陈平与顾海燕、钱思铭排除妨害纠纷一审民事判决书

　　原告：陈平，男，1956年12月2日出生，汉族，住重庆市。
　　委托诉讼代理人：郝奕文，上海市捷华律师事务所律师。
　　被告：顾海燕，女，1977年3月30日出生，汉族，住上海市松江区。
　　被告：钱思铭，男，1999年8月17日出生，汉族，住上海市松江区。
　　上列两被告的共同委托诉讼代理人：冯恬，上海星瀚律师事务所律师。
　　上列两被告的共同委托诉讼代理人：王昊宇，上海星瀚律师事务所律师。
　　第三人：陈国康，男，1954年9月21日出生，汉族，住重庆市大足县。
　　原告陈平与被告顾海燕排除妨害纠纷一案，本院于2019年4月15日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。2019年6月13日，原告申请追加钱思铭作为被告参加诉讼，本院予以准许。2019年7月16日，被告顾海燕申请陈国康作为第三人参加诉讼，本院予以准许。本案于2019年8月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郝奕文、被告顾海燕、被告顾海燕及钱思铭的共同委托诉讼代理人冯恬、第三人陈国康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告陈平向本院提出诉讼请求：1、判令两被告搬离并返还坐落于上海市松江区松汇东路XXX弄XXX号XXX室房屋；2、判令两被告支付房屋占有使用费(自2017年1月起计算至两被告实际返还上述房屋之日止，按每月2,000元的标准计算)。事实和理由：原告于1999年购买上海市松江区松汇东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)，并于2017年1月办理了涉案房屋的产权证。因原告长期生活在重庆，疏于管理房屋，后得知涉案房屋被他人占用，经查系两被告占用并居住。根据我国相关法律规定，不动产权利的归属以登记为准。原告作为登记产权人，对涉案房屋享有绝对的、排他的物权，为维护自身合法权益，原告诉至本院，望判如所请。
　　被告顾海燕、钱思铭辩称：不同意原告的诉讼请求。首先，被告占有涉案房屋具有合法依据。被告系从第三人处购买涉案房屋，并付清了全部购房款1,000,000元，第三人也将涉案房屋交付给被告，被告装修后入住至今。其次，虽然原告在2017年1月取得了涉案房屋的产权，但案外人上海绿地房产开发公司并未实际将房屋交付给原告，原告应当向上海绿地房产开发公司主张权利。再次，涉案房屋系1999年时案外人上海绿地房产开发公司以房抵债给铁道部第二十工程局第二工程处建筑安装公司(实际控制人为王某某)，后王某某将涉案房屋以房抵债给案外人郭某某，再由第三人从案外人郭某某处购买涉案房屋。原告系案外人王某某的亲家，其早已知晓涉案房屋已出售并由他人实际占有，仍办理产权登记，显属恶意。因被告占有涉案房屋的时间早于原告登记为产权人的时间，故原告无权要求被告搬离。被告钱思铭同时辩称：其系被告顾海燕之子，读大学后即很少入住涉案房屋，本案涉诉后其已搬离涉案房屋，故其并非适格被告。
　　第三人陈国康述称：不同意原告的诉讼请求，原告诉请没有依据。其在2017年1月10日与被告顾海燕签订了《房屋买卖合同》，被告顾海燕已付清全部购房款，其也于2017年1月18日将房屋交付被告顾海燕使用。1999年，其是铁道部第二十工程局第二工程处第二工区的负责人，负责涉案房屋所在的茸南苑小区的施工。因开发商欠付铁道部第二十工程局第二工程处的工程款，故将涉案房屋在内的10套房屋抵债给了案外人王某某(铁道部第二十工程局第二工程处的法定代表人)。王某某系第三人妻子的哥哥，因当时王某某做生意急需资金周转，第三人就从亲戚朋友处帮王某某借了2,000,000元，第三人作为保证人，后因种种原因王某某生意亏损，没钱归还借款，债权人找第三人要求归还借款，第三人即联系王某某，王某某就用涉案房屋在内的四套房屋抵债给了2,000,000元借款的债权人。但有些债权人并不想要房子，只想要回借款，第三人就将包括涉案房屋在内的四套房屋购买下来，然后将欠款归还给债权人。至于王某某是如何将房屋产权办理至原告名下的，其并不清楚，因涉案房屋之前一直设有抵押，其怀疑系王某某与原告恶意串通。现在另外三套房屋也均过户登记至王某某的亲戚名下。
　　本院经审理认定事实如下：1999年7月20日，案外人上海绿地房产开发公司(以下简称“绿地公司”)作为甲方、卖方，原告作为乙方、买方，就买卖涉案房屋签订一份《上海市内销商品房出售合同》(以下简称“《出售合同》”)，约定甲方将涉案房屋以102,690元的价格出售给乙方。合同另对其它事宜做了约定。
　　同日，案外人绿地公司作为甲方、铁道部第二十工程局第二工程处建筑安装工程公司作为乙方，签订一份《协议书》，载明：甲方尚欠乙方建筑工程款1,720,300元；甲方以开发的松江区松汇东路XXX号茸南苑小区94号401室、95号101室、201室、202室、301室、401室、501室、502室、601室、602室抵作欠乙方的建筑工程款。
