陈志峰与林为民房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：陈志峰，男，1971年12月24日出生，汉族，户籍地山东省。
　　委托诉讼代理人：徐纯晔，上海东炬律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：潘雨菲，上海东炬律师事务所律师。
　　被告：林为民，男，1973年6月30日出生，汉族，户籍地福建省。
　　委托诉讼代理人：焦冰圆，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。
　　原告陈志峰与被告林为民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案于2018年9月4日公开开庭进行审理，原告陈志峰及其委托诉讼代理人徐纯晔、被告委托诉讼代理人焦冰圆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告陈志峰向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2013年1月31日签订的房屋租赁合同于2018年7月9日解除；2、判令被告腾退位于青浦区华新镇华志路XXX号XXX区XXX幢101,201室房屋；3、判令被告偿付原告2016年1月起至实际腾退之日止的物业管理费(按每月人民币428元计算)(以下币种均为人民币)；4、判令被告支付原告2018年4月10日起至2018年7月9日的租金9,556.4元(按照每天每平方米0.4元，计算261.82平方米)；5、判令被告支付原告房屋使用费(从2018年7月10日起至实际腾退之日止，按每天104.73元计算)。事实与理由：2013年1月31日，被告与原房东林某某签订房屋租赁合同，约定被告向原房东林某某租赁其所有的位于青浦区华新镇新凤中路XXX号XXX区XXX幢101室、201室房屋(以下简称系争商铺)，租期20年，自2013年2月1日起至2033年1月31日止，该房屋租金每个付款周期为5年，第一个付款周期为免租期，第二付款周期按每平方米0.4元计算，以后每期在此计价基础上按10%递增。该租赁合同经青浦不动产登记处登记。2017年奉贤区人民法院(2015)奉执字第4793号案件对本案系争商铺进行拍卖，原告于2018年3月28日确定参拍并支付保证金，第二天，原告以2,072,000元竞价胜出，4月9日支付全款，5月2日办理不动产权变更登记手续。5月中旬，原告至系争商铺所在的上海华金农副产品批发市场(上海联合国际小商品城有限公司)物业办公室变更了一系列登记名，原告才得知，被告长达两年多未缴物业管理费，原告通知了被告要求其缴纳，被告说协调，但后无回复。2018年6月6日，原告再次至物业办公室，发现被告仍未缴纳物业费，只能代为支付物业费。根据房屋租赁合同约定，房东有权解除，收回出租商铺。为维护原告的合法权益，故诉至法院作如上诉请。
　　被告林为民辩称：1、被告已支付租金至2023年1月31日，因此租赁合同应该继续履行，被告有权继续占有使用系争商铺，更无须支付任何房屋使用费。2、物业管理费应由原告支付，在法院司法拍卖时原告即知晓系争商铺是带租拍卖，且原告认可承担房屋上所拖欠的费用。3、被告曾告知原告系争商铺所在区域内物业管理混乱，因商铺曾长期空置，因此商铺原产权人林某某等人与物业公司协商，空置期间可不付或少付物业管理费，同时也为了给原告省下该笔费用。同时被告还告知原告，因系争商铺原产权人林某某与房屋所在的农副产品市场之间存在债权债务关系，因此就农副产品市场委托的物业管理费是可以变更的，也不会出现不交物业费被停水停电的情况；事实上，系争商铺产生的水电费被告均按时支付，自2016年至今从未影响过商铺的使用。故，原告自行缴纳物业费的目的是为了恶意提起诉讼，解除租赁合同。4、原告在2018年4月18日、4月20日、4月22日派人去系争商铺闹事，泼油漆，妨害系争商铺的正常使用。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
