陈某某与罗某、第三人（被执行人）程某某、宜昌仁某置业有限公司、宜昌恒和置业有限公司案外人执行异议纠纷一审民事判决书

原告（案外人）陈某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住宜昌市西陵区。
委托代理人叶军，湖北前锋律师事务所律师。（特别授权）
被告（申请执行人）罗某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住宜昌市西陵区。
委托代理人王军荣，湖北三峡律师事务所律师。（特别授权）
委托代理人杨琳，湖北三峡律师事务所律师。（特别授权）
第三人（被执行人）程某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住宜昌市西陵区。
第三人（被执行人）宜昌仁某置业有限公司，住所地宜昌市沿江大道特168-6号万达广场B座19楼。
法定代表人邹君红，该公司执行董事兼总经理。
第三人（被执行人）宜昌恒和置业有限公司，住所地宜昌市西陵一路50号新世纪广场A座011402室。
法定代表人程某某，该公司执行董事。

原告（案外人）陈某某与被告（申请执行人）罗某、第三人（被执行人）程某某、第三人（被执行人）宜昌仁某置业有限公司（以下简称“仁某公司”）、第三人（被执行人）宜昌恒和置业有限公司（以下简称“恒和公司”）案外人执行异议纠纷一案，本院于2018年10月16日立案受理，依法组成由审判员汪邦国担任审判长、审判员左树青、程丹的合议庭，于2018年12月10日公开开庭进行了审理。原告（案外人）陈某某及其委托代理人叶军、被告（申请执行人）罗某的委托代理人王军荣到庭参加了诉讼。第三人（被执行人）程某某、第三人（被执行人）宜昌仁某置业有限公司、第三人（被执行人）宜昌恒和置业有限公司经本院依法送法开庭传票，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告（案外人）陈某某诉称，2016年11月20日，被执行人仁某公司以及恒和公司、程某某、程某某因共同欠洪某某借款，双方达成《房屋抵偿债务协议》，协议约定：将开发合格的“春立方”商品房××、××、××、××门面商铺抵偿给原告陈某某冲抵债务，并约定签订协议后5日内将上列房屋交付给原告。2017年1月7日，原告与仁某公司根据《房屋抵偿债务协议》签订了《房屋买卖协议》约定将上列门面交付给原告陈某某占有使用至今，并向陈某某出具购房票据。原告向仁某公司主张履行《房屋买卖协议》时，因被告罗某与第三人民间借贷纠纷一案由宜昌市西陵区人民法院依据（2017）鄂0502执799号《民事裁定书》以及西陵区人民法院（2017）鄂0502执799号之一《协助执行通知书》，查封了××、××、××号三套门面商铺。2018年9月13日，西陵区法院依据原告提出的案外人异议申请做出了执行裁定，裁定驳回了原告的申请。原告认为上述门面房已于2016年11月20日抵偿给原告陈某某，并交付占有使用至今，原告对上述三套门面房享有物权期待权，法院的查封侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、停止对宜昌市伍家岗区城东大道87号“春立方”住宅小区××号（产籍号××）、××号（产籍号××）、××号（产籍号××）三套商铺的执行，并解除对三套商铺的查封；2、被告承担本案诉讼费用。
被告（申请执行人）罗某辩称，原告与第三人达成的房屋抵偿协议以及房屋买卖协议是不合法和无效的，法院依据罗某享有的合法债权依法查封本案所涉房屋是符合法律规定和法律程序的，因此我们请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人（被执行人）程某某、第三人（被执行人）宜昌仁某置业有限公司、第三人（被执行人）宜昌恒和置业有限公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，2016年10月8日，陈某某与仁某公司、恒和公司、程某某签订《执行和解协议书》，约定陈某某诉仁某公司、恒和公司、程某某民间借贷纠纷一案，宜昌市西陵区法院做出2016鄂0502民初589号《民事调解书》。该案进行执行后，四方达成执行和解协议，根据案件执行的实际情况，自愿达成如下协议：…仁某公司愿用其所开发的春立方的商业门面为其所欠债务提供担保（门面由法院进行查封冻结）…。
2016年10月9日，宜昌市西陵区人民法院下发（2016）鄂0502执674号之五《协助执行通知书》；查封登记在仁某公司名下位于宜昌市城东大道的房产，产籍号××、产籍号××、产籍号××、产籍号××，共四套房产。
