陈志文与上海证大物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：陈志文，男，1967年9月20日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：刘枚成(系原告妻子)，住上海市浦东新区。
　　被告(反诉原告)：上海证大物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：付磊，总经理。
　　委托诉讼代理人：王蓓，上海市海华永泰律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：徐晨阳，上海市海华永泰律师事务所律师。
　　原告陈志文诉被告上海证大物业管理有限公司(以下至判决主文前简称证大物业公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，被告证大物业公司提起反诉，本院经审查后决定受理。本案依法适用简易程序，本诉与反诉于2019年7月24日公开开庭进行了合并审理。原告陈志文及其委托代理人刘枚成、被告证大物业公司的委托诉讼代理人王蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告陈志文向本院提出诉讼请求：请求判令被告证大物业公司返还原告陈志文已缴纳的2019年5月至2019年7月的地面停车管理费人民币(以下币种同)360元。事实与理由：原告为上海市浦东新区浦东南路3666弄华南名苑小区15号地下一层25号车位(下文简称25号车位)的业主。2006年上海市浦东新区人民法院(以下简称浦东法院)在黄浦区拍卖行拍卖华南名苑XXX号车库的69个车位。2007年原告从中拍得25号车位，并办理了车位产证。25号车位建筑面积为30.81平方米，实测面积23.94平方米(长6.88米，宽3.48米)，分为25-1、25-2两个小车位。办理车位产证后2、3个月，法院强制清场，将车位交付使用。交付时25号车位的地线已经划好，法院、公安机关的工作人员对25号车位安装了两把地锁。2007年至2018年，华南名苑由恒联物业管理，在这11年期间，原告陈志文在25号车位停放两辆车，恒联物业收取车位管理费每月75元，从未有任何部门、业主对25号车位停放两辆车提出异议。2019年元月起，华南名苑的物业公司更换为本案的被告证大物业公司，证大物业公司提出25号车位停放了两辆车，应当两倍收取车位管理费，即每月收取150元的车位管理费。2019年5月，华南名苑小区门口安装了智能自动栏杆后，证大物业公司以小区业委会出具的《华南名苑小区车辆停车管理办法》、《关于上海市浦东新区华南名苑地下车库停车事宜》两份文件为由，要求25号车位上只能停放一辆车，若停放两辆，除缴纳车位管理费75元/月外，还要缴纳地面停车费120元/月。因为小区门口安装了智能电子栏杆，若不按证大物业公司的要求缴纳费用，车辆便不能正常通行，故原告被迫缴纳了2019年5月至7月的地面停车费合计360元，但实际上原告两辆车都停放在25号车位内。原告认为，地下车库的69个车位实际面积大小不一，并非均等的30.81平方米。25号车位是原告的专有部位，无论是大小还是划线，本身就可以停放两辆车，没有侵犯公用面积，也不会妨碍通行，原告当时购买25号车位就是为停放两辆车准备的。《物业服务合同》第十三条第三款已经约定停车管理费是按照车位收取，25号车位是一个车位，被告应按照一个车位的标准收取车位管理费75元/月，不能通过另行收取露天机动车位停车费的形式来解决被告所谓的不利影响，并将此转嫁到原告身上。现被告违反了《物业服务合同》中的约定，应向原告返还多收取的费用，故提起本次诉讼。
