陈斌与孙嘉明、张晓华房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：陈斌，男，1985年3月25日生，汉族，户籍地上海市嘉定区，现住上海市嘉定区。
　　委托诉讼代理人顾晓萍，上海汇隽律师事务所律师。
　　被告：孙嘉明，男，1957年12月28日生，汉族，住上海市嘉定区。
　　被告：张晓华，男，1981年9月19日生，汉族，住上海市嘉定区。
　　原告陈斌与被告孙嘉明、张晓华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月13日立案后，先适用简易程序，后因被告孙嘉明、张晓华下落不明，本案依法转为普通程序，于2018年10月10日公开开庭进行了审理。原告陈斌及其委托诉讼代理人顾晓萍到庭参加诉讼。被告孙嘉明、张晓华经本院公告传唤，无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告陈斌向本院提出诉讼请求：1、判令解除陈斌与孙嘉明、张晓华于2016年4月15日签订的《房屋买卖协议》；2、判令孙嘉明、张晓华返还陈斌购房款人民币(以下币种同)273,000元；3、判令孙嘉明、张晓华给付陈斌违约金940,000元。审理中，陈斌将第二项诉讼请求变更为要求孙嘉明、张晓华返还陈斌购房款263,000元。事实和理由：2016年4月15日，陈斌与孙嘉明、张晓华在上海绿烨房地产咨询有限公司居间下签订《房屋买卖协议》一份，约定由陈斌购买孙嘉明、张晓华拆迁所得的位于上海市嘉定区0106-04地块盛蔷坊4号西601室房屋(以下简称系争房屋)，房屋建筑面积为83.5平方米，房屋总价为135万元，协议签订后，陈斌向孙嘉明、张晓华支付房款40万元，后因孙嘉明、张晓华称系争房屋存在法院查封等问题，无法交付陈斌，故双方于2016年10月29日签订《补充协议》一份，孙嘉明、张晓华承诺赔付另一套房源给陈斌，并愿意承担就此产生的房屋差价94万元，即违约金。后经孙嘉明、张晓华介绍，陈斌与案外人陆某1、陆某2签订了《动迁房买卖合同》，但合同亦未能履行。现孙嘉明、张晓华已明确表明不再继续履行《房屋买卖协议》，应退还陈斌已付房款，并承担相应的违约责任，为维护陈斌合法权益，故诉至本院。
　　陈斌为证明其主张提交以下证据材料：
　　1、房屋买卖协议，证明陈斌和孙嘉明、张晓华之间存在的房屋买卖关系。
　　2、补充协议，证明孙嘉明、张晓华确认因其自身原因致使房屋买卖协议无法继续履行，并承诺赔付陈斌同小区同等条件房屋一套。
　　3、户口本复印件、上海市征用集体所有土地房屋补偿安置协议，证明孙嘉明、张晓华系父子关系，系争房屋系孙嘉明拆迁所得。
　　4、收据、银行转账凭证，证明陈斌支付孙嘉明、张晓华房款39万元。
　　5、陈斌与案外人陆某1、陆某2的《动迁房买卖合同》及《转让房屋产权的诚信协议》、(2018)沪0114民初10586号民事判决书，证明：孙嘉明、张晓华促成陈斌与案外人陆某1、陆某2就另一套房屋签订房屋买卖合同，后经法院判决解除。
　　6、还款凭证、出生证明，证明孙嘉明、张晓华已返还陈斌房款127,000元。
　　7、2017年1月7日收款凭证，证明张晓华同意代陈斌支付94万元的房款差价。
　　被告孙嘉明、张晓华未作答辩。
　　鉴于孙嘉明、张晓华未到庭应诉，本院对陈斌提供的证据进行核对。对于2017年1月7日收款凭证“今收到陈斌购秋竹路XXX弄XXX号XXX室(动迁协议地址0106-4地块期房XXX号西单元1701室)房款计人民币壹佰陆拾肆万元。(农窗银行转账)收款人：陆某1、张晓华，时间2017年1月7日”。陈斌陈述，其实际支付案外人陆某1房款70万元，张晓华在收款人处签字，表示其愿意代陈斌支付房款差价94万元，即双方买卖合同约定的违约金94万元。本院认为，张晓华在收款人处签字的行为无法直接证明其愿意代陈斌支付房款差价94万元，对该证据的关联性不予认可。对其他证据的真实性、合法性、关联性本院予以确认。
