陈家京与董广群房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：陈家京，男，1973年7月29日出生，汉族，住上海市长宁区。
　　委托诉讼代理人：刘险峰，上海显栋律师事务所律师。
　　被告：董广群，男，1967年11月18日出生，汉族，住上海市长宁区。
　　委托诉讼代理人：茹毅，上海瀛泰律师事务所律师。
　　原告陈家京与被告董广群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案后，依法适用简易程序进行审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2018年9月27日、11月29日组织原、被告进行了证据交换，并于2018年12月18日公开开庭审理了本案。原告陈家京及其委托诉讼代理人刘险峰、被告董广群的委托诉讼代理人茹毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告陈家京向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告就上海市长宁区玉屏南路XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)签订的《房屋租赁合同》于2017年5月2日解除；2.被告退还原告房屋押金7,000元；3.被告退还原告2017年5月至11月的房屋租金33,600元；4.被告赔偿原告房屋装修费用110,000元。事实和理由：原告自2008年起就长期租赁被告所有的涉案房屋作为商业用途使用，被告也承诺该房屋作商业使用。原告于2016年10月对该房屋进行大规模装修。2017年1月10日双方再次续签租赁合同，口头约定租金为每月4,800元。原告在2017年5月2日接到政府出具的《天山路街道“五违四避”联合执法告知书》，因被告的房屋属于住宅商用，在执法范围内，故责令原告搬离该房屋，致使《房屋租赁合同》不能继续履行。原告积极与被告协商解除合同事宜，并如数支付房租，但被告一直未予妥善处理，故原告起诉来院。
　　原告围绕诉讼请求依法提交了证据：
　　证据1.《房屋租赁合同》二份，证明原、被告分别于2010年12月21日、2013年7月5日签订租赁合同，合同明确约定房屋仅作为商业使用；
　　证据2.双方在2017年1月10日签订的《房屋租赁合同》，证明房屋租赁期限从2017年5月1日起至2019年4月30日止；
　　证据3.《天山路街道“五违四必”联合执法告知书》，证明被告的房屋属于住宅商用，在执法范围内，致使《房屋租赁合同》不能继续履行；
　　证据4.支付宝转账电子回单，证明原告向被告支付2017年5月至11月的房租共计33,600元；
　　证据5.收条，证明原告在2008年4月10日向被告支付房屋押金7,000元；
　　证据6.《建筑装饰工程施工合同》、上海征海建筑装饰设计有限公司出具的收据，证明原告在2016年对涉讼房屋进行装修花费110,000元；
　　证据7.原、被告之间的短信记录，证明原告与被告及被告代理人协商交房事宜，被告不予配合；
　　证据8.原告的通话记录，证明原告多次与被告代理人电话沟通协商交房事宜；
　　证据9.《房屋交接确认书》，证明被告拖延至2018年4月23日才办理房屋交接。
　　被告董广群辩称，政府出具“五违四避”联合执法告知书不是必然合同无效，被告为此将租金从原来的6,000元酌情降低至4,800元，且原告在签订合同时明知房屋性质，被告对此无任何隐瞒，原告对居住用于商用的风险应有认识。原告支付的押金应冲抵房屋租金及被告垫付的电费等费用。原告一直占用涉讼房屋至2018年4月23日，不应退还租金。双方在办理房屋交接时室内无任何装修残值。故被告不同意原告的所有诉请。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《房屋租赁合同》、电费账单、微信聊天记录等证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：
　　涉讼房屋的权利人系被告。该房屋建筑面积34.37平方米，用途为居住。
　　2008年起原、被告双方发生房屋租赁关系，原告支付租房押金7,000元。
　　2009年12月8日，原告向长宁区市场监管局申请注册名为“上海市长宁区家京日用百货店”的个体工商户，经营地址为涉讼房屋，其实际经营为“大头专业足道”。2010年12月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定租赁涉讼房屋仅作为商业使用。租赁期自2011年5月1日起至2014年4月30日止。
　　2017年1月10日，被告(出租方、甲方)与原告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉讼房屋出租给乙方仅作为居改非使用；房屋建筑面积为34.37平方米，租期为2017年5月1日起至2019年4月30日止；租赁期满后，甲方有权收回全部出租房屋及房屋装修，乙方应如期恢复原样；每月租金为6,000元，房租为每半年一付，并提前半个月支付下一时期租金；在租赁期限内，乙方逾期支付下期房租，每逾期一天应向甲方支付原租金三倍的迟纳金。逾期五天后，甲方有权收回该房，合同自动解除，押金不予退还。如乙方不配合，甲方在上诉法院的时期，仍需要支付原租金三倍的侵占赔偿；乙方应支付押金为12,000元，待合同期满结清各项费用后，无息退还给乙方；在租赁期限内乙方应自行承担营业风险，正确处理工商、税务、城管或其他社会关系，由于上述情况而导致合同不能继续的，甲方不承担任何责任，……出租方(甲方)署名处由陈永峰代被告签名。
