陈建军、许培莉等与陈德门房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：陈建军，男，汉族，住湖南省。
　　原告：许培莉，女,汉族，住浙江省。
　　原告：吴磊，男，汉族，住安徽省明光市。
　　原告：胡可欣，女，汉族，住湖南省。
　　法定代理人：胡勇(系该原告父亲)，男，1982年1月10日生，汉族，住湖南省湘潭县梅林桥镇洪塘村鸦雀组241号。
　　四原告共同委托诉讼代理人：李海东，上海创远律师事务所律师。
　　被告：陈德门，男，汉族，住上海市闵行区。
　　原告陈建军、许培莉、吴磊、胡可欣与被告陈德门房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。四原告共同委托诉讼代理人李海东、被告陈德门到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告双方2017年4月25日签订的《张掖路XXX号XXX楼整层店铺租赁合同》于2018年12月20日解除；2、判令被告将租赁店铺按现状返还原告；3、判令被告按照6万元/月的标准向原告支付2018年5月1日至2018年12月20日的租金458,645元；4、判令被告向原告支付自2018年12月21日至实际返还之日止的房屋占用费(2018年12月21日至2019年4月30日按照6万元/月计算，2019年5月1日开始按照6.3万元/月计算；5、判令被告已支付给原告的履约保证金10万元不予退还；6、判令被告将以系争房屋为经营场所设立的个体工商户“上海市嘉定区江桥镇闵德餐饮店”注销或迁移；7、判令被告按照1,075元/月的标准支付自2019年1月1日计算至实际交房之日止的物业管理费；并支付电费2万元、水费5,000元。审理中，原告撤回了诉请2和6。事实和理由：2017年4月25日，原、被告双方签订了《张掖路XXX号XXX楼整层店铺租赁合同》一份，约定原告将位于上海市嘉定区江桥镇张掖路XXX号商务楼2楼整层店铺，包含旋转楼梯和目前一楼的进门处通道(以下简称系争房屋)出租给被告，该店铺产权面积为358.53平方米，双方共同确认实际使用面积约600平方米，租赁期限十年，自2017年5月1日至2027年4月30日止，其中2017年5月1日至2017年7月31日为免租期；租赁保证金10万元；合同另约定，签约当日被告应支付原告28万元，包含履约保证金10万元及2017年8月1日至同年10月31日的租金。被告应于2017年10月25日前向原告支付后三个月租金，以此类推，提前一周支付后续三个月租金，先付后用。上述合同签订后，原告按约交付了系争房屋，被告按约支付了保证金10万元和首笔租金18万元，并在系争房屋经营隆德福海鲜酒楼。后原告仅支付租金至2018年4月30日，之后的租金未再支付。原告多次催告，被告仍未支付。后原告于2018年12月19日委托律师向被告寄送解除租赁合同律师函，通知被告因其拖欠租金，原告依照合同其他说明第2条的约定解除合同。被告收到通知后既未返还系争房屋，也未支付租金，故原告诉至法院。
　　被告辩称，同意合同于2018年12月20日解除，亦同意返还系争房屋，房屋内物品确认全部不需要了，可由原告自行处理。租金已经按照合同约定的6万元/月标准付至2018年4月30日，但被告不同意该租金标准，当时支付时一直在和原告协商，因为合同约定面积和产证面积不符，合同上约定面积600平方米，仅同意按照35,853元/月标准支付租金。原告陈建军于2018年8月口头答应被告每月按照4万元的标准支付租金，后又以其他出租人不同意为由，推翻承诺。因为原告同意租金变更为4万元/月，被告才继续经营的。2019年1月，陈建军和胡勇到系争房屋来，被告要求返还钥匙，但原告没有接收，原告在被告拒付租金30天后应及时收回房屋，其未及时收回造成的扩大损失，不应由被告承担。不同意原告没收保证金，要求返还，因双方一直在协商过程中，不是被告单方面造成了合同解除。物业管理费和水电费付至2018年底，2019年的物业费和水电费均不同意支付，物业管理费的标准是3元/平方米/月，2019年应该也没有产生水电费。