　　被告证大物业公司辩称，不同意原告陈志文的诉讼请求。原告只拍得一个车位，根据双方确认的房屋分层平面图，每个车位大小一致，仅容一辆车完整停放，其中25号车位应当横向停放。从价款和面积来看，25号车位和小区其他业主拍得的车位并无区别。原告所称交付时早已划线并没有事实和法律依据，且未提供任何证据证明25号车位已经经过法定程序进行变更，原告没有停放两辆车的特权。原告在25号车位违规停放两辆车，车辆尾部超出划线范围，侵占了公共部位，对通行产生不利影响，侵犯了车库业主的共同利益，引发了诸多业主投诉。地下车库产权业主已经形成书面决议，禁止在地下车库停放侵占公共面积的车辆，华南名苑小区业委会亦明确要求被告实施一车一位的管理模式。因此，25号车位仅允许停放一辆车，第二辆车应当停放至地面车位。《华南名苑小区车辆停车管理办法》经过业主大会表决通过，对原告具有约束力。原告应当根据《华南名苑小区车辆停放管理办法》按照75元/辆/月缴纳车库车位的停车管理费，且第二辆车应当停放至地面车位并按照120元/月标准缴纳停车费。被告自担任涉案小区物业管理单位以来，已经多次和原告沟通停车问题，但原告拒不改正。限于车库门口未安装道闸的现实情况，被告无法阻止原告的第二辆车进入车库，但是原告自行将本应停放于地面停车位的车辆停放于地下，并不能减轻原告依规缴纳地面停车费的义务。
　　被告(反诉原告)证大物业公司提出反诉请求：请求判令原告(反诉被告)陈志文支付2019年4月的地面停车费120元。事实和理由：2019年3月20日，《华南名苑小区车辆停放管理办法》经业主大会表决生效。2019年4月1日，华南名苑业委会向证大物业公司发工作函，要求严格按照一车一位的管理模式管理地下车库。2019年5月，华南名苑小区的道闸系统安装并使用。据此，自2019年4月起陈志文停放两辆车应当缴纳两辆车的费用，但陈志文仅自2019年5月起向证大物业公司缴纳两辆车的停车费用，并未支付2019年4月第二辆车的包月停车费。
　　原告(反诉被告)陈志文对被告(反诉原告)证大物业公司的反诉辩称，不同意被告(反诉原告)证大物业公司的诉讼请求。2019年4月25日证大物业公司要求陈志文每个月缴纳两个75元，陈志文遂要求开具发票，但证大物业公司无法出具两个75元/月的发票，故其提出要求陈志文按照一辆车75元/月，另外一辆车120元/月缴纳停车费，其实两辆车都停放在25号车位上，地面也没有陈志文的固定车位。
　　当事人围绕诉讼请求向本院依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证并认定如下事实：
　　2005年11月4日，上海市高级人民法院委托上海黄浦拍卖行有限公司对(2004)浦执恢复字第611号一案涉及的上海市浦东新区浦东南路XXX弄XXX号地下1-69号车库等执行标的物进行拍卖。上海黄浦拍卖行发布的拍卖须知中的特别规定载明“……(3)每个车位的实际建筑面积以房地产交易中心核定为准。(4)本公司以标的物现状进行拍卖。……”该拍卖须知上所附的《房屋分层平面图》显示：地下一层车库共有69个车位，总面积为2,126.034平方米，其中25号车位与35、45号车位并排呈东西横向分布。
　　2007年9月27日，陈志文以10万元拍得上海市浦东新区浦东南路XXX弄XXX号地下1层25号车位。随后，陈志文办理了25号车位的过户登记，该车位的建筑面积登记为30.81平方米。陈志文提供的25号车位的现场照片显示：25号车位靠墙，在横向划线的基础上另有一条横向划线增加了车位的深度，并另有3条斜纵向划线将其分为25-1、25-2，各安装了一把地锁，现陈志文在该车位上斜纵向并排停放两辆车时，两辆车左侧尾部均超出了现有的横向划线。
　　证大物业公司为上海市浦东新区浦东南路3666弄华南名苑小区提供物业管理服务。上海市浦东新区华南名苑业主大会(甲方)和证大物业公司(乙方)之间签订《物业服务合同》，该合同第十三条约定：“停车场收费分别采取以下方式：(一)停车场属于全体业主共有的，车位使用人应向乙方交纳停车位租赁费……具体标准如下：1、停车位租赁费，露天机动车位120元/个·月……(三)停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按车库车位75元/个·月的标准向乙方交纳停车管理服务费。……”2019年3月，上海市浦东新区华南名苑业主大会表决通过《华南名苑小区车辆停车管理办法》，载明：“1、小区停车分地面无固定车位停车和地下车库固定产权车位停车两种方式。地面停车按120元/辆/月的标准收取包月停车费。地下车库固定产权车位按75元/辆/每月的标准收取停车管理费。……3、由于历史的原因地下车库中无产权车位的停车收费标准按照69位产权业主多数征询意见的决议收取停车费。其决定权在地下车库的所有的产权业主。……”。2019年3月，经上海市浦东新区华南名苑业主委员会向69户地下车库产权车位业主征询意见，表决结果为不同意停放侵占车库公共面积的车辆。2019年4月1日，上海市浦东新区华南名苑业主委员会向证大物业公司发工作函，要求：“近段时间小区业主频繁投诉地下车库有一个停车位停多辆车的现象，一个车位的面积只能够停一辆车，停多辆车势必会侵占过道公共面积，从而导致给其他业主倒车入库和出行带来极大的不便，现业委会郑重申明请贵方物业严格按照一车一位的管理模式执行，希望贵方加强管理力度。”