　　2017年5月2日，原告收到由长宁区城市管理行政执法局、长宁区住房保障和房屋管理局、长宁区市场监督管理局、长宁区公安消防支队、长宁公安分局天山路派出所等单位出具的《天山路街道“五违四必”联合执法告知书》，该告知书内容为：……重点开展针对玉屏南路、娄山关路沿街存在的“五违”综合整治行动，坚决拆除违法建筑，坚决封堵破墙开门，坚决查处违法违规经营。……
　　自2017年5月起，原、被告达成口头协议，每月租金变更为4,800元。原告支付租金至2017年11月底。
　　案外人陈永峰曾与原告微信联系。2017年11月16日，陈永峰发信息给原告：“陈家京，已经收到你因政府调控原因要求退你租的玉屏南路557弄的房屋。我也和董广群先生取得联系。董先生要求你把你所租的两套房屋彻底恢复交房时的隔断，包括恢复各自水电煤系统，两个房东和你需要三方认可。以免两个房东因隔断或水路，电路，煤气线路而产生误会。你如有问题欢迎来美丽华商务中心来找董先生。”原告答复：“103室已经搞好了。”陈永峰回复：“你有时间复原，全部好了后，通知我一下。我通知董先生，他会让他工程部的人来收房的。前提条件是隔壁房东也要在场。之前你承诺的如果政府要求转型，你做你员工宿舍的这个承诺，我也说你不做员工宿舍了。”2017年11月27日，原告微信留言：“……你这两天或者明后天你好了也通知我，我把东西腾掉，完了过后就把钥匙给你；……复原情况呢？因为你是租给我做生意的，合同上就是写好的商用，如果你一定叫我复原怎么样的话，我想是不可能了，……如果到时间你需要再到房间去看水、电、煤怎么样来的、水怎么排的，你可以通知我，我可以到那里去给你说……”2017年11月28日，原告发信息给陈永峰：“……房子因不可抗拒的原因不能经营，本人已于2017年11月7日正式通知你退房事宜，你迟迟不理；后期你此处的房产在本月30日之后产生的任何租金问题与本人无关。”陈永峰回复：“……对于你的退房要求一直和你进行沟通。但请你恢复属于该房屋交房时原有的居住属性，恢复厕所、防盗门。最初你来租借房屋的时候是有中介方的，到时候董广群先生也可以请他到新光居委会说明当时租给你的房屋是居住状态。你的租金只付到2017年11月30日。对于你所说的本月30日产生的租金与你无关说法不予确认。……”原告答复：“……你哪天退押金我就搬房间的东西，房间钥匙一起给你；如果不退押金要硬敲门进房间，后面产生的任何事情你自已承担。房租我只是到本月30日，后期跟我没任何关系。”
　　2018年4月23日，双方办理房屋交接，原告将涉讼房屋的钥匙交还给被告。并明确双方就租金、使用费、保证金、水、电、气费等争议，另行通过长宁法院诉讼途径解决。
　　审理中，原告陈述110,000元装修构成：墙顶面框架及粉刷35,000元、电动足浴沙发30,000元(共10套，每套3,000元)、吧台一个5,000元、空调一台5,000元、储藏柜一只5,000元、其他人工费30,000元。在房屋交接前原告已将沙发及柜子扔掉，空调搬走，房屋清空。
　　本院认为，原告承租被告所有的涉讼房屋用于经营，双方签订的租赁合同，并不违反当时的政策法律，应当确认有效。租赁期内国家有关部门发布联合执法告知书后，但并不必然导致当事人的合同解除。原告认为合同于2017年5月2日解除，没有提供相应的事实和法律依据，故原告的第一项诉讼请求，本院不予支持。
　　被告代理人于2017年11月16日发信息给原告，表示已收到原告退房的要求，但需恢复交房时隔断、恢复水电煤系统。原告在2017年11月27日通知被告退房，还表示以后不再支付12月以后的租金，应该认定是向被告发送了12月1日解除租赁合同的书面通知，符合合同法关于解除合同的规定。合同解除以后，双方为退房交接事宜发生争议，应当根据事实和法律确定相应的责任。现原告已经退还了租赁的房屋，有关责任将在另一案中予以确定，被告有义务退还押金，故原告的第二项诉讼请求，本院予以支持。
　　原告原来的合同目的无法实现以后，与被告协商变更合同，调低租金数额，与法不悖，相关合同权利义务双方已实际履行完毕。原告的第三项诉讼请求，没有法律根据，本院不予支持。
　　双方合同因故提前解除，被告没有过错，也没有相应的合同赔偿义务；原告没有证明房屋装修费用的真实性，也没有证明被告因此得益，故原告的第四项诉讼请求，本院亦不予支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十一条第二项、第九十七条规定，判决如下：
　　一、原告陈家京与被告董广群在2017年1月10日签订的《房屋租赁合同》于2017年12月1日解除；
　　二、被告董广群应于本判决生效之日起十日内退还原告陈家京房屋押金7,000元；
　　三、驳回原告陈家京的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费3,392元，由原告陈家京负担3,238元，被告董广群负担154元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：吴  钧

书记员：张  沁