陈志珍、顾永丹与上海淘最企业管理有限公司、上海欧港置业有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：陈志珍，女，汉族，住江苏省。
　　原告：顾永丹，男，汉族，住上海市闵行区。
　　上列两原告共同委托诉讼代理人：乔烽，河北乔烽律师事务所律师。
　　上列两原告共同委托诉讼代理人：郭艳玲，河北乔烽律师事务所律师。
　　被告：上海淘最企业管理有限公司，住所地上海市金山区。
　　法定代表人：陆斌，总经理。
　　被告：上海欧港置业有限公司，住所地上海市金山区。
　　法定代表人：陆斌，总经理。
　　上列两被告共同委托诉讼代理人：姚卫国，上海市东策律师事务所律师。
　　被告：周仕供，男，1966年8月14日生，汉族，住浙江省。
　　被告：朱龙梅，女，1977年1月21日生，汉族，住上海市金山区。
　　委托诉讼代理人：张石明，上海市宏洲律师事务所律师。
　　原告陈志珍、顾永丹诉被告上海淘最企业管理有限公司(以下简称淘最公司)、上海欧港置业有限公司(以下简称欧港公司)、周仕供、朱龙梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案受理后，依法适用简易程序，于同年9月6日公开开庭进行了审理，原告陈志珍及两原告共同委托诉讼代理人郭艳玲，被告淘最公司、欧港公司共同委托诉讼代理人姚卫国、被告朱龙梅委托诉讼代理人张石明到庭参加了诉讼；被告周仕供经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
　　两原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告淘最公司向两原告支付2019年4月至6月的房屋租金，计人民币65,211元(以下币种相同)。2、被告欧港公司、被告周仕供、被告朱龙梅对被告淘最公司的违约行为承担连带责任；3、诉讼费用由四被告共同承担。诉讼过程中，两原告申请变更诉讼请求为：1、要求被告淘最公司向两原告支付2019年4月至9月的房屋租金，计73,430.60元，并支付至实际支付日止逾期支付期间的租金利息。2、要求自2019年10月1日起解除原告与被告淘最公司的《委托经营管理合同》，并要求被告淘最公司承担解除合同后支付违约金的责任。3、被告欧港公司、被告周仕供、被告朱龙梅与被告淘最公司连带清偿支付租金和违约金责任；3、诉讼费用由四被告共同承担。后两原告将变更诉讼请求申请变更为增加诉讼请求申请：1、要求被告淘最公司向两原告支付2019年4月至9月的房屋租金，计73,430.60元，并支付至实际支付日止逾期支付期间的租金利息。2、要求自2019年10月1日起解除原告与被告淘最公司的《委托经营管理合同》，并要求被告淘最公司承担解除合同后支付违约金的责任。3、被告欧港公司、被告周仕供、被告朱龙梅与被告淘最公司连带清偿支付租金和违约金责任；3、诉讼费用由四被告共同承担。因原告的变更诉讼请求申请未在举证期限内提出，且原告变更、增加的诉讼请求中关于2019年7月之后的租金、利息支付及解除合同的请求事项涉及案涉房屋实际租赁收入的查明及实际承租人利益，不适合在本案中合并审理，故本院未予准许。原告增加主张的2019年4月至6月的租金利息(至实际支付日止)，与其诉状中载明的诉请相互关联，本院予以准许，在本案中合并审理。
　　事实和理由：2012年9月23日，两原告与被告欧港公司签订预定协议，购买本市金山区同凯路XXX弄XXX-XXX号房屋(以下简称案涉房屋)。该预定协议第八条要求“签订本协议时，必须同时签订该房屋的委托经营管理合同，本预定协议才生效。”在被告欧港公司的要求下，两原告与被告淘最公司签订了为期八年的委托经营管理合同。根据《委托经营管理合同》约定，前两年两原告将案涉房屋免费交由被告淘最公司经营；第三年、第四年的租金经被告欧港公司、被告淘最公司协调直接转为购房款；第五年的租金按照合同约定应在2017年7月开始支付。但经两原告多次催要，被告淘最公司以经营不善为由拒不支付2017年7月至2019年3月的租金，两原告已向法院起诉主张。2019年4月至6月的租金被告淘最公司再次拒不支付。两原告索要无望，故根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，诉请法院判决被告淘最公司继续履行合同，向两原告支付合同约定的租金。被告欧港公司在出售房屋时，通过格式条款强行要求原告签订委托经营管理合同，与被告淘最公司共谋通过高额租金收益的虚假承诺，以达到被告欧港公司的售房目的。被告淘最公司与被告欧港公司恶意串通使原告的利益受损。因此，根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款、《现金管理暂行条例实施细则》第十二条、《中华人民共和国商业银行法》第四十八条第二款、最高人民法院第15号指导案例，被告欧港公司应与被告淘最公司承担连带责任。