　　审理中，证大物业公司提供上海市浦东新区浦东南路XXX弄XXX号地下1层19号车位和29号车位的产证信息，显示上述两个车位的建筑面积均为30.81平方米。
　　证大物业公司申请证人张某到庭作证称，其为华南名苑业主委员会委员。2018年12月26日华南名苑业委会成立，2019年4月证大物业公司正式入驻小区。在这之前，车辆管理混乱，小区大部分业主对某些业主一个车位停放两辆车意见很大。经业委会征求意见，大多数业主不同意车库内停放侵占公共面积的车辆，确认所有车位的面积都是30.81平方米，随后经业主大会表决通过了收费办法，并发函要求物业公司实施一车一位的车辆停放方式，但陈志文仍在一个车位上停放两辆车，该行为实际上侵占了公共面积。
　　审理中，双方确认2019年1月至2019年7月陈志文已经缴纳的停车费情况如下：2019年1月至2019年4月陈志文每月缴纳75元；2019年5月至2019年7月，陈志文每月按照一辆车75元、另一辆车120元的标准缴纳费用。
　　本院认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。陈志文取得的25号车位仅登记为一个车位，面积为30.81平方米。陈志文提供的房屋平面分布图和证大物业公司提供的房屋建筑面积计算表中关于地下1层车库的车位分布一致，地下一层车库共有69个车位，总建筑面积为2,126.034平方米，可计算得出每个车位的建筑面积为30.81平方米，和25号车位面积一致，亦与证大物业公司提供的19号、29号车位产证上的建筑面积一致。可见，无论是取得的方式、价款、建筑面积还是从房屋平面分布图和房屋建筑面积计算表上的车位分布情况来看，25号车位和其他车位的大小并无不同。陈志文虽主张其拍卖取得25号车位时已经划线为两个车位并安装两把地锁，但对此并未提供证据予以证明，且退一步讲，现有的25-1、25-2划线显然已经改变了原始划线的范围，与原始规划、产证上的建筑面积不符，无论增加的划线何时形成、地锁何时安装、由谁实施，均不能作为一个车位上停放两辆车的依据。且从实际停放情况来看，25号车位的原始划线仅能允许一辆车停放，现在斜纵向并排停放两辆车不仅改变了原来规划的横向停车方向，两辆车尾部甚至还超出了现有的横向划线，显然占用了车库的共有部分，给通行造成了不利影响。现陈志文仅仅基于25号车位的现实使用情况主张该车位上可以停放两辆车，依据不足，故陈志文只能在25号车位上停放一辆车。业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。现证大物业公司依据小区业主大会表决通过的《华南名苑小区车辆停放管理办法》以及华南名苑业委会工作函等文件实施一车一位的管理，要求陈志文将另一辆车停放到露天停车位并按照露天停车位120元/月的标准收取停车位租赁费，并无不当，故本院对陈志文的诉讼请求不予支持。
　　对于证大物业公司的反诉请求，本院认为，如前所述，陈志文只能在25号车位停放一辆车，其停放两辆车应当依照业主大会或者业主委员会的决定缴纳两辆车的费用。2019年3月，上海市浦东新区华南名苑业主大会表决通过《华南名苑小区车辆停车管理办法》，陈志文应当按照规定标准支付停车费用。证大物业公司要求陈志文缴纳2019年4月份的地面停车费120元，于法有据，本院予以支持。
　　综上，根据《中华人民共和国物权法》第十六条第一款、第七十条、第七十六条第一款、第七十八条第一款之规定，判决如下：
　　一、驳回本诉原告陈志文的诉讼请求；
　　二、反诉被告陈志文应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海证大物业管理有限公司2019年4月的地面停车费120元。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由本诉原告陈志文负担。反诉案件受理费25元，由反诉被告陈志文负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：周  阳

书记员：施周强