　　本院经审理认定事实如下：孙嘉明、张晓华系父子关系，2013年9月12日，孙嘉明作为被拆迁人被安置包含系争房屋在内的三套房屋。2016年4月15日，陈斌(乙方)与孙嘉明、张晓华(甲方)签订《房屋买卖协议》一份，由甲、乙双方共同委托上海禄烨房地产咨询有限公司办理房屋买卖事宜，达成如下协议，由乙方受让甲方有的房屋及占用范围内的土地使用权，该房地产为农民动迁房，房地产坐落在上海市嘉定区0106-04地块盛蔷坊4号西601室，建筑面积83.4平方米，转让总价为135万元，付款方式，本协议签订当日，乙方交付甲方房价款5万元作为定金，乙方于2016年4月30日前支付甲方25万元，同时甲方交钥匙于乙方，乙方自当日起行使该房屋使用权，2016年9月6日付5万元(交钥匙支付59万元)，乙方于交钥匙前支付甲方64万元(实际59万)，依现行中华人民共和国农民动迁房买卖有关法律、法规和本市有关规定，待该房地产可上市交易后，甲乙双方即时办理该房地产过户手续，过户当日，乙方付清房地产价款尾款41万元。违约责任，协议一经签订，甲乙双方不得违约，若甲方违约，须返还乙方全部已支付房价款，并赔偿乙方违约金94万元及使用过程中装修等费用。补充条款一，若该交易房屋由于经济债务法院必须查封，则甲方赔偿乙方同一小区内同面积房屋，楼层差不多房屋。买卖合同签订后，陈斌分别于2016年4月15日、6月1日、9月7日、2017年1月7日支付孙嘉明、张晓华房款5万元、25万元、5万元及4万元，共计支付房款39万元。孙嘉明、张晓华未向孙嘉明交付系争房屋。2016年10月29日，陈斌(乙方)与张晓华(甲方)签订补充协议一份，双方协商一致，就系争房屋买卖事宜，因甲方原因，致使此房屋不能继续完成交易，故双方约定，甲方在2016年12月15日前承诺购买该小区同等楼层、位置及面积房屋一套赔付于乙方，此房需得到乙方认可且接受，若甲方未能在此日期前购买上述房屋交付乙方，则甲乙双方协商赔付违约金事宜。后孙嘉明、张晓华并未按照补充协议约定购买该小区同等楼层、位置及面积房屋一套赔付于陈斌，并自2017年3月20日起陆续向陈斌返还房款，共计返还陈斌房款127,000万元，因尚余房款263,000元未返还，故陈斌诉至本院。
　　审理中，陈斌陈述因双方基于未能继续履行房屋买卖协议而签订了补充协议，故以补充协议的签订日期2016年10月29日为房屋买卖协议解除之日。
　　本院认为，陈斌与孙嘉明、张晓华签订的房屋买卖协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。鉴于双方在补充协议中确认因孙嘉明、张晓华原因致使系争房屋不能继续完成交易，孙嘉明、张晓华应赔付另一套房屋予陈斌，故补充协议可认定为双方对买卖协议的协商解除。故本院确定陈斌与孙嘉明、张晓华签订的房屋买卖协议于补充协议签订之日即2016年10月29日予以解除。合同解除后，孙嘉明、张晓华应将收取的房款263,000元返还陈斌。现因孙嘉明、张晓华原因致使买卖协议解除，也未依据补充协议赔付另一套房屋予陈斌，故孙嘉明、张晓华存在违约，其理应承担违约责任。双方虽在买卖协议中约定孙嘉明、张晓华应违约金为94万元，但双方在补充协议中又约定协商赔付违约金事宜。故本院认定双方对孙嘉明、张晓华应承担违约金的金额作了变更。因嗣后双方未就违约金的金额协商一致，故本院考虑违约金具有补偿性及惩罚性的特征，及陈斌的实际付款情况等综合因素，酌情认定孙嘉明、张晓华偿付陈斌违约金40万元。孙嘉明、张晓华经本院合法传唤，未参加开庭审理，其放弃质证、辩论等诉讼权利的法律后果自负。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、原告陈斌与被告孙嘉明、张晓华签订的《房屋买卖协议》于2016年10月29日解除；
　　二、被告孙嘉明、张晓华应于本判决生效之日起十日内返还原告陈斌房款263,000元；
　　三、被告孙嘉明、张晓华应于本判决生效之日起十日内偿付原告陈斌违约金400,000元。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案案件受理费15,717元，由陈斌负担5,287元，由孙嘉明、张晓华负担10,430元。孙嘉明、张晓华负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：黄  燕

书记员：滕继红