2016年11月20日，仁某公司与洪某某签订《房屋抵偿债务协议》约定：2016年5月16日，恒和公司向洪某某借款3650万元，程某某、程某某及仁某公司自愿为恒和公司偿还借款行为承担连带清偿责任。1、仁某公司将开发合格的“春立方”商品房（住宅8套及商业门面6套）共计14套，14套商品房以13658130元抵偿给洪某某，用于偿还恒和公司欠洪某某的借款本金；2、洪某某指定的14套购房人中春立方门面××、××、××、××由陈某某购得。仁某公司无权要求洪某某组织的购房人支付购房款。仁某公司负责在房产管理机关办理预购商品房的网签手续和预告登记手续。
2017年1月7日，仁某公司与陈某某签订《房屋买卖协议》，仁某公司将“春立方”8号楼商铺共4间（××、××、××、××）出售给陈某某，本合同生效后5日内，双方到宜昌市房管局办理房屋网签手续，房管局受理并领取网签备案号，购房价款6381375元直接从恒和公司欠洪某某的借款本金中冲抵，不另行向甲方支付购房价款。2017年1月9日、3月13日，仁某公司向陈某某出具购房款《收据》。
2017年5月2日，宜昌市西陵区人民法院执行局下发（2017）鄂0502执恢52号《民事裁定书》，申请执行人陈某某与被执行人陈良文、仁某公司、恒和公司民间借贷纠纷一案，依据已发生法律效力的（2016）鄂0502民初589号民事调解书，变更罗某为本案申请执行人，冻结、划拨被执行人陈良文、仁某公司、恒和公司的银行存款3431556.98元，或查封、扣押相应价值的财产或扣留、提取相应价值的收入。
2017年5月16日，罗某（甲方）与仁某公司、恒和公司、程某某（乙方）签订《执行和解协议书》约定：…截止2017年5月16日，乙方尚欠甲方3431556.98元…。
2017年5月31日，宜昌市西陵区人民法院执行局向宜昌市不动产登记中心送达（2016）鄂0502执674号之十一、（2016）鄂0502执674号之十二《协助执行通知书》，解除对产籍号××、产籍号××、产籍号××、产籍号××四套房产的查封。
2017年6月2日，罗某（甲方）、陈某（乙方）、程某某、恒和公司、仁某公司（丙方）签订《债务清偿确认书》：1、丙方欠甲方债务本金5980000元及利息，欠乙方债务本金22720000元及利息。丙方于2017年6月2日曾以位于城东大道87号“春立方”项目8号楼商铺抵偿给乙方，清偿债务5359200元，并按乙方指定办理在方某名下。2、乙方同意丙方以此房屋抵偿甲方债务本金及利息6699000元，乙方债权丙方另行清偿。3、由于甲方受偿房产后，亦同意指定办理登记在方某名下，因此该房屋产权登记不变，三方完善手续，继续为方某办理房屋产权登记。5、若因丙方原因致使房屋产权最终不能登记在方某名下的，丙方应继续承担对甲方债权的清偿责任，并赔偿甲方因此造成的所有经济损失。同时，罗某（甲方）、恒和公司（乙方）、仁某公司（丙方）签订《抵债协议》，约定：1、丙方自愿将其开发的位于城东大道87号“春立方”项目8号楼商铺抵偿给甲方，用于偿还借款的所有本息。2、该四套商铺的明细为××、××、××、××，总价格为6699000元。3、本协议签订之日起两个工作日内，乙方和丙方应积极配合完成将本协议约定的房屋过户至甲方或甲方指定的第三人名下。
仁某公司向方某出具3份《证明》，春立方门面××、××、××已卖给方某。仁某公司与方某签订了三份《宜昌市商品房买卖合同》，并办理了上述三套门面房的的合同备案。
2017年11月8日，宜昌市西陵区人民法院下发（2017）鄂0502执799号之一《执行裁定书》，裁定终结宜昌市西陵区（2016）鄂0502民初589号《民事调解书》本次执行程序。
2017年12月4日，宜昌市西陵区人民法院向宜昌市不动产登记中心送达（2017）鄂0502执799号之一《协助执行通知书》：查封登记在被执行人仁某公司名下位于宜昌市城东大道（春立方小区）的房产，产籍号××、××、××、××，共4套房产。
庭审中，1、陈某某提交《交房联系单》1份、《商铺租赁合同》2份、物业公司《收据》13份、照片8张、租金转账凭证3份、《结婚证》1份，证明陈某某于2017年1月9日已合法占有争议商铺，并将商铺分别出租给刘某某、陈某做装饰、餐馆经营。罗某认为交房联系单的出具时间是2016年1月9日，尚未签订房屋买卖合同，应是后期补的，真实性有异议，对商铺租赁合同以及转账凭证都有异议，这个房屋的实际占有人是方某。陈某某在质证笔录中说明，因陈某某占有商铺，罗某多次去骚扰租户，并强行将××门面换锁，为此陈某某以及租户多次报警处理。
2、陈某某提交洪某某与恒和公司、程某某、程某某、仁某公司签订的《借款协议》、《借据》、《还款协议》、出具借款的银行流水，证明洪某某根据借款协议向仁某公司支付了出借款项，房屋抵债协议因真实合法借贷而形成。罗某认为上述证据与本案无关联性。
上述事实，有（2018）鄂0502执异18号《执行裁定书》、《房屋抵债协议书》、《收据》、《房屋买卖协议》、（2017）鄂0502执799号之一《协助执行通知书》、《借款协议》、银行转账凭证、《证明》、《交房联系单》、《商铺租赁合同》、（2016）鄂0520执674号之五《协助执行通知书》及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，事实清楚，足以认定。