因被告淘最公司系一人公司，被告周仕供是其唯一股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。同时根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款、《现金管理暂行条例实施细则》第十二条、《中华人民共和国商业银行法》第四十八条第二款、最高人民法院第15号指导案例，被告周仕供应当承担连带责任。被告朱龙梅的个人账户既用于被告淘最公司收取租金，又用于收取两原告交给被告欧港公司的购房款。由此可以证明被告朱龙梅系被告淘最公司与被告欧港公司的共同员工，也是其代理人。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条关于“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”的规定，以及《人民币单位存款管理办法》第八条，《中华人民共和国商业银行法》第四十八条第二款，《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第一百零九条的规定，其应当与其他被告一起共同承担责任。综上，为维护两原告的合法权益，诉至法院。
　　被告淘最公司当庭辩称：对于原告与淘最公司签订了为期八年的《委托经营管理合同》及淘最公司欠付租金的事实没有异议。淘最公司有能力也愿意及时支付相应租金至法院账户。
　　被告欧港公司当庭辩称：不同意对淘最公司欠付租金承担连带责任，原告的该项主张没有依据。欧港公司与原告之间系房屋买卖合同关系，没有义务向原告支付租金。欧港公司与淘最公司之间存在正常的资金往来，但不存在资金混同，更不存在人格混同。
　　被告周仕供书面辩称：不同意两原告要求其承担连带责任的诉请。本案所涉合同签订时，淘最公司并非一人有限公司。直到2016年5月，被告周仕供才成为淘最公司的唯一股东，同时，周仕供也因涉嫌刑事案件被羁押，届时淘最公司已委托朱龙梅代收租金，所以在淘最公司变更为一人有限公司后，被告周仕供无法参与公司的经营管理，不可能支配公司财产，不存在个人财产与公司财产混同的情况，被告淘最公司2016、2017年度的审计报告可以证明该事实。
　　被告朱龙梅当庭辩称：不同意对淘最公司所负债务承担连带责任。朱龙梅是欧港公司的员工，不是本案的适格被告。朱龙梅曾受托为淘最公司管理资金，在此期间没有损害委托人利益。
　　诉讼中，两原告向本院书面申请调查收集证据，本院经审查后未予准许，并向其送达了《不准许调查收集证据申请通知书》；原告对此申请复议，本院经复议后向其送达了《对不准许调查收集证据申请通知书申请复议的答复》。
　　经审理查明：2012年9月23日，两原告与被告欧港公司签订预定协议，购买案涉房屋。2013年1月18日，两原告与被告欧港公司签订了上海市商品房预售合同，该合同第二十四条约定，甲方(欧港公司)已选聘被告淘最公司对该房屋进行前期物业管理。两原告与被告淘最公司就案涉房屋签订了委托经营管理合同，双方关于本市金山区同凯路XXX弄XXX号房屋约定收益如下：租赁期限自2013年7月1日起至2021年6月30日止的前提下，前两年免费交予被告淘最公司经营，第三年至第四年租金122,032元(该部分租金经两原告与被告淘最公司、欧港公司协商后，用于抵扣部分购房款)，第五年至第六年每年租金137,286元，第七年至第八年，被告淘最公司根据实际租赁收入与两原告结算佣金，托管房屋实际租赁收入的90%归两原告所有，剩余10%则作为委托佣金归被告淘最公司所有，租金每季度一付，在每季度的第一个月内凭发票支付。双方关于本市金山区同凯路XXX弄XXX号房屋约定收益同上。以上案涉房屋交由被告淘最公司经营管理后，与本市金山区同凯路XXX弄XXX号、XXX号房屋一并由被告淘最公司转租给案外人张云红使用。在原告方与被告淘最公司履行委托经营管理合同的第三、四年，被告淘最公司并未按照合同约定要求原告提交发票，而是由双方直接按合同约定租金的95%予以结算，实际执行的租金标准为每季度65,211元。
　　被告淘最公司的营业执照显示其经营范围为：企业管理咨询(除经纪)，物业管理服务【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】。本案所涉租金债务产生期间，被告淘最公司为一人有限责任公司，周仕供为该公司的唯一股东。被告欧港公司原经营范围为：投资管理(除金融、证券等国家专项审批项目)，日用百货、五金交电、卫生洁具、房地产开发经营等【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】。后于2019年6月21日变更为：企业咨询管理，商务咨询，文化艺术交流策划咨询，市场营销策划，建筑装饰工程，电子商务(不得从事增值电信、金融业务)，日用百货，服装服饰，五金交电，卫生洁具，玩具，木制品销售，市政工程，园林绿化工程，房地产开发经营【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】。
