陈某某与李某某、刘某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：陈某某。
委托代理人：袁春，广东朗正律师事务所律师，代理权限：特别授权。
被告：李某某。
委托代理人：李军山，湖北易圣律师事务所律师，代理权限：一般代理。
委托代理人：周江龙，湖北易圣律师事务所实习律师，代理权限：一般代理。
被告：刘某，系原告陈某某丈夫。
委托代理人：刘犇。代理权限：特别授权。

原告陈某某诉被告李某某、刘某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月13日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2016年6月17日公开开庭进行了审理。原告陈某某的委托代理人袁春，被告李某某及其委托代理人李军山、周江龙，刘某的委托代理人刘犇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经本院审理查明，李某某租赁刘某的房屋居住。2007年4月11日，刘某与李某某签订了一份《售房合同》，合同约定：刘某在黄石市月亮山社区有私房一栋，门牌××号，建筑面积163平方米，对外出售；李某某为此房租屋户，有优先权购买该房；房屋售价68000元，过户费由李某某承担。后李某某付清了购房款68000元，刘某将该房屋的房屋所有权证、房屋契证、国有土地使用证、建设工程规划许可证交给了李某某，但双方一直未办理房屋所有权转移登记。刘某与陈某某系夫妻关系，该房屋属于夫妻共同财产。现因李某某要求办理房屋所有权转移登记，陈某某以刘某在处分该房产时没有经过其同意，是无权处分为由诉至法院。
另查明，该房屋的房屋所有权证号为（1992）私字第0559号。国有土地使用证号为黄石国用96字第020202363号。

本院认为，本案原告陈某某的第一项诉讼请求是“依法确认李某某和刘某之间签订的售房合同无效”，陈某某认为涉案房屋属于陈某某、刘某的夫妻共同财产，刘某未经陈某某同意，无权处分夫妻共同共有的房屋。我国《物权法》规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。根据上述物权变动原因与结果区分原则，合同归《合同法》调整，物权变动归《物权法》规制。在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或者处分权，物权变动属于效力待定状态。李某某和刘某之间签订的售房合同是李某某和刘某的真实意思表示，该房屋所有权证上登记的所有权人是刘某，该房屋亦属于夫妻共同财产，但即使刘某在处分该房产时没有经过共有权人陈某某同意，刘某是无权处分，亦不影响李某某和刘某签订的售房合同的效力，故李某某和刘某签订的售房合同为有效合同。
原告陈某某的第二项诉讼请求是“判令李某某立即向原告返还涉案房屋并同时返还该房屋的房屋所有权证、土地使用权证、建筑规划许可证、土地规划许可证”。本院于2016年5月19日亦立案受理了李某某诉刘某房屋买卖合同纠纷一案，李某某的诉讼请求是判令刘某协助李某某依据售房合同办理涉案房屋的房屋所有权证及国有土地使用证的过户手续，该案还未审结。虽李某某和刘某签订的售房合同为有效合同，但因转让的房屋还未办理房屋所有权转移登记，物权并没有发生变动。李某某诉请法院判决强制出卖人办理房屋所有权转移登记，如法院支持其诉讼请求，则李某某取得该房屋的物权，反之，则李某某不能取得该房屋的物权，其应将房屋及房屋所有权证、房屋契证、国有土地使用证、建设工程规划许可证返还给刘某、陈某某。因该案还在审理之中，故本案对陈某某的第二项诉讼请求不予处理，陈某某待李某某起诉的案件审结后可另行主张。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：

一、刘某与李某某于2007年4月11日签订的《售房合同》合法有效。
二、驳回原告陈某某的其他诉讼请求。
案件受理费80元，由原告陈某某负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币80元，款汇于湖北省黄石市中级人民法院。开户银行：湖北农行黄石市分行团城山支行。户名：法院诉讼费汇缴财政专户。帐号：17×××29。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。）

审判员　　赵利荣

书记员：肖方