　　上海市青浦区华新镇新凤中路XXX号XXX区XXX幢101室和201室即本案系争商铺的原权利人系案外人林某某。
　　2013年1月末时，案外人林某某(作为甲方)与被告林为民(作为乙方)签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将坐落于上海市青浦区华新镇新凤中路XXX号XXX区XXX幢101,201室，房屋总建筑面积261.82平方米的房屋出租给乙方经营使用；房屋租赁期为20年，从2013年2月1日至2033年1月31日止；房屋每日租金单价：每个付款周期为5年，共4期，第1个付款周期为免租期，第2个付款周期按每平方米0.4元计，以后每期在此计价基础上按10%递增，并于每个付款周期天支付租金，乙方须将租金支付至甲方指定收款账户；乙方在合同期内应按时自行交纳以下费用：物业管理费、水费、电费、有线电视费等相关费用；如乙方逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，经甲方催缴后仍未按要求缴付的，甲方有权解除合同，收回出租商铺。合同另对其他事项进行约定。
　　另查明，系争商铺原权利人林某某等因与案外人上海南郊融资担保有限责任公司保证合同纠纷一案，系争商铺被上海市奉贤区人民法院(以下简称奉贤法院)司法查封。2018年2月9日，奉贤法院出具《拍卖公告》：就系争2个商铺定于2018年3月26日10时至2018年3月29日10时对系争商铺进行网络司法拍卖；评估价370万元，起拍价207.20万元；特别提醒：本次拍卖的2个标的按现状带租约合并拍卖，租赁期限自2013年2月1日至2033年1月31日；标的可能存在的水、电、煤、物业管理费、车位管理费等所有欠费及滞纳金均由买受人承担，未明确缴费义务人的费用也由买受人承担。
　　2018年3月29日原告通过公拍网拍卖平台参加拍卖，并以207.20万元的价格最终取得系争商铺成交确认；奉贤法院于2018年4月16日出具《执行裁定书》明确系争商铺所有权归原告所有，所有权自本裁定送达买受人时起转移；2018年5月8日原告取得系争商铺的房地产权证，登记为原告所有。
　　又查明，2018年5月6日，被告林为民向原告发送《通知书》，表示作为系争商铺承租方，要求新房东明确：一联系方式；二何时取得房产权证，以便确认新房东身份和房租从何时开始计算；三提供收取房租银行卡号等相关资料，以便支付房租；如不及时提供以上资料造成房租不能及时给付，被告方概不承担一切法律责任(包括延期付款利息)。
　　2018年5月22日，原告发送《书面通知书》予被告林为民，表示：房屋所有人在履行原租房协议的前提下，从2018年5月8日房屋所有人取得房产证之日起应对租客林为民收取房屋租金，按照合同约定，租客应向原告支付2018年5月8日起至2023年1月31日的租金共计180,969.96元；现通知租客林为民请于2018年5月31日前付清房屋租金，并按原合同缴纳一切相关费用，否则视为租客违约，原告有权解除原房屋租赁合同。
　　2018年5月23日，被告林为民回复原告《书面通知书》，表示：“由于房租已交原房东林某某，已交房租从2018年2月1日至2023年1月31日止共计191,128元，附上林某某收取房租收条复印件，鉴于上述原因被告无法再付房租”。所附系争商铺原权利人林某某向被告林为民出具《收条》复印件一份，载明：今收到林为民新凤中路XXX号XXX区XXX幢101、201室房屋租金，从2018年2月1日至2023年1月30日止，共计人民币191,128元(现金)；落款时间标注为2018年1月1日。
　　2018年4月15日，上海云照物业管理有限公司张贴《缴纳物业费告知书》，向华金市场内的业主(租用人)告知要求缴纳2018年上半年的物业费，缴纳时间为2018年5月1日起的15天内，逾期不缴纳将采用各类物业服务(包括停水停车)，业主(租用人)后果自负。
　　2018年6月6日，原告就系争商铺向上海云照物业管理有限公司支付了自2016年1月起至2018年12月的物业管理费15,414元。原告认为按照原《房屋租赁合同书》之约定，被告应自行缴纳包括物业管理费在内的各项费用，2018年5月原告查询到物业欠费后即已通知被告前去缴纳但被告仍未缴纳，因此原告有权依据租赁合同之约定解除合同收回房屋，故诉至法院作如上诉请。