　　被告朱龙梅是被告欧港公司的员工，受委托为两原告及其他购房人办理过产证。2017年5月，被告朱龙梅根据被告淘最公司的授权委托，代被告淘最公司向次承租人张云红收取了包括案涉房屋在内的金山区同凯路40弄9、10、11、12号房屋自2017年3月8日至2018年3月7日的租金，并在经办人处签字。
　　以上事实由原告方提供的房屋产权证、委托经营管理合同、编号为XXXXXXXX-125814的录音资料、三方协议、通话记录单、淘最公司对朱龙梅授权变更工商登记档案的授权书、预定协议、上海市商品房预售合同、公拍网同凯路同项目房产售价截图、金山法院司法拍卖同项目房产报价表、房地产抵押估价报告、张云红向淘最公司缴纳租金的收据、陈志珍与汪东升的微信聊天记录、同凯路XXX弄XXX号购房发票及付款明细、同凯路XXX弄XXX号购房发票及付款明细、编号为XXXXXXXXXXXXXX-1、XXXXXXXX-001、XXXXXXXX-003的录音证据、房租转房款的凭证、淘最公司股东变更记录、淘最公司的登记信息、对工商变更登记授权书(欧港公司对朱龙梅的授权委托书)、张云红与乐禧汇的房屋租赁合同、张云红的身份证复印件、欧港公司对朱龙梅办理案涉房屋产权登记的授权委托书、商品房登记申请书、陈志珍向朱龙梅银行账户汇房款回执、办产证款收据、朱龙梅账户、租金收据、(2017)沪0116民初11259号案件庭审笔录、录音证据(编号XXXXXXXX-001、XXXXXXXX-003、XXXXXXXX-002)、朱龙梅通过微信给陈志珍转款1,399.67元记录、陈志珍支付宝账户实名认证截屏、陈志珍向朱龙梅支付宝账户转款26,000元记录、支付宝转账电子回单、业主汪家律等人的房产证明及向朱龙梅个人中国银行账户(尾号0234)转款银行回单、(2018)沪0116民初728号案件庭前会议笔录及庭审笔录等证据、本案庭审笔录及已经生效的(2018)沪0116民初728号民事判决书所证实。
　　本院认为，两原告与被告淘最公司签订的《委托经营管理合同》系双方真实意思表示，且无法律规定的无效情形，应认定合法有效，双方均应按约全面履行。现被告淘最公司未履行到期债务，原告主张其支付到期租金，符合合同约定，被告淘最公司应当支付。本案债务产生期间(2019年4月)，淘最公司系一人有限责任公司，被告周仕供系其唯一自然人股东，在其未能举证证明公司财产独立于股东自己财产的前提下，被告周仕供应对淘最公司所附债务承担连带责任。原告主张被告欧港公司应对被告淘最公司所负债务承担连带责任，缺少事实依据，更结合(2017)沪0116民初11259号、(2018)沪0116民初728号民事判决均已得到履行的情况来看，本案被告淘最公司、欧港公司并不存在因人格混同导致债权人主体辨识困难、脱逃债务、严重损害债权人利益的情形，故本院对两原告要求欧港公司承担连带责任的请求不予支持。原告主张被告朱龙梅应对被告淘最公司所负债务承担连带责任，缺少法律依据，本院不予支持。因被告淘最公司未能根据合同约定于每季度开始的第一个月内按期支付租金，故对于原告提出的支付逾期利息的主张，本院按中国人民银行同期贷款基准利率予以支持并按以下方式确定利息：以65,211元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，计算自2019年5月1日起至实际履行日止的利息。
　　综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、被告上海淘最企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈志珍、顾永丹关于本市金山区同凯路XXX弄XXX-XXX号房屋2019年4月1日至2019年6月30日的租金人民币65,211元及逾期利息(利息计算方式为：以65,211元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，计算自2019年5月1日起至实际履行日止的利息)；
　　二、被告周仕供对被告上海淘最企业管理有限公司前述所负之款承担连带责任；
　　三、驳回原告陈志珍、顾永丹的其他诉讼请求。
　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
　　本案案件受理费人民币715元，由被告上海淘最企业管理有限公司、周仕供共同负担，于本判决生效之日起七日内缴纳本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：赵宪章

书记员：孙匆匆