本院认为，1、陈某某与仁某公司签订《房屋买卖协议》时，本案争议的××号（产籍号××）、××号（产籍号××）、××号（产籍号××）三套商铺处于案号为2016鄂0502民初589号《民事调解书》的执行查封状态中，陈某某与仁某公司签订的《房屋买卖协议》约定了“本合同生效后5日内，双方到宜昌市房管局办理房屋网签手续，房管局受理并领取网签备案号”，因案涉商铺属于查封状态中无法办理网签手续，故陈某某至迟至合同签订后5日后就应知晓商铺已处于其他执行案件中，由此造成的损失应自行负担。2、2017年5月31日，因罗某与仁某公司、恒和公司达成执行和解协议，执行局下发（2016）鄂0502执674号之十一、之十二《协助执行通知书》解除对××、××、××号商铺的查封，并于2017年12月4日依据（2017）鄂0502执799号之一《协助执行通知书》重新查封上述商铺。（2016）鄂0502执674号《民事裁定书》与（2017）鄂0502执799号《民事裁定书》均是对2016鄂0502民初589号《民事调解书》的执行，应属于同一执行程序。故陈某某与仁某公司签订《房屋买卖协议》时，上述争议商铺仍在2016鄂0502民初589号《民事调解书》的执行过程中。3、陈某某与罗某一直在争夺上述商铺，前期由物业公司对商铺进行租赁，因陈某某与罗某均为债权方，物业公司将租金支付给一方也属归还债务，并不能以此认定罗某占有商铺。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《关于适用
的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：

驳回原告陈某某的诉讼请求。
案件受理费44929元（原告已预交），由原告陈某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判长 汪邦国
审判员 左树青
审判员 程丹

书记员： 李菁菁