　　本院经审理认定事实如下：2017年4月25日，陈建军、许培莉、吴磊以及胡可欣的父亲胡勇(甲方)与陈德门(乙方)签订了《张掖路XXX号XXX楼整层店铺租赁合同》一份，约定将其四人所有的系争房屋出租给陈德门，该房屋2楼整层面积约为600平方米，乙方对该面积数无异议；租赁期限十年，自2017年5月1日至2027年4月30日，其中2017年5月1日至2017年7月31日为免租期；租赁保证金10万元；租金标准如下：2017年5月1日至2019年4月30日租金6万元/月，2019年5月1日至2020年4月30日租金63,000元/月，……；租金支付方式如下：签约当日支付押金10万元和三个月租金18万元，并于2017年10月25日支付2017年11月1日至2018年1月31日的租金，以此类推，提前一周支付后续三个月租金，先付后用；物业费和水电费由乙方承担；合同5.1条约定，本合同的任何一方违约的，除应向守约方承担本合同已约定的违约责任外，还应赔偿守约方因此遭受的全部损失(包括直接损失和间接损失)，乙方违约的，保证金不予退还；合同其他说明第2条约定，因乙方原因在租赁期内超过30日还未支付应付租金，甲方有权终止合同收回房屋并且没收保证金，一切损失由乙方承担。
　　上述合同签订后，陈建军一方按约交付了房屋，陈德门亦支付了租赁保证金10万元，并按约定的租金标准支付租金至2018年4月30日，之后租金未再支付。2018年11月30日，陈建军一方委托律师向陈德门送达了催付租金的律师函。2018年12月19日，陈建军一方再次委托律师向陈德门寄送了解除合同的律师函，载明：因陈德门拖欠租金42万元，根据合同其他说明第2条，通知陈德门解除合同。该解除通知于2018年12月20日送达陈德门。
　　另查，1、陈德门支付物业管理费至2018年底。2、签约时，系争房屋二楼四间店铺权利人为陈建军、许培莉、吴磊、胡勇。2018年11月16日，权利人变更为陈建军、许培莉、吴磊、胡可欣。胡勇向本院出具情况说明，明确表示其在涉案租赁合同项下的权利义务全部由胡可欣承担，胡勇不再向陈德门主张任何权利。该四间店铺建筑面积合计358.53平方米。
　　审理中，双方在2019年6月11日庭审中直接办理了系争房屋交接手续，同意由陈建军一方自行收回房屋，店内外所有物品由陈建军一方自行处理，若有第三方主张权利，由陈德门承担责任。后，陈建军一方申请撤回第2项返还房屋的诉请。
　　对上述事实，当事人双方没有争议，本院予以确认。双方对于合同的解除并无异议，但就租金(使用费)及其他费用的计算时间标准及截止时间以及陈德门是否应当承担违约责任，双方意见不一。
　　陈建军一方为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、租赁合同，合同中约定的面积为使用面积，因二楼四个店铺整体打通，还有公共区域，包括消防通道、储藏室、旋转楼梯、1楼进2楼的专门通道，故实际面积远远大于产证面积，合同中明确陈德门对该面积无异议，双方对租金是按月计算，并非按照面积单价计算；其他说明第2条是其主张解除合同和没收保证金的依据。2、自嘉定区市场监督管理局调取的相关资料，包含个体工商户开业登记申请书、备案的租赁合同、不动产权证，证明2017年7月5日，陈德门已经知晓产证面积了，当时为了办理营业执照，把产证面积358.53平方米在备案合同中特别强调了。3、隆德福海鲜酒楼店照片两张(2019年1月7日现场拍摄，出示原件)，证明当时陈德门仍在系争房屋内经营。
　　陈德门对上述证据发表质证意见如下：对证据1，真实性无异议，证明内容有异议，签约前去看过系争房屋，但是陈建军一方并没有告知实际的产证面积。对证据2，真实性均无异议，其确实是在办工商登记的时候才知晓实际的产证面积，之后一直和陈建军一方重新协商租金的价格，其没有提出解除合同。对证据3，当时其不经营了，转租的人还在。
