陈志鹏与上海绿茵置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

　　原告：陈志鹏，男，1981年9月11日生，汉族，户籍地江苏省淮安市。
　　委托诉讼代理人：王志童，上海市华诚律师事务所律师。
　　被告：上海绿茵置业有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：张小弟，公司董事长。
　　委托诉讼代理人：向磊，上海段和段律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陈焰，上海段和段律师事务所律师。
　　原告陈志鹏与被告上海绿茵置业有限公司(下称“绿茵公司”)间商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告陈志鹏之委托诉讼代理人王志童、被告绿茵公司委托诉讼代理人向磊、陈焰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告陈志鹏向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告签订的《上海市商品房出售合同》于2018年10月14日解除；2．被告绿茵公司退还原告陈志鹏已支付的购房款人民币(以下币种同)840,000元；3．被告绿茵公司支付原告陈志鹏解约违约金184,800元。事实与理由：2017年2月28日，原告与被告签署《上海市商品房出售合同》，约定被告将上海市嘉定区银翔路XXX号XXX层XXX室房屋(下称“系争房屋”)出售给原告总价为1,680,000元，首付840,000元，贷款840,000元，原告应在被告指定银行办理贷款，2017年8月28日前过户；因被告原因未能在2018年2月28日取得小产证的，被告承担总房价1%的违约金，如2018年2月28日起180日内，仍无法取得小产证的，原告有权单方解除合同，此时被告应承担总房价10%的违约赔偿责任。
　　原告于2017年2月23日至2017年4月18日期间，依约向被告支付了购房款840,000元。2017年11月6日，被告向原告提供了收款发票。期间，原告按照被告要求办理了贷款手续。此后，原告多次联系被告询问贷款进展，但被告经办人表示，因被告与其他主体发生纠纷，发生多个诉讼、仲裁案件，已处于停业状态，需要等待被告恢复经营后再继续履约。2018年8月27日，原告通过挂号信的方式向被告发送催告函，催告被告继续履约，但由于被告已停业，催告函退回。2018年10月11日，原告向被告发送解除函。原告认为，被告由于停业，无法配合原告继续办理贷款及后续过户手续，经原告书面催告仍未能履约，应当承担违约责任。遂诉至法院。
　　被告绿茵公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。1.原告没有取得产证的原因不在于被告，而在于原告没有全额支付购房款。原告至今未能付清房款，无权要求被告为其办理产权证，更无权单方面解除合同，原告违约在先，无权要求被告返还购房款及支付违约金。2.关于原告已付款的金额，由法院依法认定。3.被告愿意配合两原告办理贷款，希望合同继续履行。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2017年2月28日，绿茵公司(甲方)与陈志鹏(乙方)签订一份《上海市商品房出售合同》，合同约定：乙方向甲方购买系争房屋，建筑面积40.41平方米，总房价款1,680,000元；乙方应按合同约定的付款方式和付款期限将房价款解入甲方的账户：宁波银行上海嘉定支行、账户名称：上海绿茵置业有限公司、账号：XXXXXXXXXXXXXXXXX，乙方的付款时间和付款方式在本合同附件一中约定明确；甲方收到乙方支付的每一笔房款时均应开具发票；乙方支付房价款若采用银行贷款付款的，而银行未按合同约定的期限代乙方向甲方付款的，仍视为乙方未按合同约定的时间付款，但因甲方原因的除外；乙方付清房屋全款后，于2017年12月30日前，甲方向乙方交付房屋；甲、乙双方商定2017年8月28日前，由甲乙双方共同向嘉定区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)；因甲方原因，乙方无法在2018年2月28日前取得房地产权证(小产证)，甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的1%；2018年2月28日之日起180日内，乙方仍无法取得房地产权证(小产证)，则乙方有权单方面解除合同；乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知之日起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算，下同)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额以总房价款的10%计算，在退还房价款时一并支付给乙方；前款及本合同其他条款所称已支付的房价款是包括乙方直接的和通过贷款方式支付的房价款；合同另约定了其他内容。