　　2009年10月26日，案外人王某某作为甲方、案外人郭某某作为乙方，签订一份《协议》，约定甲方将涉案房屋抵给乙方长期使用，乙方同意甲方用该套房屋冲抵甲方欠乙方的借款400,000元，甲方抵给乙方的房屋没有任何房地产手续，乙方完全同意并接受。
　　2010年8月28日，案外人郭某某及第三人出具一份《声明》，载明由第三人一次性支付给郭某某400,000元(即原来王某某欠郭某某的400,000元由第三人支付给郭某某)，郭某某将涉案房屋抵押给第三人；即日起涉案房屋归第三人所有，第三人有权处理关于涉案房屋的一切事务，郭某某与涉案房屋没有任何关系。
　　2017年1月15日，第三人作为甲方、被告顾海燕作为乙方、案外人上海旭婷房地产经纪事务所作为中介方，签订一份《房屋转让协议》，载明：“因原上海市松江县绿地房地开发公司拖欠王某某保证金和工程款，王某某欠郭某某工程材料款，王某某把位于上海市松江区松汇东路15弄茸南苑住宅小区95号601抵押给郭某某，陈国康一次性支付给郭某某40万后拥有此套房屋的所有权，又因陈国康欠顾海燕茸南苑工地工程材料款及人工工资(对比当年和现在物价，折成人民币壹佰万)，双方经友好协商，陈国康把此套房屋抵押给顾海燕，乙方同意甲方用这一套房子来冲抵以前甲方欠乙方的工程材料款及人工工资，从签订协议之日起，甲方与上海市松江区松汇东路15弄茸南苑住宅小区95号601室没有任何关系，顾海燕拥有此套房屋的使用权等一切权利……甲方签订本协议后同时交房，同时结清该房屋的所有费用……”。
　　2017年1月10日、1月18日、4月4日，被告顾海燕分别向第三人支付房款300,000元、680,000元、20,000元。
　　2017年1月18日，第三人将涉案房屋交付给被告顾海燕。
　　2017年1月25日，涉案房屋核准登记在原告名下。
　　审理中，三方确认：因涉案房屋上设有抵押故此前一直无法办理产权证。原告陈述：《出售合同》的落款日期确实是1999年7月20日，但合同内容均为空白，在办理涉案房屋产权证之前才填写完整，原告的签字也是在办理产权证之前所签；《出售合同》所约定的购房款102,690元原告并未实际支付；2019年6月13日证据交换笔录中原告陈述其当时分包茸南苑的工程，案外人绿地公司拖欠原告工程款，故承诺以一套房子抵债给原告，但具体哪套房子当时并不清楚，能够办理产权证了才能知晓是哪一套，其并无以房抵债的相关证据；2019年8月14日庭审笔录中原告又陈述其于1997年出借给铁道部第二十工程局第二工程处100,000元，因该处无力还款，遂以涉案房屋抵债，但并无证据证明；至于涉案房屋上的抵押在过户前是如何涤除的其并不清楚；案外人绿地公司系松江农委的下属全民所有制企业，办理产权过户时系松江农委的人陪同办理，原告委托其子王鹏代为办理过户手续；办理产证之后，松江农委的人员及原告委托的人员均前往涉案房屋进行交房，因房屋内有人居住，双方均未实际进入涉案房屋内，松江农委的人员告知原告自行处理，钥匙也没有给过原告，水电煤等费用也均未处理。被告顾海燕陈述：《房屋转让协议》中之所以约定以房抵债，是为以后办理产权证方便之需，其实际向第三人支付了1,000,000元的购房款；签订《房屋转让协议》之时，其曾要求调阅涉案房屋的产调信息，但因涉案房屋仍登记在绿地公司名下，中介称无法调取，第三人也向其交付了《协议》、《声明》的原件。第三人陈述：涉案房屋竣工即1998年7月18日之后，一直由第三人及家人实际占有使用，2008年其将涉案房屋出租给案外人杨某某，直至2017年1月出售给原告，出售给原告之前的物业费、电费等也均系由第三人缴纳。
　　以上事实，有《出售合同》、《协议书》、《协议》、《声明》、《房屋转让协议》、收据、转账凭证、上海市不动产登记簿以及当事人陈述等证据予以证实。
　　本院认为：本案争议焦点在于登记的产权人能否基于返还原物请求权要求房屋的实际占有人迁出。对此，本院认为：其一，被告顾海燕与第三人签订的《房屋转让协议》系当事人真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，应属有效。被告顾海燕已向第三人支付了全部购房款1,000,000元，第三人亦于2017年1月18日将涉案房屋交付被告，故被告占有、使用涉案房屋具有合法依据。其二，虽然原告在2017年1月25日已经登记为涉案房屋的产权人，但原告自始未曾取得涉案房屋的占有、使用权。原告称松江农委的人员向其交付了涉案房屋，但根据原告自己的陈述，交付之时双方均未能实际进入涉案房屋内，松江农委的人员告知其涉案房屋内有人居住让原告自行处理，故上述行为并非交付房屋的行为。在原告自身尚未取得完整产权的情况下，以完全产权人的身份向与其并无合同关系的房屋实际占有人即被告主张排除妨害，本院不予支持。
　　据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条之规定，判决如下：
　　驳回原告陈平的全部诉讼请求。
　　案件受理费1,530元，减半收取计765元，由原告陈平负担(已付)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：亓继芳

书记员：聂文翊