　　审理中，被告表示：1、物业费不应由被告承担，拍卖公告已明确系争商铺上的欠费由原告承担，被告也已告知原告物业费可免交，但原告仍向物业公司缴纳了物业费。鉴于系争商铺现仍由被告使用，根据实事求是的原则，被告自愿支付原告已缴纳的物业费15,414元。2、被告于2018年1月1日按合同约定向系争商铺原权利人林某某支付2018年2月1日至2023年1月31日的租金，并有林某某出具的收条为证，而原告于2018年5月取得系争商铺的房地产权，被告向原权利人支付租金的行为并无不妥。3、对原告以被告未缴纳物业费为由要求解除合同，被告认为房屋租赁合同的根本目的是承租房屋、收取租金，被告按时缴纳租金，而物业费仅是合同的附带部分，不应影响租赁合同的正常履行。
　　原告则认为：系争商铺上的欠费由原告进行了补缴，但此些费用按租赁合同约定应由被告负担，故原告起诉要求被告履行其合同约定的义务。2、虽然拍卖公告时间是2018年2月9日，但实际上在2017年6月5日系争商铺就开始了拍卖程序，法院及拍卖公司已经在系争商铺张贴了有关拍卖公告，被告仍将2018年2月1日至2023年1月31日的租金交给原房东，显然是恶意行为，且被告林为民与原房东林某某是同一个村同一条路上隔壁号的亲戚。
　　根据庭审查明的事实，本院认为，被告林为民与原权利人林某某签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思的表示，内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，且经房地产管理部门登记备案、亦经奉贤法院执行拍卖认定认可。
　　原告经法院司法拍卖途径依法取得系争商铺房地产权利后，原、被告未再签订新的租赁合同，根据买卖不破租赁之原则，原告依法取得了原《房屋租赁合同书》项下出租人之全部权利义务。
　　对于原告以被告未缴纳物业费且经催告后仍不缴纳为由要求解除合同，本院认为，首先，2018年2月9日的《上海市奉贤区人民法院拍卖公告》上明确载明系争商铺是按现状带租约合并拍卖，且买受人需承担标的可能存在的水、电、煤、物业管理费、车位管理费等所有欠费及滞纳金，原告在参加系争商铺司法拍卖时就应知晓并同意承担拍卖公告上载明的系争商铺事项。因此，系争商铺上所欠的物业管理费应由原告承担，对原告陈述其代被告补缴物业费后按租赁合同约定应由被告实际承担的意见，本院不予采信。其次，被告已明确表示虽其认为物业费不应由其承担，但考虑到系争商铺仍由其使用，其自愿支付原告已缴纳的物业管理费15,414元，与法无悖，本院予以准许。再次，房屋租赁合同是出租人将不动产交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；奉贤法院于2018年4月16日裁定原告享有系争商铺所有权、原告实际于2018年5月8日取得系争商铺的房地产权登记，被告于2018年1月1日向系争商铺原权利人支付租金是其积极履行合同的表现，物业费之缴纳仅是房屋租赁合同中的非主要义务内容，在被告已按约履行合同约定的主要义务的情况下，秉承保护依法成立的合同履行之原则，对原告以被告未缴物业费为由要求解除合同及相关的诉讼请求，本院不予支持。至于被告与房屋原权利人林某某之间是否存在恶意串通、虚假支付等可能情形，非本案处理范围。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下：
　　一、驳回原告陈志峰的全部诉讼请求。
　　二、被告林为民应于本判决生效之日起十日内支付原告陈志峰物业管理费人民币15,414元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币360元，减半收取人民币180元，由原告负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　
　　
　　
　　

审判员：徐冬梅

书记员：朱  静