上述合同附件一对付款时间和付款方式作如下约定：1、乙方于2017年2月28日与甲方签署购房合同，并支付给甲方房款首付款300,000元；2、乙方于2017年3月31日支付给甲方房款首付款300,000元；3、乙方于2017年4月18日支付给甲方房款首付款240,000元；4、乙方以贷款方式于2017年6月18日前应支付房款840,000元；5、以上述第4条所列方式支付房价款，则贷款合同由乙方与贷款银行另行签署，如在第4条所述期限内，贷款实际到账金额少于乙方应付房价款，则不足部分乙方应在第4条所述期限到账后七天内自行补足；如第4条所述期限内，乙方贷款未获银行批准并实际向甲方支付到账，则乙方应在第4条所述期限到期后七天内自行补足全部房价款；6、如乙方未能按照上述约定支付房价款，则乙方需依照本合同约定承担违约责任。
　　关于付款：2017年2月23日，陈志鹏在绿茵商业广场售楼处财务室以POS机刷卡方式支付40,000元；2017年2月25日，陈志鹏在上述地点以POS机刷卡方式再次支付60,000元；2017年2月28日，陈志鹏在上述地点以POS机刷卡方式付款200,000元；2017年3月31日，陈志鹏以同样方式分别付款285,000元、15,000元；2017年4月18日，陈志鹏以POS机刷卡方式支付240,000元。以上合计付款840,000元。2017年11月6日，绿茵公司向陈志鹏开具了金额为840,000元的购房发票。
　　2018年8月，陈志鹏向绿茵公司寄送《催告函》，催告绿茵公司积极办理贷款，明确过户时间，但未能实际送达。2018年10月，陈志鹏再次向绿茵公司寄送《解除函》，通知绿茵公司解除合同，仍未实际送达。
　　本院另查明：
　　1．本院于2018年7月13日对上海银行一名工作人员进行询问，该工作人员陈述：2017年12月之后，由于彰荣公司和绿茵公司股东之间的股权纠纷，上海银行暂停办理绿茵公司的所有贷款业务。
　　2．审理中，绿茵公司自认彰荣公司系其选定的系争房屋所在的绿茵商业广场的代销单位，具体销售事项均由彰荣公司操作办理，代销期间为2015年12月23日至2017年11月3日。陈志鹏表示其已将贷款材料交由绿茵公司，因绿茵公司原因贷款尚未获批，目前其并无能力自筹剩余房款，不愿继续履行合同。
　　本院认为，陈志鹏与绿茵公司签订的《上海市商品房出售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方均应按约履行。
　　关于陈志鹏已付房款的认定，虽然《上海市商品房出售合同》对付款账户进行了约定，但一手商品房买卖作为大众商品消费，购买方通过销售中心或者售楼处提供的POS机刷卡，系商品房买卖的交易惯例。陈志鹏在具有“绿茵商业广场营销中心”标识的售楼处签订购房合同，由售楼处销售人员引领在POS机上刷卡付款840,000元，且绿茵公司亦开具了金额为840,000元的购房发票，表示绿茵公司已确认收取了相应的款项。本院认定陈志鹏已经实际履行支付首付款840,000元的合同义务。根据《上海市商品房出售合同》约定，若贷款未能办出或贷款不足的情况下，陈志鹏应自行补足房款，然，陈志鹏至今未补且明确表示无力自筹资金支付剩余款项，综合绿茵商业广场目前的经营现状，以及贷款未能办出亦有绿茵公司的因素，故双方签订的《上海市商品房出售合同》已无法继续履行，应以解除为宜。合同解除后，绿茵公司应将陈志鹏已付购房款840,000元予以返还。因合同的解除存在双方的因素，故原、被告互不承担解约违约金，陈志鹏要求绿茵公司支付解约违约金184,800元的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五款、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、解除原告陈志鹏与被告上海绿茵置业有限公司于2017年2月28日签订关于上海市嘉定区银翔路XXX号XXX层XXX室房屋的《上海市商品房出售合同》；
　　二、被告上海绿茵置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告陈志鹏已付购房款840,000元；
　　三、原告陈志鹏的其余诉讼请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费14,023元，减半收取7,011.50元，由原告陈志鹏负担1,264.50元，由被告上海绿茵置业有限公司负担5,747元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：史建颖

书记员：韩  坤