　　陈德门为证明其意见，向本院提交了如下证据：1、转租承包协议以及终止协议书，证明因陈建军一方同意降低租金，所以其才继续经营，并将餐厅厨房转租的。2、其与胡勇之间的短信记录，证明签约的时候陈建军一方没有提供产证。3、2018年8月7日其与陈建军协商的视频，证明陈建军同意降低租金至4万元/月，其要求陈建军签书面确认书，陈建军不肯签。
　　陈建军一方对陈德门提交的证据发表质证意见如下：对证据1，真实性无法确认，其没有同意转租该店铺，转租的后果由陈德门自行承担。对证据2，不认可证明目的，陈德门要求看产证是为了办理工商登记。对证据3，录音真实性不认可，陈建军从来没有答应过租金下调至4万元/月，陈建军个人也无权代表其他出租方的意见。
　　本院认为，陈建军一方与陈德门签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方均应遵照履行。陈德门使用系争房屋后应按约支付租金，但其仅支付至2018年4月底，其后未再支付，显属违约。至于陈德门辩称系争房屋产证面积与合同约定面积相差过大，故不同意按约支付租金。然双方约定的面积为“约600平方米”，并非准确面积，亦未明确系建筑面积，因二楼全部打通，且租赁范围除四间店铺外，还包含一些公共面积，故实际使用面积大于产证面积应属合理，且双方合同中租金系按月计算，并未约定按每平方米租金标准计算；陈德门在签约前查看过系争房屋，但在签约时并未提出异议，在合同中亦确认“乙方对该面积数无异议”，在合同签订后不久办理营业执照时明确知晓产证面积后仍未及时提出异议，且一直实际按照合同约定的标准支付租金。其称办理营业执照后就已经提出异议但并未提供证据，仅举证欲证明因经营不善于2018年8月与陈建军协商降低租金事宜。综上，对陈德门以面积不足为由要求减少租金且不承担违约责任的意见，本院实难采纳。因陈德门逾期支付租金，陈建军一方有权按约解除合同，其亦实际于2018年12月20日向陈德门送达了解约通知，现陈德门亦认可双方合同于2018年12月20日解除，故对陈建军一方要求确认双方租赁合同解除的请求，本院予以照准。合同解除后，陈德门仍应支付拖欠的租金和使用费至房屋返还之日，双方系在2019年6月11日庭审中完成了系争房屋交接手续，陈德门辩称此前要求返还钥匙，但陈建军一方没有接收，但并未提交证据，本院不予采纳。故使用费应计算至2019年6月11日。关于租金标准，陈德门称陈建军于2018年8月口头承诺同意降低租金至4万元/月，但并未提供充分证据予以证明，陈建军一方亦不予认可，故租金和使用费仍应按合同约定的标准计算。经核算，陈德门应支付租金和使用费共计806,100元。至于陈建军一方主张押金不予返还的请求，因合同确因陈德门违约解除，合同约定该情形下保证金不予退还，故对该请求，本院予以支持。关于物业管理费，双方均认可3元/平方米/月的标准，陈德门亦认可其物业管理费仅付至2018年底，故对陈建军一方主张2019年1月1日至实际返还之日止的物业管理费，本院予以支持。经核算，该部分物业管理费为5,769元。至于陈建军一方主张的水费和电费，因其并未提交充分证据予以证明，本院难以支持。综上，按照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
　　一、原告陈建军、许培莉、吴磊、胡可欣与被告陈德门于2017年4月25日签订的租赁合同于2018年12月20日解除；
　　二、被告陈德门应于本判决生效之日起十日内给付原告陈建军、许培莉、吴磊、胡可欣租金和占有使用费共计人民币806,100元；
　　三、被告陈德门应于本判决生效之日起十日内给付原告陈建军、许培莉、吴磊、胡可欣物业管理费人民币5,769元；
　　四、被告陈德门支付给原告陈建军、许培莉、吴磊、胡可欣的保证金人民币100,000元归原告陈建军、许培莉、吴磊、胡可欣所有；
　　五、驳回原告陈建军、许培莉、吴磊、胡可欣的其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费9,406元，减半收取4,703元，由被告陈德门负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：邓  珍

书记员：朱  雯