为准。(二)乙方的经营内容为机器自动鲜榨橙汁等经相关部门批准的项目，未经甲方书面同意，乙方不得变更经营内容。若乙方违反相关限制性规定，则乙方应主动调整。第二条“合作期限”中约定，本合同的合作期限自2016年7月1日至2019年6月30日为止，延期合同与甲方与申迪园林签订的合同同步止。第三条“收益分配”约定，甲方按商品销售额的30%提成。乙方的提成在扣除乙方应得部分10%的税费后按每七个工作日一结，定期结算给乙方(即乙方实际收到的款项为70%*90%)。第四条“双方的权利义务”第3、4款约定，合作期间，乙方不得擅自将该场地转让给他人使用，若经发现，甲方有权处以罚款5万元，并有权单方解除合同。乙方不得擅自在活动区域内搭建任何建筑物、构筑物或进行任何可能破坏活动场地的建设工作，如经甲方发现一次，处以罚款5万元，发现两次(包含两次)以上，直接取消经营资格，不予退还相关费用，乙方应当在甲方规定期限内搬离活动区域。
　　2018年4月12日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《转让协议》。协议第一条“合作内容”约定，(一)甲方转让给乙方在上海国际度假区上农嘉年华的经营场地，使用面积大约24平方米。本合作项目具体活动区域最终以相关行政管理部门批准的场地为准。(二)经营内容：乙方的经营内容为轻餐饮等(需配合提供办理营业执照材料：营业执照、食品流通许可证、餐饮服务许可证、食品经营许可证、食品安全等级、员工健康证。以市场监督管理局核定为准)，未经上农嘉年华书面同意，乙方不得变更经营内容。若乙方违反相关限制性规定，则乙方应主动调整。第二条“合作期限”约定，本合同的合作期限与园区同步，但相关行政管理部门批准的活动期限与上述期限不一致的，以相关行政管理部门批准的活动期限为准。上述合作期限届满后，乙方在同等条件下有优先权。第三条“收益分配”约定，上农嘉年华按乙方所售商品营业额的30%提成，乙方的提成在扣除乙方应得部分10%的税费后按每七个工作日一结，定期结算给乙方(即乙方实际收到的款项为70%*90%)。第四条“双方的权利义务”第1、4款约定，甲方愿意将该场地转让给乙方，转让费49万元。乙方不得擅自在活动区域内搭建任何建筑物、构筑物或进行任何可能破坏活动场地的建设工作，如经发现一次，处以罚款5万元，发现两次(包含两次)以上，直接取消经营资格，不予退还相关费用，乙方应当在规定期限内搬离活动区域。第七条“其他约定”第(四)款约定，本合同一式三份，甲方执一份，乙方执一份，丙方执一份，由甲乙丙三方签字盖章后生效。协议签订前后，原告先后于2018年4月8日、2018年4月12日向韩俊南及原告转账5万元、44万元。2018年4月12日，被告向原告出具《收据》，确认收到原告转让费49万元。协议签订后，原告将被告搭建在涉案经营场地上的一间木制亭子(四根木柱加一个木制屋顶)拆除，另行搭建了一间安装有二扇卷帘门的简易房屋。
　　2018年5月25日，原、被告就办证所需文件进行电话沟通。2018年5月31日，原告通过微信向被告发送《通知书》，要求被告在2018年6月1日-6月7日提供商铺经营场所产权证明及店面方位图平面图，以便原告尽快取得营业执照。2018年6月10日，原告电话联系被告，催告被告提供产权证明和店面方位平面图，被告表示无法提供。
　　审理中，原告称，原、被告之间转让的是场地和经营权，包括被告建造的亭子。原告建造的房屋在园区进口进去约50米，合同解除后，原告表示将新建房屋按现状移交被告。第三人事后对原、被告之间的转让事宜予以追认，其系《转让协议》当事人，故原告要求第三人对本案第2、3项诉请承担连带责任。为证明搭建费用，原告提供了其与上海容置建筑工程有限公司签订的《建筑装饰工程施工合同》(附汇总表、开办费、报价单)及收据，合同约定价款为36,500元。经本院释明，原告表示对涉案搭建房屋不申请造价鉴定。
　　被告称，被告转让的是场地使用权以及亭子，转让时明确告知虽协助办理营业执照，但没有权利和义务帮原告办理。对已拆除的木制亭子(小木屋)，被告要求原告赔偿造价25,000元。为证明园区内商铺在正常经营，被告提供了上海农迪人然合一文化科技有限公司、上海农迪人然合一农业科技有限公司、住所证明表、上海申迪园林投资建设有限公司第一分公司、上海市松江区永丰街道赢君餐饮店、上海正新食品有限公司的营业执照复印件及经营现场照片。
　　以上事实，有《战略合作协议》、《转让协议》、微信记录、公证书、付款凭证、照片、通知书、通话录音以及当事人的当庭陈述在案佐证。
　　本院认为，根据涉案《转让协议》约定，被告以49万元的转让价格将位于上海国际渡假区上农嘉年华内约24平方米的场地经营权转让给原告，该协议系缔约当事人真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，应属合法有效。协议约定，被告应配合提供原告办理营业执照所需材料，而被告随场地经营权附带转让的经营场所(即木制亭子)属不合法建筑，客观上并不具备原告在该处办理营业执照的条件。鉴于被告提供的经营场所存在瑕疵，又不能提供其他合法的办证材料，致原告的合同目的无法实现，原告要求解除合同的诉请，本院予以支持。被告提供的案外人营业执照复印件及经营现场照片，与本案办证争议没有必然关联性。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告要求返还转让费的诉请，具有法律依据，本院亦予支持。原告搭建的简易房屋系在拆除原有木制亭子基础上形成，且原告签约时对附带转让经营场所的合法性未尽到必要的审查注意义务，对合同解除也负有一定责任，原告要求被告赔偿简易房屋搭建费用，本院不予支持。庭审中，原告同意合同解除后将搭建的简易房屋移交被告，经查并无不当，该事项可作为合同解除法律后果一并在本案中处理。本案合同解除的主要责任在被告，另从前后搭建物的面积、结构来看，现有简易房屋价值未明显低于原木制亭子，被告要求原告赔偿被拆除的木制亭子费用，本院不予支持。第三人非涉案《转让协议》缔约人，原告要求第三人承担连带责任，没有合同依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
　　一、解除原告陈如钢与被告张平华于2018年4月12日签订的《转让协议》；
　　二、被告张平华于本判决生效之日起十日内返还原告陈如钢转让费49万元；
　　三、原告陈如钢于本判决生效之日起十日内将位于上海国际渡假区上农嘉年华内涉案房屋移交给被告；
　　四、驳回原告陈如钢的其余诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费9,036元，由原告陈如钢负担386元，被告张平华负担8,650元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：梅丽华

书记员：黄  政